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Publicado por Aldana - 01/03/2011 a las 00:47:31
Tratandose de creditos hipotecarios, el sueño de la casa propia está cada vez más lejos para los segmentos medios y bajos de la población. Las cifras muestran que el acceso a esa financiación sigue siendo prácticamente imposible.
Segun varios bancos se debe tener en cuenta que no existe ahorro en moneda local. Reciben depósitos a corto plazo (mayormente entre 60 y 90 días) y deben prestarlo a largo plazo, entre 10 y 15 años. Este desfase suma puntos en las tasas fijas de las cuotas, que no bajan del 12% anual, cuando diez años atrás no llegaban a dos dígitos.
Lo cierto es que desde 2002 el mercado inmobiliario se manejó casi sin créditos, a lo que hoy se suma una tasa de inflación que arrastra a la tasa de interés que cobran los bancos.
Los datos del informe indican que si bien la cantidad total de hipotecas inscriptas (5448) en 2010 fue superior en un 13,24 por ciento a las del año anterior, el porcentaje de éstas con relación al número de escrituras se ubicó en el 6,18 por ciento, lo que resulta inferior a 2009, cuando las hipotecas alcanzaron el 6,33 por ciento.
Las duras condiciones para adquirir préstamos y los altos precios de las propiedades restringen el acceso al crédito, cuando el costo financiero no es inferior al 13% anual. La cuota de un préstamo hipotecario no baja de los 5000 pesos, por lo que se necesita ganar 15.000. Imposible para muchos…
Publicado por Aldana - 31/01/2011 a las 00:04:49
Las hipotecas son préstamos para la adquisición de una vivienda en los que la misma se convierte en la garantía de devolución para la entidad que nos presta el dinero. Entre las comisiones que nos puede aplicar una entidad de crédito se encuentran las siguientes:
- Comisión de apertura: porcentaje sobre el importe de la hipoteca o cuantía fija que la entidad nos cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión de la hipoteca.
- Comisión por cambio de condiciones o novación: la entidad cobra por los gastos administrativos incurridos al modificar las condiciones en el contrato original.
- Comisión por reclamación de pago: en el caso de existir cuotas impagadas, las entidad cobra en el momento en el que regulariza la deuda, un importe, normalmente fijo, en concepto de los gastos extraordinarios que se le generan al tener que volver a emitir el recibo. Se debe tener cuidado porque las cantidades cobradas en este concepto suelen ser muy elevadas.
- Tipo de interés de demora: Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.
- Comisión por amortización anticipada: la entidad financiera puede cobrar esta comisión al devolver el préstamo anticipadamente y es el resultado de aplicar un porcentaje sobre la cantidad amortizada antes de tiempo. Esta comisión tiene un máximo legal del 1% del capital amortizado en hipotecas a tipo variable y del 3% en hipotecas a tipo fijo.
- Comisión por subrogación: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que cambiemos de entidad financiera. Debemos tener en cuenta que no siempre se puede subrogar una hipoteca: el Préstamo hipotecario sí es subrogable, pero la hipoteca denominada como tal y cuya figura es un Crédito hipotecario no es subrogable.
Publicado por Aldana - 21/01/2011 a las 16:03:12
Como hemos mencionado en el post de creditos IVC, el mismo contiene una serie de programas, los cuales apuntan a la construccion y desarrollo de la vida comunitaria, asi como tambien la urbanizacion.
Los mismos son:
Radicación, Integración y Transformación de Villas y Núcleos Habitacionales Transitorios: Es este un programa de Radicación y Urbanización de Villas y Barrios Carenciados. La ejecución de la totalidad del Programa involucra la construcción de 25.000 viviendas y sus correspondientes obras de infraestructura en 16 villas.
En estos próximos cuatro años se construirán 7.000 viviendas con Fondos del Plan Federal I , Federal Plurianual y Fondos del GCBA. 4.500 de ellas, permitirán trasladar a las familias que están viviendo sobre la traza de las calles que necesitan ser abiertas. De este modo, se podrá completar la apertura de todas las calles vehiculares de las villas, ejecutando los 9.200 metros faltantes
Operatoria Terreno, Proyecto y Construcción: La operatoria se basa en un mecanismo de licitación de obra para la construcción de viviendas en la trama urbana consolidada. Las empresas seleccionadas mediante dicha licitación son las responsables de la construcción.
