Invertir en Miami al precio de Villa Crespo

Publicado por Diego - 05/04/2010 a las 20:11:21

Hoy en día es válido preguntarse por qué no hay más gente invirtiendo en propiedades en Miami. La verdad es que se puede acceder a un buen departamento a un precio inferior al que se consigue en los barrios de clase media de Buenos Aires como Almagro o Villa Crespo.

Los valores están a la mitad que dos años atrás. Pero a mi criterio, lo que resulta más llamativo es que hacer esas unidades de nuevo, es decir lo que técnicamente se llama “valor de reposición”, es mucho más alto que comprar departamentos construidos.

El mercado inmobiliario americano está pasando por un proceso similar al que se vivió en Argentina en otras épocas, y es sabido que las grandes crisis paralizan. La gente debe más de lo que tiene, teme perder su trabajo y no cuenta con capacidad ni actitud para aprovechar oportunidades. La mayoría además piensa que esto va a durar para siempre o incluso que empeorará. Se sienten totalmente bajo el agua.

Por lo demás, los americanos están absolutamente acostumbrados a comprar todo en cuotas, desde la licuadora hasta el auto y la casa. Hoy las hipotecas tienen tasas irrisoriamente bajas y hay incentivos impositivos para comprar viviendas, pero la realidad es que los bancos no dan créditos como antes, cuando se conseguía financiamiento por el 95% del valor de la propiedad. Hoy hay que tener al menos el 70% cash, y los americanos no tienen esa plata ahorrada. Consecuentemente, para ellos comprar propiedades está simplemente fuera de programa y eso empeora aun más las cosas.

Se dice que las entidades gubernamentales tienen carteras hipotecarias morosas enormes que tomaron para salvar a los bancos, y la posibilidad que salgan a liquidar esos activos es otra amenaza más a la reactivación del sector. De hecho, es imposible decir cuándo vendrá la recuperación. Pero a mi juicio no hay duda que en algún momento vendrá. Sitios como Miami, con una importante sobreoferta, probablemente tarden más tiempo. Pero siendo la ciudad que funciona como la gran puerta de Latinoamérica de cara a EEUU, es dable pensar que hay una demanda de viviendas subyacente y sustentable que algún día terminará de absorber lo que se edificó de más, y cambiará la ecuación hacia una status de demanda insatisfecha.

Actualmente en el mundo no es fácil encontrar buenas opciones de inversión. Con tasas de interés tan bajas, detectar opciones razonablemente seguras con rendimientos interesantes, no es simple. Los argentinos lo sabemos y por eso compramos propiedades. Elegimos activos reales en vez del dólar. Además, es casi imposible sacarse de la cabeza que si se emitió lo que se emitió en EEUU para salvar a la economía de una crisis como la del 30, en algún momento los americanos van a tener que pagar la cuenta. Será con inflación, con revalorización de sus activos reales, o con desvalorización del dólar. No lo sabemos y es claro que nada de eso está sucediendo por ahora.

Pero es de sentido común que nadie puede endeudarse infinitamente, como lo ha estado haciendo el estado americano, sin perder solvencia. Cómo y cuándo eso será percibido por los mercados y trasladado a la realidad económica, es imposible preverlo. Pero si alguien tuviera que decidirse hoy entre ahorrar a largo plazo en dólares o con activos reales, a diez años vista nadie dudaría en optar por la segunda alternativa.

Ahora bien, quien adhiera a este racional, entre comprarse un departamento en Buenos Aires para alquilarlo, o en Miami, no debería pensarlo dos veces. A contramano del mundo, en Argentina las propiedades siguen subiendo. Nunca registraron la crisis global. Y además están en un país que, con todo respeto, no es la principal economía del mundo. Desde ya que comprar en EEUU no es fácil. Pero me pregunto: ¿es fácil invertir? Respuesta: NO. Para hacerlo bien hay que estudiar cada oportunidad en profundidad. Seguramente para concretarlo en Miami, habría que viajar, asesorarse, recorrer, mirar, negociar, etc. Pero vale la pena.

Naturalmente no todo es un jardín de rosas. Allí actualmente mucha gente no paga las expensas de sus edificios y los consorcios deben hacerse cargo de esos gastos extras. Los impuestos a la propiedad en EEUU son muy altos y eso atenta contra la rentabilidad en caso de pretender una renta positiva. Los alquileres están por el piso porque muchos propietarios (inversores) que están por perder sus casas en manos de los bancos, las alquilan a valores muy bajos para tener su último ingreso sin preocuparse por nada más. Es algo muy complejo, con características típicas de las crisis profundas.

Las nuevas hipotecas para individuos, por ejemplo, las dan solo en caso que los edificios cumplan con ciertos requisitos. Entre otros, se exige que tengan un porcentaje de unidades vendidas alto. Pero la mayoría de los emprendimientos de los últimos años no cumple. De hecho, a raíz de esa situación se desató la crisis. Pero esa regulación no hace más que empeorar las cosas en vez de mejorarlas, porque los edificios más nuevos y mejores no son aptos para hipotecas, de modo que sus precios caen y eso arrastra al resto del mercado.

