En la Argentina, el mercado de hipotecas pasó de representar el 6% del PBI en 2001 a sólo el 1,5% del PBI en 2010. Y aún sigue comprimiéndose, a medida que las viejas hipotecas son canceladas sin ser reemplazadas por otras nuevas.
Este déficit se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo (una suerte de plan rombo con el que el ahorrista junta a lo largo de dos a tres años el monto de una vivienda). Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.
El resto de la clase media con capacidad de ahorro se ve obligada a “invertir” en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos. Así, la falta de crédito condena a la clase media al desahorro permanente.
¿Por qué no hay crédito para la vivienda? Por un lado, bajo el sistema francés de cuota nominal fija, el cociente cuota-salario inicial es muy elevado de modo de compensar la erosión inflacionaria de la cuota fija a lo largo de la vida del préstamo –y excluye, así, a gran parte de la población que, con un crédito mejor proporcionado en el tiempo, tendría la necesaria capacidad de pago.
Por el otro, la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación hace que, en un contexto de inflación alta e incierta, los bancos cobren una tasa fija más alta.
En principio, la indexación del préstamo a la inflación permitiría bajar la tasa de interés y lograr un flujo de pagos más estable en términos de salario.
Sin embargo, el deudor argentino teme tomar deuda indexada por temor a un efecto tipo “circular 1050”, asociado a desfasajes de la inflación por encima del salario. Sea o no fundado este temor, lo cierto es que la escasa demanda de hipotecas indexadas aún en el período previo a la intervención del INDEC sugiere que, para que la indexación solucione el problema hipotecario, es necesario ponerle un techo a la actualización por inflación.
Esta receta sencilla exige dos insumos, en el siguiente orden. Primero, un nuevo índice de inflación creíble que sirva de indexador. Segundo, un seguro contra la inflación .
¿Cómo funciona este seguro? El deudor hipotecario paga la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (determinada al momento de obtener el préstamo) es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia.
Los topes de inflación se establecerían para cada período, en línea con las metas indicativas de inflación anunciadas con antelación por el Banco Central en el marco del programa monetario. Por ejemplo, si se anunciaran metas escalonadas del 15% y el 9% para los primeros dos años y del 5% de ahí en adelante, el préstamo hipotecario ajustaría sólo hasta esas cotas. Así, en el caso de que en el primer año la inflación minorista ascendiera al 20% y excediera las previsiones oficiales, el deudor abonaría el ajuste del 15% y el seguro se haría cargo del 5% restante.
El seguro sería ofrecido por el Gobierno (no por el Banco Central, para no comprometer su patrimonio), se combinaría con una hipoteca estándar otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionable a grupos sociales y objetivos tradicionalmente desfinanciados, como por ejemplo, la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite.
Este esquema, una variante de un modelo que fue ensayado con éxito en Colombia en la última década y similar al programa Casa Joven propuesto recientemente por Ricardo Alfonsín, ofrece dos ventajas adicionales.
Primero, promueve el mercado de préstamos indexados (a un IPC genuino) y facilita la securitización de estas hipotecas y su venta a inversores de largo plazo en el mercado secundario. De este modo, genera un instrumento de ahorro de los que no sobran en el sistema financiero local (particularmente útil para los ahorros previsionales, que hoy se descapitalizan invertidos en papeles públicos y depósitos bancarios con rendimientos reales negativos).
Segundo, introduce incentivos para no exceder la meta de inflación, con un costo fiscal muy limitado (cero, en ausencia de sorpresas inflacionarias; de hecho, el seguro no constituye tanto un subsidio como una protección contra el riesgo de una “inflación confiscatoria”).
Además, estos nuevos instrumentos indexados podrían sustituir parcialmente la demanda de ladrillo para inversión, fenómeno que ha llevado a que el valor del metro cuadrado aumente más que el salario, encareciendo el acceso.