El postulante adquiere el derecho a elegir entre los distintos tipos de vivienda, aquella que se adecue mejor a sus necesidades habitacionales, teniendo en cuenta las características de su grupo familiar.
Se realiza una preadjudicación entre los solicitantes inscriptos y éstos pasan finalmente a la etapa de la adjudicación que se implementa mediante sorteo ante escribano público.
Cuando se firman los contratos de construcción, los adjudicatarios pagan derecho de reserva y durante el período de construcción de las obras, abonan cuotas mensuales consecutivas.
Viví en tu casa: Consiste en la construcción de viviendas y su posterior adjudicación en propiedad mediante sorteo ante escribano público. El financiamiento correrá por cuenta del IVC, cubre el 100% del valor de la vivienda y no requiere ahorro previo. Los créditos hipotecarios serán otorgados en pesos, a 30 años y con una tasa de entre el 2 % y el 4 %. La primera cuota se abonara a partir del primer mes de entregada la vivienda
Recuperación Urbana de Edificios Existentes: Para ello el IVC comprará, a través del sistema de licitación pública, edificaciones que han quedado como obras paralizadas (estructuras) o edificios con otra finalidad original que puedan ser convertidos en viviendas (fábricas, galpones, etc.).
Rehabilitación del Hábitat de La Boca: El Programa está orientado a mejorar las condiciones de habitabilidad en los conventillos, revalorizando el hábitat y la arquitectura popular como patrimonio histórico y cultural de la ciudad.
De los 21 conventillos propiedad del IVC en los cuales viven 280 familias, 7 ya fueron rehabilitados: 3 de ellos han sido reciclados y en 4 se ejecutó obra nueva. Durante el período de obra, las familias fueron alojadas en los 4 hogares de tránsito con los que cuenta el organismo.
Recuperación de la Traza de la ex Autopista 3: Dicho proyecto, a cargo del IVC, tiene a su cargo las soluciones habitacionales para las 1.100 familias que viven en los inmuebles de propiedad de la comuna.
La traza de ex Autopista 3, recorre la Ciudad desde la Av. General Paz, en el barrio de Saavedra, hasta Puente Alsina, Nueva Pompeya atravesando los barrios de Coghlan, Belgrano, Villa Crespo, Balvanera y Parque Patricios.
Los planes a desarrollar tienen por objetivo recuperar los inmuebles aptos para vivienda, valorizar el espacio público, movilizar los recursos que representan las propiedades públicas, financiar la venta a los ocupantes de aquellos inmuebles que por sus características edilicias y valores de mercado se adapten a las posibilidades y necesidades de las familias
Rehabilitación del Conjunto Habitacional Colonia Sola: Este programa tiene por objetivo normalizar la compra del predio donde se asienta dicho conjunto habitacional, realizada por la Asociación Mutual Colonia Sola al Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado (O.N.A.B.E.), en jurisdicción de la Estación Sola – ex línea Roca- del barrio de Barracas.
Autogestión para la Vivienda (PAV): Es misión del PAV acompañar a las organizaciones sociales en la concreción de sus proyectos de vivienda. Las mismas se constituyen en cooperativas de vivienda y, de acuerdo a sus posibilidades, pueden a su vez conformar cooperativas de trabajo, capaces de dar solución a sus problemas habitacionales.
Nuestra Casa (de Ahorro Previo para Organizaciones Sociales): En este caso el objetivo es dar solución al problema del déficit habitacional de la ciudad: La etapa inicial del proyecto abarcará la construcción de más de 1.200 viviendas, por un monto superior a los $ 130 millones, de los cuales se prevé la ejecución de $ 28 millones en el presente ejercicio.
Vivienda Porteña: Funciona de la siguiente manera:
•Los desarrolladores privados aportan el terreno y el proyecto y desarrollan la construcción
•El banco evalúa comercial y financieramente los proyectos, financia el 70% del costo de la construcción, a una tasa fija del 9,9% anual y el 60% del crédito hipotecario, a una tasa del 8%, con un plazo de 20 años
•El IVC evalúa técnicamente los proyectos, financia el 25% del crédito hipotecario, a una tasa del 6%, con un plazo de 5 años y desarrolla el centro de comercialización para la exposición y venta de los proyectos.