Adicionalmente todo inversor debe tener en cuenta que la administración a la distancia de una propiedad comprada en Miami no es algo simple y puede ser caro. El financiamiento para extranjeros es escaso y habitualmente no cubre más del 50% del valor de la vivienda. Pero en cualquier caso, vale la pena evaluar estas oportunidades básicamente porque los valores son tan atractivos que se justifica el esfuerzo. Me atrevo a asegurar que no hay proyectos en Argentina que hoy puedan hacerle sombra a la potencialidad de revalorización que tienen los inmuebles de Miami, donde las quitas que están haciendo los bancos, en general por préstamos de obras fallidos, permiten comprar unidades a un valor que seguramente no se volverá a repetir en años o décadas.

Fuente: Damián Tabakman

Vuelta al ruedo de las hipotecas

Publicado por Diego - 10/03/2010 a las 17:34:57

El año pasado, cuando el Banco Hipotecario anunciaba con bombos y platillos su línea de créditos hipotecarios con fondos de la Anses para financiar compra y construcción de vivienda a tasa fija y en pesos, el resultado no se hizo esperar e inmediatamente las colas de interesados por tener su casa colmó las instalaciones de este banco e hizo explotar de consultas la página web y teléfonos del banco.

Hoy, varios meses después y con la crisis internacional ya superada, al menos cuatro bancos privados salieron al ruedo ofreciendo líneas propias para la compra, ampliación y refacción de viviendas: Credicoop, Francés, Macro y Santander Río, que resolvieron lanzar líneas hipotecarias a tasa fija en pesos y menores al 20% anual.

Volvieron las condiciones de financiamiento hipotecario previas a la crisis internacional, señalan desde los bancos consultados. Es un dato más que positivo a la hora de planear una inversión, teniendo en cuenta que la inflación este año tendrá como piso mínimo el 20% anual.

El banco Credicoop ofrece una línea con modalidad combinada por hasta 120 meses de plazo total (10 años), en los que en los primeros cinco años la tasa es del 15,5% anual, fija en pesos para montos menores a $ 300 mil. La misma tasa también rige para los montos mayores a $ 300 mil a pagar en 84 meses. Luego, a partir del sexto año, la tasa se vuelve variable.

Tanto para compra, construcción y ampliación, la línea cubre el 70% del valor de tasación, terminación o ampliación de casa.

En cuanto a la relación cuota e ingreso de los interesados es la siguiente; para sueldos de $ 2.000 a $ 3.000, la cuota no debe representar más del 30%; con ingresos entre $ 3.000 y $ 4.000, la cuota puede representar el 35%, en tanto que para los ingresos superiores a los $ 4.000 la cuota puede llegar al 40% de los ingresos totales del grupo familiar.

Más jugadores

En el Banco Francés el nuevo préstamo hipotecario es una línea a tasa fija del 18% anual por hasta 15 años (180 meses) de plazo máximo, con diferentes topes de financiación en función al destino del préstamo. En la adquisición de primera vivienda se financia hasta el 60% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 500.000.

Si el objetivo es construcción de primera vivienda, el Francés financia hasta el 50% del valor del inmueble siendo el monto máximo de hasta $ 300.000.

Y si es por refacción, la entidad financiera cubre con su crédito hasta el 30% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 150 mil y el plazo máximo de cuotas se extiende hasta 96 meses.

Según el Francés, la cuota promedio por cada $ 100.000 a 15 años es de $ 1.684,40.

La otra entidad que tiene abierta líneas de crédito hipotecario es el Santander Río. Más precisamente tiene dos opciones: una para refaccionar o ampliar la casa y otra para la adquisición de una vivienda. En ambos casos la tasa ofrecida es fija en pesos al 16% anual con un plazo máximo de 5 años.

Para refaccionar la casa, el Santander Río presta hasta $ 150.000 o el 50% del valor total de la vivienda a arreglar o ampliar a 5 años de plazo con una cuota promedio de $ 1.243 por mes por cada $ 50.000 prestados.

En tanto, la línea disponible para compra de una vivienda consiste en hasta $ 300.000 o el 70% del valor total de la casa o departamento a adquirir a un plazo máximo de 5 años y una tasa fija en pesos del 16% anual. En esta caso, la cuota promedio es de $ 250 por cada $ 10.000 prestados, informa el banco.

En tanto, el Banco Macro posee una línea hipotecaria solamente para sus clientes (plan sueldo y jubilados) con una tasa fija del 15% anual. Desde la entidad financiera afirmaron que cubre hasta $ 300 mil en el caso de que el cliente esté comprendido entre los 21 hasta 65 años; en el caso de los jubilados de 66 hasta 88 años se presta hasta $ 50 mil.

A sus clientes, el Macro financia hasta el 90% del valor en propiedades de hasta $ 300.000 y del 75% en las de más de $ 300.000, siempre y cuando sea para la compra de una vivienda única y permanente. También da crédito para refaccionar por hasta el 50% del valor de la propiedad.

Para los que no son clientes, cualquier línea de crédito hipotecario es a tasa variable.

Quiénes pueden calificar

En todos los casos, sin embargo, los interesados deben contar con ingresos promedio de $ 10.000 por grupo familiar para acceder a un crédito de entre $ 250.000 y $ 300.000. En tanto, para tomar el crédito del Francés que tiene el monto máximo más elevado ($ 500.000), se debe tener ingresos familiares por unos $ 24.000 para afrontar la cuota de $ 8.000 mensuales que esto demanda.

De todos modos, en todos los bancos consultados, aseguran que en un contexto de elevada inflación como el actual, sacar un crédito a largo plazo y a tasa fija puede ser muy conveniente, en especial, si se usa para la adquisición de una vivienda