El ladrillo es más que el emblema de un sector generador de empleo: es el principal instrumento de ahorro de los hogares en todo el mundo. Mientras que sólo el decil más rico ahorra en instrumentos financieros, las clases medias acumulan riqueza mediante la compra de vivienda financiada por un préstamo hipotecario.
Los hogares pobres no son la excepción: aquellos que son dueños de la tierra que ocupan muchas veces acumulan en ladrillos y materiales con los que construyen y amplían su vivienda.
En última instancia, desde el punto de vista de la equidad, a la hora de optar por intervenciones públicas en el mercado de crédito, la hipoteca es la fórmula natural para contribuir a que la distribución progresiva del ingreso se convierta en distribución progresiva de la riqueza. El voto ladrillo es siempre preferible al voto LCD.
Inflacion y falta de credito para la clase media, dos temas interesantes para analizar, y que tuvieron lugar en el balance del año, ya que desarrolladores y actores del rubro inmobiliario afirmaron que fueron los principales problemas de 2010 en el sector.
Un tema que destacaron es el afianzamiento del ladrillo como opción para resguardar el capital y el ahorro. La inflación y la ausencia de créditos hipotecarios en línea con los ingresos de la mayoría de la clase media son los dos aspectos que se sindican como negativos en la mayoría de las opiniones
Con respecto al nivel de actividad esperado para 2011, la mayoría de los consultados cree que habrá niveles de actividad en línea con los de este año durante la primera parte del año, aunque la incertidumbre que generarán las elecciones nacionales son un tema clave, y lo que dicen los analisis es que este tema operará de manera contraria a la fluidez de inversiones que se volcarán al mercado en el último tramo de 2011.
Un país que ha crecido en los últimos ocho años a tasas sin precedentes, con reservas que constituyen un record y con superávit operativo, no tiene créditos hipotecarios a tasas razonables, segun el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Santiago Debe.
El 2011 será un año similar a 2010, manteniendo los niveles de producción ya que sigue siendo la construcción uno de los refugios de mayor preferencia para los inversores
Podemos afirmar que en nuestro pais el crédito hipotecario es una especie exótica . Sin ir demasiado lejos, en relación con su producto bruto interno (PBI), este tipo de préstamos representan en Brasil 5 veces más que lo que pesan en la Argentina. Con Chile, la relación es 10 a 1. Y la comparación con países desarrollados es directamente escandalosa.
El peso del mercado de préstamos hipotecarios en el PBI de la Argentina ha ido descendiendo en los últimos años hasta ubicarse en 0,7 por ciento, el porcentaje más bajo de las últimas décadas. En Brasil la misma comparación es de 3,6 por ciento; en Chile, 7 por ciento; en España, 7,6 por ciento, y en Estados Unidos, 25,6 por ciento, a pesar de que bajó luego de la crisis subprime que estalló en 2008.
Hasta mediados de la década de 2000 el financiamiento para la compra de viviendas en la Argentina y en Brasil se movía en un nivel parecido, entre el 1 y el 1,5 por ciento del PBI.
Según analistas, las razones principales del bajo desarrollo del mercado de créditos de largo plazo en la Argentina se deben a la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos.
Hasta pocos meses antes de la crisis de diciembre de 2001 el peso del crédito hipotecario en la Argentina era de 4,1 por ciento del PBI. Desde entonces, no paró de descender. Desde enero de 1994, nunca el índice había caído tan bajo como ocurre en lo que va de 2010, cuando ese indicador no se mueve del 0,7 por ciento del producto.
La configuración macroeconómica de antes de 2001, con tipo de cambio fijo y economía dolarizada, hacía que el sector privado bancario pudiera financiar a largo plazo. Después de la crisis, la economía se recuperó, pero no se pudo recuperar el crédito de largo plazo en la Argentina.