La etapa inicial del proyecto abarcará la construcción de ochocientas viviendas, por un monto aproximado de $ 122.000.000.
Rehabilitación y Mantenimiento de Conjuntos y Barrios Construidos por la ex Comisión Municipal de la Vivienda: En este caso abarca determinados barrios, ellos son Presidente Rivadavia I, Rivadavia II, Soldati, Piedrabuena, Presidente Illia. Mariano Castex, Cardenal Samoré, Consorcio XVI, J.J. Castro, Nágera, Savio III, Semana de Mayo; habitados por 50.000 personas aproximadamente. Apunta al mantenimiento, reparacion, y todo tipo de trabajo que se deba hacer en dichos barrios.
Regularización Jurídica y Financiera: Es objetivo de este Programa es regularizar la situación dominial y financiera de las viviendas que fueron entregadas por la ex Comisión Municipal de la Vivienda a lo largo de todo su ejercicio.
De las 47.000 viviendas adjudicadas por la CMV a lo largo de su historia, 30.000 tienen la titularidad dominial o posesión regular. En cuanto a las 17.000 restantes, no sólo no están escrituradas sino que muchas de ellas ya no están habitadas por los adjudicatarios originales, lo que hace indispensable su regularización
Programa de Asistencia Integral a Consorcios: El Programa se destina a los conjuntos urbanos construidos por el IVC y tiene como objetivos, facilitar la organización de los Consorcios en los Barrios y Conjuntos Urbanos de competencia del IVC, promoviendo su regularización en atención a la autosustentabilidad del hábitat.
Créditos individuales: Pueden acceder a este crédito sólo aquellas familias de escasos recursos en situación crítica habitacional - sentencia firme de desalojo, necesidad de mudarse a causa de una enfermedad grave de uno de los integrantes del grupo familiar- o en alguna de las situaciones especiales - situaciones de violencia familiar, ex soldados conscriptos que acrediten su condición de combatientes en el teatro de operaciones de las Islas Malvinas y Atlántico Sur, madre o padre sola/o con hijos menores de edad -, según la definición contemplada en la misma normativa.
Programa Mejor Vivir: El programa consiste en la ejecución de obras de refacción en viviendas deterioradas, con una antigüedad no menor a 30 años y que no hayan sido construidas o adquiridas con fondos de la ex CMV, IVC o FONAVI.
Publicado por Matias - 23/06/2010 a las 00:04:06
Banco Santander Rio ha modificado las condiciones de la SuperHipoteca, ahora un préstamo hipotecario a tasa fija que ofrece hasta el 70% de la valuación del inmueble (hasta $500.000).
El inmueble en cuestión debe ser para compra de vivienda de uso permanente, y ahora le suma mucho interés que el plazo de amortización del préstamo es de 12 años.
Si. Usted tiene 144 meses para devolver el dinero, por lo que puede hacerse una idea del ingreso familiar que debe tener para calificar en este préstamo.
La tasa de interés, como mencionamos, es fija, y actualmente se encuentra en el 17.00% nominal anual. La cuota total incluye capital, intereses, gestión y otorgamiento por cobertura de vida y el IVA correspondiente, y además seguro de incendio. Esto da un Costo Financiero Total del 19.57%.
Los Gastos de la SuperHipoteca serán:
- Gastos de Otorgamiento: Bonificados
- Gastos de Tasación: Bonificados
- Gastos de Escribanía: 1.25% + IVA por la operación de Compra-Venta y 0.50% por la Hipoteca
- Gestión y otorgamiento de Cobertura de Vida: 0.5 por mil calculada sobre saldo de deuda
- Seguro de Incendio: 1.45 por mil anual
Los Ingresos Mensuales mínimos requeridos son de $ 2.500, tanto para solteros como para casados, y estos determinarán el valor máximo de cuota total de su SuperHipoteca:
- 35% si los ingresos son menores a $ 5.000.-
- 40% si los ingresos son mayores a $ 5.000.-
Los requisitos para acceder a este producto son:
- Un monto mínimo de crédito de $ 25.000
- Edad mínima: 21 años. (Si es menor de 21 años y mayor de 18, deberá estar emancipado civil y comercialmente).
