En la Argentina, el mercado de hipotecas pasó de representar el 6% del PBI en 2001 a sólo el 1,5% del PBI en 2010. Y aún sigue comprimiéndose, a medida que las viejas hipotecas son canceladas sin ser reemplazadas por otras nuevas.
Este déficit se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo (una suerte de plan rombo con el que el ahorrista junta a lo largo de dos a tres años el monto de una vivienda). Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.
El resto de la clase media con capacidad de ahorro se ve obligada a “invertir” en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos. Así, la falta de crédito condena a la clase media al desahorro permanente.
¿Por qué no hay crédito para la vivienda? Por un lado, bajo el sistema francés de cuota nominal fija, el cociente cuota-salario inicial es muy elevado de modo de compensar la erosión inflacionaria de la cuota fija a lo largo de la vida del préstamo –y excluye, así, a gran parte de la población que, con un crédito mejor proporcionado en el tiempo, tendría la necesaria capacidad de pago.
Por el otro, la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación hace que, en un contexto de inflación alta e incierta, los bancos cobren una tasa fija más alta.
En principio, la indexación del préstamo a la inflación permitiría bajar la tasa de interés y lograr un flujo de pagos más estable en términos de salario.
Sin embargo, el deudor argentino teme tomar deuda indexada por temor a un efecto tipo “circular 1050”, asociado a desfasajes de la inflación por encima del salario. Sea o no fundado este temor, lo cierto es que la escasa demanda de hipotecas indexadas aún en el período previo a la intervención del INDEC sugiere que, para que la indexación solucione el problema hipotecario, es necesario ponerle un techo a la actualización por inflación.
Esta receta sencilla exige dos insumos, en el siguiente orden. Primero, un nuevo índice de inflación creíble que sirva de indexador. Segundo, un seguro contra la inflación .
¿Cómo funciona este seguro? El deudor hipotecario paga la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (determinada al momento de obtener el préstamo) es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia.
Los topes de inflación se establecerían para cada período, en línea con las metas indicativas de inflación anunciadas con antelación por el Banco Central en el marco del programa monetario. Por ejemplo, si se anunciaran metas escalonadas del 15% y el 9% para los primeros dos años y del 5% de ahí en adelante, el préstamo hipotecario ajustaría sólo hasta esas cotas. Así, en el caso de que en el primer año la inflación minorista ascendiera al 20% y excediera las previsiones oficiales, el deudor abonaría el ajuste del 15% y el seguro se haría cargo del 5% restante.
El seguro sería ofrecido por el Gobierno (no por el Banco Central, para no comprometer su patrimonio), se combinaría con una hipoteca estándar otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionable a grupos sociales y objetivos tradicionalmente desfinanciados, como por ejemplo, la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite.
Este esquema, una variante de un modelo que fue ensayado con éxito en Colombia en la última década y similar al programa Casa Joven propuesto recientemente por Ricardo Alfonsín, ofrece dos ventajas adicionales.
Primero, promueve el mercado de préstamos indexados (a un IPC genuino) y facilita la securitización de estas hipotecas y su venta a inversores de largo plazo en el mercado secundario. De este modo, genera un instrumento de ahorro de los que no sobran en el sistema financiero local (particularmente útil para los ahorros previsionales, que hoy se descapitalizan invertidos en papeles públicos y depósitos bancarios con rendimientos reales negativos).
Segundo, introduce incentivos para no exceder la meta de inflación, con un costo fiscal muy limitado (cero, en ausencia de sorpresas inflacionarias; de hecho, el seguro no constituye tanto un subsidio como una protección contra el riesgo de una “inflación confiscatoria”).
Además, estos nuevos instrumentos indexados podrían sustituir parcialmente la demanda de ladrillo para inversión, fenómeno que ha llevado a que el valor del metro cuadrado aumente más que el salario, encareciendo el acceso.
El ladrillo es más que el emblema de un sector generador de empleo: es el principal instrumento de ahorro de los hogares en todo el mundo. Mientras que sólo el decil más rico ahorra en instrumentos financieros, las clases medias acumulan riqueza mediante la compra de vivienda financiada por un préstamo hipotecario.