Si bien los bancos ofrecen créditos atractivos, la clase media no los puede captar porque los requisitos son muy elevados para ese nivel, el dólar planchado, la suba de salarios en el sector formal y hasta alguna leve mejora en la oferta bancaria no alcanzan aún a conformar un cuadro en el que la compra de una vivienda se torne accesible para esa enorme porción de la población que no dispone de suficiente capacidad de ahorro.
En la ciudad de Buenos Aires, las hipotecas representan cerca del 6 por ciento de las escrituras totales que se realizan. Eso es nada; en el período 1998-2001, cuando ya había caído mucho la actividad, esa proporción era del orden del 25 al 30 por ciento.
Ante esta situación, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV) ha presentado a autoridades nacionales y dirigentes de entidades bancarias un proyecto para poder ajustar las cuotas de los créditos mediante la variación del coeficiente salarial. “Si se hiciera así, una cuota que hoy está en el orden de los 4200 pesos por mes, pasaría a estar entre 1400 y 1500 pesos”, seria muy bueno no?…
En los últimos años los pobladores de estos asentamientos vieron subir el alquiler de sus casas un 97%, este dato pareciera no coincidir con lo afirmado por el ministro de Economía, Amado Boudou, que aseguró que la inflación “impacta en la clase media-alta”.
Los costos de alquiler en las villas de emergencia no paran de subir. Seis años atrás, en el 2004, ocupar una vivienda en uno de estos centros costaba 191 pesos, pero en 2009 esa cifra escaló hasta los 378 pesos, según informa en su edición de hoy el diario La Nación. El precio de la cuota en seis años creció un 97,4%.
La clase media no está exenta a esta crecida. Los barrios donde alquilan aumentaron sus alquileres en más de 50%, lo que demuestra el impacto de la inflación en las clases bajas y medias.
Cada vez son más las familias que necesitan cambiar de barrio y mudarse a villas de emergencia, y las construcciones no crecen a igual ritmo y esta creciente demanda influye en la suba de preciostambien. Además, el crecimiento vegetativo de la población y la migración interna de países limítrofes dan un empujón más a esta falta
Lamentablemente hoy sólo el 5% de los que trabajan cuenta con los ingresos exigidos para un crédito hipotecario. Por eso, apenas 6,3% de las propiedades se venden con préstamos. Hoy, un salario medio compra la mitad de metros cuadrados que hace 15 años.
Si bien hubo una recuperación del empleo y una expansión de la construcción de viviendas esto no fue suficiente para que las familias o individuos que no son todavía dueños de su propia casa puedan serlo. Los motivos? Inflación, pérdida del poder adquisitivo y falta de crédito son algunas de las razones.
Ahora bien, vamos a enumerar algunos motivos
1-Los precios suben en dólares, los salarios, en pesos: Los precios de los inmuebles están, medidos en dólares, un 50% más caros que durante la convertibilidad.Aunque a menor velocidad que un par de años atrás, los valores de los ladrillos siguen subiendo. Lo raro aca es que el credito hipotecario desaparecio sobre todo desde fines de 2007, pero los precios siguen subiendo.
Cómo se explica? El sector con capacidad de ahorro encontró en los ladrillos un “refugio” para protegerse de la inflación. La consecuencia fue que el sector más rico de la sociedad mantuvo altos los precios y desplazó a los asalariados. Pero como es difícil vender una propiedad, estos inversores las colocan en alquiler. Por eso se amplió notablemente la oferta de alquileres y, aunque suene llamativo, hoy los valores de locación están creciendo menos que la inflación. La renta de alquilar un departamento hoy está en uno de sus pisos más bajos.
2. Se necesitan el doble de salarios que en los ‘90:Los salarios de los trabajadores en blanco evolucionaron a la par de la inflación, pero la pérdida de poder adquisitivo frente al metro cuadrado es ostensible.