- Edad máxima: 65 años al solicitar el crédito y no mayor de 75 al finalizar el mismo.
- Ser argentino nativo o extranjero con DNI (con radicación permanente).
- Antigüedad laboral mínima: 1 año.
En fin. Como podrá ver, para que realmente le sirva este préstamo hipotecario, debe tener ingresos lo suficientemente altos. Pero si le queda alguna duda, le acercamos el simulador que el Santander Rio le pone a su disposición.
La tasa parece muy buena.
Publicado por Diego - 14/06/2010 a las 02:56:03
Sólo una decisión política puede ayudar a paliar el déficit habitacional. Hacen falta líneas de créditos hipotecarios a 30 años, con tasas del 4 o 5 % anual. Y con el respaldo de la ANSES.
En el Bicentenario de la patria, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios cumple sus primeros 40 años de existencia. Representamos a un sector que integra una de las cadenas de valor más relevantes de la economía, constituida por grandes empresas de porte internacional, y por miles de pymes que se despliegan por todo el territorio nacional, generadoras de cientos de miles de dignos puestos de trabajo directos e indirectos. Un sector que, además de contribuir fuertemente a las arcas fiscales con los altos impuestos que tributa, provee a la sociedad de un anhelo esencial de todo ser humano: su vivienda.
Durante 2009, el ritmo de actividad de nuestro sector se mantuvo. Pero en un nivel que resulta escaso para detener el aumento del déficit de viviendas. Es por eso que continuamos bregando por la creación de una política de estado. Una política que en el plazo razonable de una década pueda sentar las bases para resolver esa gran deuda interna social que tiene nuestro país: el déficit habitacional. Que si bien para muchos es un número, que está en el orden de los dos millones de viviendas, en la realidad lo constituyen millones de personas que tienen negada la posibilidad de acceder al bien más preciado y esencial de una familia: un techo digno.
Para la clase media, esa política requiere de la instrumentación de líneas de créditos hipotecarios a 30 años de plazo, ajustables según la variación de ingresos del tomador, con tasa de interés del orden del 4 al 5% de interés anual y con seguros que cubran la pérdida de trabajo y un eventual desfasaje entre los ingresos y la evolución de la cuota. De esta forma se obtiene una cuota verdaderamente accesible para amplias capas de la población, que estimamos en el orden de un millón doscientas mil familias.
En este caso, el sistema bancario funcionaría como “originante” de créditos y prestaría servicios remunerados de cobro de cuotas y de administración.
Las hipotecas generadas debieran ser securitizables (es decir, respaldadas por activos de distinta naturaleza) y colocadas a un fideicomiso cuyos títulos podrían volver a llamarse “cédulas hipotecarias”, y darían una renta en las mismas condiciones que las hipotecas, menos un spread de 2 puntos. Para iniciar este proceso, en el primer momento, y hasta tanto se forme un mercado público, estas “cédulas hipotecarias” podrían ser adquiridas por la ANSES, que por otro lado tendría garantizado el valor constante de los ahorros de los jubilados, pues los títulos se ajustan con la evolución promedio de los salarios de la economía. También esas “cédulas hipotecarias”, ajustables por la evolución de los salarios, encontrarán un mercado de ahorristas locales que las hallarán atractivas, y que verán en ellas una forma alternativa al dólar para el refugio de sus ahorros. Con lo cual, esos ahorristas, en vez de financiar el déficit estadounidense comprando dólares, estarían financiando la adquisición de viviendas y la creación genuina de fuentes de trabajo para miles de argentinos.
En una segunda etapa, afianzado este mecanismo, y con el objetivo de extender el acceso a la vivienda a capas de menores ingresos, este mecanismo puede ser complementado, a la manera chilena, con un subsidio directo al comprador de la vivienda, por un monto fijo y para viviendas de ciertas características.
Cuando los Argentinos somos convocados con visión e ideas claras, obtenemos resultados de clase internacional. Doscientos años atrás, los patriotas que fundaron la Nación, en condiciones hostiles y rodeados de acechanzas, fueron capaces de estar a la altura de las circunstancias y sentaron las bases de nuestra Argentina. Esperemos que estos festejos del Bicentenario nos ayuden a encontrar un rumbo, como el que en el pasado fue capaz de dar un techo a millones de inmigrantes europeos que vinieron a poblar este suelo.