Los hogares pobres no son la excepción: aquellos que son dueños de la tierra que ocupan muchas veces acumulan en ladrillos y materiales con los que construyen y amplían su vivienda.
En última instancia, desde el punto de vista de la equidad, a la hora de optar por intervenciones públicas en el mercado de crédito, la hipoteca es la fórmula natural para contribuir a que la distribución progresiva del ingreso se convierta en distribución progresiva de la riqueza. El voto ladrillo es siempre preferible al voto LCD.
Inflacion y falta de credito para la clase media, dos temas interesantes para analizar, y que tuvieron lugar en el balance del año, ya que desarrolladores y actores del rubro inmobiliario afirmaron que fueron los principales problemas de 2010 en el sector.
Un tema que destacaron es el afianzamiento del ladrillo como opción para resguardar el capital y el ahorro. La inflación y la ausencia de créditos hipotecarios en línea con los ingresos de la mayoría de la clase media son los dos aspectos que se sindican como negativos en la mayoría de las opiniones
Con respecto al nivel de actividad esperado para 2011, la mayoría de los consultados cree que habrá niveles de actividad en línea con los de este año durante la primera parte del año, aunque la incertidumbre que generarán las elecciones nacionales son un tema clave, y lo que dicen los analisis es que este tema operará de manera contraria a la fluidez de inversiones que se volcarán al mercado en el último tramo de 2011.
Un país que ha crecido en los últimos ocho años a tasas sin precedentes, con reservas que constituyen un record y con superávit operativo, no tiene créditos hipotecarios a tasas razonables, segun el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Santiago Debe.
El 2011 será un año similar a 2010, manteniendo los niveles de producción ya que sigue siendo la construcción uno de los refugios de mayor preferencia para los inversores
Podemos afirmar que en nuestro pais el crédito hipotecario es una especie exótica . Sin ir demasiado lejos, en relación con su producto bruto interno (PBI), este tipo de préstamos representan en Brasil 5 veces más que lo que pesan en la Argentina. Con Chile, la relación es 10 a 1. Y la comparación con países desarrollados es directamente escandalosa.
El peso del mercado de préstamos hipotecarios en el PBI de la Argentina ha ido descendiendo en los últimos años hasta ubicarse en 0,7 por ciento, el porcentaje más bajo de las últimas décadas. En Brasil la misma comparación es de 3,6 por ciento; en Chile, 7 por ciento; en España, 7,6 por ciento, y en Estados Unidos, 25,6 por ciento, a pesar de que bajó luego de la crisis subprime que estalló en 2008.
Hasta mediados de la década de 2000 el financiamiento para la compra de viviendas en la Argentina y en Brasil se movía en un nivel parecido, entre el 1 y el 1,5 por ciento del PBI.
Según analistas, las razones principales del bajo desarrollo del mercado de créditos de largo plazo en la Argentina se deben a la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos.
Hasta pocos meses antes de la crisis de diciembre de 2001 el peso del crédito hipotecario en la Argentina era de 4,1 por ciento del PBI. Desde entonces, no paró de descender. Desde enero de 1994, nunca el índice había caído tan bajo como ocurre en lo que va de 2010, cuando ese indicador no se mueve del 0,7 por ciento del producto.
La configuración macroeconómica de antes de 2001, con tipo de cambio fijo y economía dolarizada, hacía que el sector privado bancario pudiera financiar a largo plazo. Después de la crisis, la economía se recuperó, pero no se pudo recuperar el crédito de largo plazo en la Argentina.
Si bien los bancos ofrecen créditos atractivos, la clase media no los puede captar porque los requisitos son muy elevados para ese nivel, el dólar planchado, la suba de salarios en el sector formal y hasta alguna leve mejora en la oferta bancaria no alcanzan aún a conformar un cuadro en el que la compra de una vivienda se torne accesible para esa enorme porción de la población que no dispone de suficiente capacidad de ahorro.