3. El crédito hipotecario, una especie en extinción:pese a los esfuerzos de algunos bancos, el credito hipotecario cada vez se extingue mas La pérdida de poder adquisitivo de los salarios hace que apenas el 5% de la población económicamente activa tenga chances de arrimarse a un banco a solicitar un préstamo.
4. Pocas operaciones, y la mayoría de contado: hoy solo el 6,3% del total de operaciones de compra de inmuebles se realizan con crédito hipotecario. Un porcentaje ínfimo en comparación con lo que ocurre en cualquier lugar del mundo, donde la rareza es pagar al contado
La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.
Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.
¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.
Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.
En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.
¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? “En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie”, aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.
Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.
“En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable”, explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.
Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. “Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba”, comentó Walenten. “No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto”, agregó Rozados.
Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. “Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron”, aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.
El año pasado, cuando el Banco Hipotecario anunciaba con bombos y platillos su línea de créditos hipotecarios con fondos de la Anses para financiar compra y construcción de vivienda a tasa fija y en pesos, el resultado no se hizo esperar e inmediatamente las colas de interesados por tener su casa colmó las instalaciones de este banco e hizo explotar de consultas la página web y teléfonos del banco.
Hoy, varios meses después y con la crisis internacional ya superada, al menos cuatro bancos privados salieron al ruedo ofreciendo líneas propias para la compra, ampliación y refacción de viviendas: Credicoop, Francés, Macro y Santander Río, que resolvieron lanzar líneas hipotecarias a tasa fija en pesos y menores al 20% anual.
Volvieron las condiciones de financiamiento hipotecario previas a la crisis internacional, señalan desde los bancos consultados. Es un dato más que positivo a la hora de planear una inversión, teniendo en cuenta que la inflación este año tendrá como piso mínimo el 20% anual.
El banco Credicoop ofrece una línea con modalidad combinada por hasta 120 meses de plazo total (10 años), en los que en los primeros cinco años la tasa es del 15,5% anual, fija en pesos para montos menores a $ 300 mil. La misma tasa también rige para los montos mayores a $ 300 mil a pagar en 84 meses. Luego, a partir del sexto año, la tasa se vuelve variable.
Tanto para compra, construcción y ampliación, la línea cubre el 70% del valor de tasación, terminación o ampliación de casa.
En cuanto a la relación cuota e ingreso de los interesados es la siguiente; para sueldos de $ 2.000 a $ 3.000, la cuota no debe representar más del 30%; con ingresos entre $ 3.000 y $ 4.000, la cuota puede representar el 35%, en tanto que para los ingresos superiores a los $ 4.000 la cuota puede llegar al 40% de los ingresos totales del grupo familiar.
Más jugadores
En el Banco Francés el nuevo préstamo hipotecario es una línea a tasa fija del 18% anual por hasta 15 años (180 meses) de plazo máximo, con diferentes topes de financiación en función al destino del préstamo. En la adquisición de primera vivienda se financia hasta el 60% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 500.000.
Si el objetivo es construcción de primera vivienda, el Francés financia hasta el 50% del valor del inmueble siendo el monto máximo de hasta $ 300.000.
Y si es por refacción, la entidad financiera cubre con su crédito hasta el 30% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 150 mil y el plazo máximo de cuotas se extiende hasta 96 meses.
Según el Francés, la cuota promedio por cada $ 100.000 a 15 años es de $ 1.684,40.
La otra entidad que tiene abierta líneas de crédito hipotecario es el Santander Río. Más precisamente tiene dos opciones: una para refaccionar o ampliar la casa y otra para la adquisición de una vivienda. En ambos casos la tasa ofrecida es fija en pesos al 16% anual con un plazo máximo de 5 años.
Para refaccionar la casa, el Santander Río presta hasta $ 150.000 o el 50% del valor total de la vivienda a arreglar o ampliar a 5 años de plazo con una cuota promedio de $ 1.243 por mes por cada $ 50.000 prestados.