Fuente: Fernando Esquerro
Publicado por Diego - 08/06/2010 a las 17:16:07
La casa propia que hoy se ve como un sueño difícil de alcanzar podría convertirse en los próximos meses en una verdadera “pesadilla”. Banqueros locales, privados y públicos, coinciden por estos días en que la incipiente suba que deben afrontar en las tasas que pagan a sus depositantes se terminará trasladando, tarde o temprano, a los créditos. Y se sentirá especialmente, dicen, sobre los más sensibles de todo el sistema: los de largo plazo y tasa fija como, por ejemplo, los hipotecarios. Ayer fue el presidente del Banco Provincia, Guillermo Francos, quien alertó por el futuro encarecimiento del financiamiento para la gente: “Con tasas pasivas más altas, es más complicado dar créditos. La suba en las tasas pasivas obliga a subir las activas”, resumió, consultado sobre esta cuestión coyuntural por El Cronista, durante el cocktail que su banco ofreció a los medios en el Día del Periodista.
Sucede que en los primeros días de junio, por el mayor riesgo externo y el leve deslizamiento del tipo de cambio, las tasas pasivas empezaron a incrementarse como no lo hacían desde hace ya cinco meses. La Badlar (que se paga por los plazos fijos mayoristas a 30 días) llegó a tocar el jueves pasado un máximo de 10,12%, lo que significó un incremento de 100 puntos básicos durante el último mes y medio. “Si el deslizamiento del dólar termina por afectar las expectativas de depreciación, el aumento de tasas pasivas será permanente y seguramente en algún momento terminará trasladándose a las tasas activas”, consideró una fuente del Banco Ciudad. En el Banco Hipotecario esperan que el impacto no sea por el momento demasiado significativo, porque confían en que la suba de tasas responde hoy a cuestiones estacionales. Pero reconocen que, si esta suba de tasas se consolida, los créditos más largos podrían encarecerse en los próximos meses: “Hoy, como la oferta de dólares aminoró, el Banco Central está emitiendo letras para absorber los pesos que había inyectado en el mercado, y que había llevado hacia abajo las tasas. Y los bancos están todavía con un alto nivel de liquidez: pueden devolver depósitos, e incluso achicar los márgenes. Pero si esto se sostiene en el tiempo, y esta cuestión estacional se convierte en ‘estructural’, los créditos van a sentir el impacto”, explicaron. El hipotecario es una de las pocas entidades del sistema (incluidas las del sector público) que hoy resiste la crisis con líneas a tasa fija y a largo plazo: a 10 años al 17,5% (ó al 15% con plan sueldo) y a 20 años, al 19,25%.
Desde el Credicoop, el subgerente general Sergio Crul explicó a este diario que su entidad también se vio obligada a subir levemente las tasas que paga por sus depósitos, “en función del comportamiento del mercado”. Pero atribuyó esa suba a “una vocación general de los bancos para que haya un mayor crecimiento de los depósitos a plazo del que se venía viendo últimamente”. En Econviews, la consultora del economista Miguel Kiguel, dieron otra explicación: “Ante la mayor volatilidad del tipo de cambio, los bancos elevaron las tasas pasivas para evitar perder depósitos. Durante mayo, los depósitos mayores al millón de pesos cayeron en $ 565 millones, lo que representa una disminución del 1,5% en relación a abril”, contaron.
Mientras tanto, la evolución de los créditos de largo plazo en el sistema es prácticamente marginal. El fondeo de los bancos es de muy corto plazo, la mitad de los depósitos son a la vista y el promedio de los vencimientos no supera los 60 días. “Con este fondeo tan corto es muy riesgoso otorgar créditos de largo plazo. Más aún a tasa fija, que es lo que busca la gente”, dicen en el Ciudad. Una buena prueba de esa demanda ‘exquisita’: en el Banco Nación, donde este mes se ofrecieron créditos a 20 años y al 12,75%, el 98% de las consultas terminó en la nada.