En la ciudad de Buenos Aires, las hipotecas representan cerca del 6 por ciento de las escrituras totales que se realizan. Eso es nada; en el período 1998-2001, cuando ya había caído mucho la actividad, esa proporción era del orden del 25 al 30 por ciento.
Ante esta situación, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV) ha presentado a autoridades nacionales y dirigentes de entidades bancarias un proyecto para poder ajustar las cuotas de los créditos mediante la variación del coeficiente salarial. “Si se hiciera así, una cuota que hoy está en el orden de los 4200 pesos por mes, pasaría a estar entre 1400 y 1500 pesos”, seria muy bueno no?…
En los últimos años los pobladores de estos asentamientos vieron subir el alquiler de sus casas un 97%, este dato pareciera no coincidir con lo afirmado por el ministro de Economía, Amado Boudou, que aseguró que la inflación “impacta en la clase media-alta”.
Los costos de alquiler en las villas de emergencia no paran de subir. Seis años atrás, en el 2004, ocupar una vivienda en uno de estos centros costaba 191 pesos, pero en 2009 esa cifra escaló hasta los 378 pesos, según informa en su edición de hoy el diario La Nación. El precio de la cuota en seis años creció un 97,4%.
La clase media no está exenta a esta crecida. Los barrios donde alquilan aumentaron sus alquileres en más de 50%, lo que demuestra el impacto de la inflación en las clases bajas y medias.
Cada vez son más las familias que necesitan cambiar de barrio y mudarse a villas de emergencia, y las construcciones no crecen a igual ritmo y esta creciente demanda influye en la suba de preciostambien. Además, el crecimiento vegetativo de la población y la migración interna de países limítrofes dan un empujón más a esta falta
Lamentablemente hoy sólo el 5% de los que trabajan cuenta con los ingresos exigidos para un crédito hipotecario. Por eso, apenas 6,3% de las propiedades se venden con préstamos. Hoy, un salario medio compra la mitad de metros cuadrados que hace 15 años.
Si bien hubo una recuperación del empleo y una expansión de la construcción de viviendas esto no fue suficiente para que las familias o individuos que no son todavía dueños de su propia casa puedan serlo. Los motivos? Inflación, pérdida del poder adquisitivo y falta de crédito son algunas de las razones.
Ahora bien, vamos a enumerar algunos motivos
1-Los precios suben en dólares, los salarios, en pesos: Los precios de los inmuebles están, medidos en dólares, un 50% más caros que durante la convertibilidad.Aunque a menor velocidad que un par de años atrás, los valores de los ladrillos siguen subiendo. Lo raro aca es que el credito hipotecario desaparecio sobre todo desde fines de 2007, pero los precios siguen subiendo.
Cómo se explica? El sector con capacidad de ahorro encontró en los ladrillos un “refugio” para protegerse de la inflación. La consecuencia fue que el sector más rico de la sociedad mantuvo altos los precios y desplazó a los asalariados. Pero como es difícil vender una propiedad, estos inversores las colocan en alquiler. Por eso se amplió notablemente la oferta de alquileres y, aunque suene llamativo, hoy los valores de locación están creciendo menos que la inflación. La renta de alquilar un departamento hoy está en uno de sus pisos más bajos.
2. Se necesitan el doble de salarios que en los ‘90:Los salarios de los trabajadores en blanco evolucionaron a la par de la inflación, pero la pérdida de poder adquisitivo frente al metro cuadrado es ostensible.
3. El crédito hipotecario, una especie en extinción:pese a los esfuerzos de algunos bancos, el credito hipotecario cada vez se extingue mas La pérdida de poder adquisitivo de los salarios hace que apenas el 5% de la población económicamente activa tenga chances de arrimarse a un banco a solicitar un préstamo.
4. Pocas operaciones, y la mayoría de contado: hoy solo el 6,3% del total de operaciones de compra de inmuebles se realizan con crédito hipotecario. Un porcentaje ínfimo en comparación con lo que ocurre en cualquier lugar del mundo, donde la rareza es pagar al contado
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