En tanto, la línea disponible para compra de una vivienda consiste en hasta $ 300.000 o el 70% del valor total de la casa o departamento a adquirir a un plazo máximo de 5 años y una tasa fija en pesos del 16% anual. En esta caso, la cuota promedio es de $ 250 por cada $ 10.000 prestados, informa el banco.
En tanto, el Banco Macro posee una línea hipotecaria solamente para sus clientes (plan sueldo y jubilados) con una tasa fija del 15% anual. Desde la entidad financiera afirmaron que cubre hasta $ 300 mil en el caso de que el cliente esté comprendido entre los 21 hasta 65 años; en el caso de los jubilados de 66 hasta 88 años se presta hasta $ 50 mil.
A sus clientes, el Macro financia hasta el 90% del valor en propiedades de hasta $ 300.000 y del 75% en las de más de $ 300.000, siempre y cuando sea para la compra de una vivienda única y permanente. También da crédito para refaccionar por hasta el 50% del valor de la propiedad.
Para los que no son clientes, cualquier línea de crédito hipotecario es a tasa variable.
Quiénes pueden calificar
En todos los casos, sin embargo, los interesados deben contar con ingresos promedio de $ 10.000 por grupo familiar para acceder a un crédito de entre $ 250.000 y $ 300.000. En tanto, para tomar el crédito del Francés que tiene el monto máximo más elevado ($ 500.000), se debe tener ingresos familiares por unos $ 24.000 para afrontar la cuota de $ 8.000 mensuales que esto demanda.
De todos modos, en todos los bancos consultados, aseguran que en un contexto de elevada inflación como el actual, sacar un crédito a largo plazo y a tasa fija puede ser muy conveniente, en especial, si se usa para la adquisición de una vivienda
Si bien existen numerosos sistemas de amortización, entre los más conocidos y utilizados en lo que se refiere a créditos hipotecarios se encuentra el sistema francés.
El cálculo del monto a erogar en concepto de “interés” siempre es el mismo: a título de ejemplo para el caso de un préstamo que se repaga con frecuencia mensual, debe multiplicarse mes a mes la tasa de interés pactada por el saldo de la deuda al final de cada período.
En el sistema francés se mantiene constante la cuota total, variando la proporción de capital e intereses de cada cuota. En las primeras cuotas se amortiza proporcionalmente menos capital que en las últimas, o dicho de otra manera, en general, en las primeras cuotas se paga más intereses que capital. Esto depende del nivel de la tasa de interés pactada: cuanto mayor es la tasa menor será la proporción de capital cancelado en las primeras cuotas.
Para entender el SF pueden utilizarse el concepto de renta, donde el acreedor entrega una suma de dinero y espera recibir una serie de pagos prefijados.
También en algunas hipotecas se utilizan cuotas constantes, tanto en capital como en intereses. Esta forma de amortización tiene la particularidad de que la tasa de interés deviene endógena: a medida que se amortiza capital la deuda se reduce, pero como los intereses se fijan en pesos, de antemano y por contrato, a medida que el capital adeudado cae la tasa de interés implícita sube.
Dentro del contexto de la economía, no hay que olvidarse de los efectos de la Inflación.
Teniendo en cuenta los plazos de las hipotecas, generalmente se utiliza una tasa de interés variable (suponiendo que las tasas nominales incorporan la inflación esperada, manteniendo constante la tasa de interés real) asegura al acreedor, dentro de ciertos límites, que podrá mantener constante el valor de su capital.
En contextos de alta inflación o de inestabilidad financiera la variabilidad de las tasas de referencia induce cambios importantes en las cuotas, con la consiguiente incertidumbre de los deudores sobre los niveles futuros de las mismas.
Finalmente los sistemas de amortización fijos tanto en capital como en intereses son completamente inadecuados si la inflación esperada es significativa, ya que al estar pactados de antemano los pagos en concepto de intereses si la inflación es elevada el acreedor sufrirá una licuación de su capital.
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