Publicado por Diego - 18/05/2010 a las 00:26:52
El anuncio de Cristina Fernández por la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación arrojó un reconocimiento tácito sobre el severo déficit habitacional que existe en la Argentina, donde 3 millones de familias buscan pero no encuentran la llave de su primera vivienda. A la vez, el color político del anuncio evidenció una vez más que el crédito a largo plazo sigue siendo una de las asignaciones pendientes de mayor complejidad para el sistema financiero y una demanda urgente que en los últimos 9 años no se ha sabido interpretar desde el Gobierno, más allá de los numerosos intentos realizados.
Las causas del fenómeno son numerosas. Como si se tratara de la rueda de un molino, la metódica incertidumbre criolla –copyright C.K.– ha sabido pulverizar cualquier intento ordenado de impulso al crédito por parte del sector privado.
Incluso fue la misma falta de confianza, la que llevó a miles de ahorristas locales a refugiarse de los vaivenes políticos y financieros con la compra de inmuebles, lo que ha conformado una oferta inmobiliaria poco flexible en cuanto a valores y posibilidades de fondeo, aunque sí ansiosa de que la escalada de los precios internos se vea cristalizada en valores más altos de mercado.
En rigor, la mayor parte de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares al tiempo que la inflación hará que cada día más, las transacciones de bienes y servicios vayan adoptando una moneda “De Opción Lógica Argentina” (Dólar, por sus siglas en inglés).
La ecuación que enfrenta salarios con dólares por metro cuadrado se ha dado de boca con la sistemática política devaluacionista, que sólo pone su foco en reducir el poder adquisitivo de la moneda para maniobrar en un mundo competitivo.
Por supuesto a nadie escapa que la espiral inflacionaria –que a falta de números concretos se nutre de expectativas cuya ‘virtud‘ es no tener techo en el imaginario– ha conspirado contra todo intento de ponerle coto a la frustración colectiva.
Si bien hay entidades como el Banco Hipotecario, Ciudad y ahora Nación que han puesto en marcha líneas que han buscado descomprimir la situación, en el mapa hipotecario los bancos que no cuentan con fondos públicos están fuera de juego. Es lógico: 1 de cada $ 2 que tienen las entidades financieras está depositado a 24 hs –son cuentas a la vista– y el resto tiene un horizonte promedio de 60 días. No puede pretenderse entonces que el sistema bancario termine fondeando a 20 años con esos fortuitos recursos.
En cuanto a la línea del Nación, y según Reporte Inmobiliario, para un préstamo de u$s 48.000, el ingreso que habrá que demostrar sería de $ 8.094, 18,4% menos que el solicitado para ese monto en el Banco Ciudad en su línea a 20 años a tasa fija ($ 9.900) y 30% inferior al que exige el Banco Hipotecario para igual plazo y tasa ($ 11.500).
Publicado por Diego - 19/04/2010 a las 16:43:09
Durante la primera década del siglo XX, una familia de clase media, con el ahorro de no más de una década, accedía a la vivienda propia. ¿Cuál es la situación cumplida la primera década del siglo XXI? A mi entender son estos: 1) incapacidad pública, económica y de gestión, de promover soluciones habitacionales para evitar el aumento del déficit; 2)incapacidad fiscal de sostener el nivel de subsidios a los servicios públicos, y distorsión de precios relativos existente que hacen difícil evitar la inflación recurrente; 3) imposibilidad del sistema financiero, privado o público, de otorgar créditos a largo plazo con cuotas accesibles para familias de medios y bajos ingresos; 4) imposibilidad de reducir los niveles de pobreza y exclusión social no sólo con más planes sociales, sino con más generación de empleo, nuevas inversiones y capacitación laboral a quienes no estudian ni trabajan. Ante el escenario descripto cabe preguntarse si no se deberían cambiar los esquemas vigentes para destrabar la iniciativa y la inversión privadas por medio de: Creación de un sistema financiero para construir vivienda estándar(*) para locación, ajustado por costo de construcción de esas viviendas y fondeado con ahorro privado para créditos a largo plazo con tasas de un dígito diferenciales, según se trate de bienes de cambio o de uso.
Promoción para el alquiler de vivienda única y permanente, alentando la construcción con ese destino financiándola con créditos del sistema financiero antes citado a tasas preferenciales. Los contratos de locación respectivos establecerían ajustes periódicos del alquiler equivalentes al del monto de créditos y mecanismo arbitral ágil para los conflictos entre partes. Promoción para el alquiler de viviendas desocupadas admitiéndolas como garantía colateral para aumentar los montos prestables para la construcción de nuevas viviendas.
Promover la capacitación laboral de jóvenes y adultos sin ocupación formal que reciban cualquier tipo de subsidio público (incluyendo gratuidad de los servicios públicos) a través de un programa de escuelas taller con salida laboral inmediata en la construcción de vivienda estándar para locación antes citada.
El cambio de esquemas (crédito específico con ajuste, promoción de la locación y contraprestaciones a planes sociales) converge en el objetivo común de una mejora socioeconómica universal, poniendo en acción recursos hoy inactivos: ahorro sin destino productivo, viviendas desocupadas, mano de obra sin demanda ni capacitación, falta de nueva inversión en producción de insumos, bancos sin carteras hipotecarias y aumento del efecto multiplicador de la construcción. La promoción de la construcción de viviendas para los sectores de medios y bajos ingresos permite orientar la actividad a la vivienda estándar. Además no tiene costo fiscal y genera mayor recaudación.
El cambio de forma de acceso a la vivienda estándar por la locación -normal en la mayoría de los países desarrollados- es consistente con la experiencia como la crisis de hipotecas subprime. Créditos de más de 50% del valor de tasación (salvo que cuenten con garantías colaterales) son riesgosos en tiempos de crisis. Por eso acceder a la primera propiedad requerirá un largo período de ahorro previo durante el cual un mercado de locaciones activo y con pautas de ajuste convenidas resultará indispensable. Por otra parte, el inversor en viviendas para locación que cuenta con capital propio (u otros bienes alquilables como garantía colateral), un crédito por 50% de la inversión o más si tiene colateral suficiente y cuya devolución es calzable con el alquiler, le resultará atractivo.
El temor de que ajustar alquileres potencie la inflación no condice con realidad de hoy en que suben no por aumento de costos, sino por expectativas, y bajan sólo cuando se produce un exceso de oferta. Además el costo construcción de viviendas estándar, elegido para ajustar créditos y alquileres, tiene implícita la posibilidad de bajar por la mayor competitividad que le da su carácter industrializable.
Fuente: La Nación
Publicado por Diego - 05/04/2010 a las 20:11:21
Hoy en día es válido preguntarse por qué no hay más gente invirtiendo en propiedades en Miami. La verdad es que se puede acceder a un buen departamento a un precio inferior al que se consigue en los barrios de clase media de Buenos Aires como Almagro o Villa Crespo.
Los valores están a la mitad que dos años atrás. Pero a mi criterio, lo que resulta más llamativo es que hacer esas unidades de nuevo, es decir lo que técnicamente se llama “valor de reposición”, es mucho más alto que comprar departamentos construidos.
El mercado inmobiliario americano está pasando por un proceso similar al que se vivió en Argentina en otras épocas, y es sabido que las grandes crisis paralizan. La gente debe más de lo que tiene, teme perder su trabajo y no cuenta con capacidad ni actitud para aprovechar oportunidades. La mayoría además piensa que esto va a durar para siempre o incluso que empeorará. Se sienten totalmente bajo el agua.
Por lo demás, los americanos están absolutamente acostumbrados a comprar todo en cuotas, desde la licuadora hasta el auto y la casa. Hoy las hipotecas tienen tasas irrisoriamente bajas y hay incentivos impositivos para comprar viviendas, pero la realidad es que los bancos no dan créditos como antes, cuando se conseguía financiamiento por el 95% del valor de la propiedad. Hoy hay que tener al menos el 70% cash, y los americanos no tienen esa plata ahorrada. Consecuentemente, para ellos comprar propiedades está simplemente fuera de programa y eso empeora aun más las cosas.
Se dice que las entidades gubernamentales tienen carteras hipotecarias morosas enormes que tomaron para salvar a los bancos, y la posibilidad que salgan a liquidar esos activos es otra amenaza más a la reactivación del sector. De hecho, es imposible decir cuándo vendrá la recuperación. Pero a mi juicio no hay duda que en algún momento vendrá. Sitios como Miami, con una importante sobreoferta, probablemente tarden más tiempo. Pero siendo la ciudad que funciona como la gran puerta de Latinoamérica de cara a EEUU, es dable pensar que hay una demanda de viviendas subyacente y sustentable que algún día terminará de absorber lo que se edificó de más, y cambiará la ecuación hacia una status de demanda insatisfecha.
Actualmente en el mundo no es fácil encontrar buenas opciones de inversión. Con tasas de interés tan bajas, detectar opciones razonablemente seguras con rendimientos interesantes, no es simple. Los argentinos lo sabemos y por eso compramos propiedades. Elegimos activos reales en vez del dólar. Además, es casi imposible sacarse de la cabeza que si se emitió lo que se emitió en EEUU para salvar a la economía de una crisis como la del 30, en algún momento los americanos van a tener que pagar la cuenta. Será con inflación, con revalorización de sus activos reales, o con desvalorización del dólar. No lo sabemos y es claro que nada de eso está sucediendo por ahora.
Pero es de sentido común que nadie puede endeudarse infinitamente, como lo ha estado haciendo el estado americano, sin perder solvencia. Cómo y cuándo eso será percibido por los mercados y trasladado a la realidad económica, es imposible preverlo. Pero si alguien tuviera que decidirse hoy entre ahorrar a largo plazo en dólares o con activos reales, a diez años vista nadie dudaría en optar por la segunda alternativa.
Ahora bien, quien adhiera a este racional, entre comprarse un departamento en Buenos Aires para alquilarlo, o en Miami, no debería pensarlo dos veces. A contramano del mundo, en Argentina las propiedades siguen subiendo. Nunca registraron la crisis global. Y además están en un país que, con todo respeto, no es la principal economía del mundo. Desde ya que comprar en EEUU no es fácil. Pero me pregunto: ¿es fácil invertir? Respuesta: NO. Para hacerlo bien hay que estudiar cada oportunidad en profundidad. Seguramente para concretarlo en Miami, habría que viajar, asesorarse, recorrer, mirar, negociar, etc. Pero vale la pena.
Naturalmente no todo es un jardín de rosas. Allí actualmente mucha gente no paga las expensas de sus edificios y los consorcios deben hacerse cargo de esos gastos extras. Los impuestos a la propiedad en EEUU son muy altos y eso atenta contra la rentabilidad en caso de pretender una renta positiva. Los alquileres están por el piso porque muchos propietarios (inversores) que están por perder sus casas en manos de los bancos, las alquilan a valores muy bajos para tener su último ingreso sin preocuparse por nada más. Es algo muy complejo, con características típicas de las crisis profundas.
Las nuevas hipotecas para individuos, por ejemplo, las dan solo en caso que los edificios cumplan con ciertos requisitos. Entre otros, se exige que tengan un porcentaje de unidades vendidas alto. Pero la mayoría de los emprendimientos de los últimos años no cumple. De hecho, a raíz de esa situación se desató la crisis. Pero esa regulación no hace más que empeorar las cosas en vez de mejorarlas, porque los edificios más nuevos y mejores no son aptos para hipotecas, de modo que sus precios caen y eso arrastra al resto del mercado.
Adicionalmente todo inversor debe tener en cuenta que la administración a la distancia de una propiedad comprada en Miami no es algo simple y puede ser caro. El financiamiento para extranjeros es escaso y habitualmente no cubre más del 50% del valor de la vivienda. Pero en cualquier caso, vale la pena evaluar estas oportunidades básicamente porque los valores son tan atractivos que se justifica el esfuerzo. Me atrevo a asegurar que no hay proyectos en Argentina que hoy puedan hacerle sombra a la potencialidad de revalorización que tienen los inmuebles de Miami, donde las quitas que están haciendo los bancos, en general por préstamos de obras fallidos, permiten comprar unidades a un valor que seguramente no se volverá a repetir en años o décadas.
Fuente: Damián Tabakman
Publicado por Diego - 31/03/2010 a las 18:54:17
La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.
Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.
¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.
Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.
En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.
¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? “En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie”, aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.
Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.
“En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable”, explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.
Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. “Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba”, comentó Walenten. “No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto”, agregó Rozados.
Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. “Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron”, aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.
