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Publicado por Diego - 19/03/2010 a las 16:39:23
A pesar de que no pasan por el mejor momento, el préstamo con garantía hipotecaria es sin duda el producto más importante para las entidades y la mayoría de los clientes, le vincula durante muchos años a una entidad, la cual a su vez le permite comercializar muchos más productos.
Las modalidades en Argentina, a diferencia de otros países, son escasas, al final se resumen en dos clases, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras son una opción minoritaria sobre el total de hipotecas, ya que los tipos de interés suelen ser muy altos los hace muy poco atractivos para el público. Por el contrario la más contratada es la hipoteca a tipo de interés variable. En ella, el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un tipo de referencia y, en su caso, un diferencial fijo que luego se revisa periódicamente.
Teniendo en cuenta estos dos tipos, el primer paso es comparar entre distintas ofertas para ver dependiendo de sus características cual se adecua mejor a nuestras necesidades.
Tipo de interés, cuidado con las cláusulas de piso
Sin duda el interés es el punto clave a la hora de elegir. En las hipotecas a tipo variable viene definido como un tipo de referencia (generalmente el Euribor es el índice internacional por excelencia) más un diferencial. Además, el BCRA permite una serie de tipos de referencia adicionales. Un aspecto nuevo y polémico son las llamadas cláusulas de piso y techo, por el que limita las subidas y bajadas de tipo de interés a un tipo fijo, por debajo o por encima del cual no se pagará más interés con independencia de cómo afecte el Euribor en la economía Argentina. El principal inconveniente es la desproporción entre el “piso”, con tipos de interés más altos que los actuales y los “techos” muy improbables de llegar. La mejor opción es no tenerlas o al menos que sean proporcionales y si por ejemplo en algún momento el “techo” hipotecario nos limite nuestros pagos.
¿Qué otros gastos tiene una hipoteca?
Además del pago periódico de la cuota de nuestro préstamo, existen otros gastos en forma de comisiones, impuestos entre otros.
Entre las comisiones destaca la comisión de apertura, que siempre que aparezca en el contrato supone un porcentaje sobre el importe del préstamo o crédito. Dicha comisión incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo hipotecario.
Respecto a la comisión de cancelación, los diferentes cambios normativos han llevado a que actualmente haya diferentes supuestos que a su vez dependen de la fecha en la se haya contratado la hipoteca como pueden consultar en el cuadro que adjuntamos.
Además de los gastos bancarios, la formalización de esta operación genera otra serie de gastos que normalmente la entidad repercutirá al cliente, los gastos principales son:
Tasación del inmueble (si tiene un informe de tasación reciente, intente hacerlo utilizarlo para evitar un nuevo gasto), aranceles notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y el 1%), Registro de la Propiedad y gastos de gestoría si decide que esta le realice la tramitación de todo lo anterior.
Oferta vinculante y notario
Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo.
A pesar de ello, y más en un producto tan importante debe siempre solicitar al notario la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura de su hipoteca para ahorrarse sorpresas desagradables a la hora de la firma.
Publicado por Diego - 17/03/2010 a las 20:55:18
Este mes estoy de enhorabuena. He cobrado un dinero extra y ya sé lo que voy a hacer con él. No, no me voy a ir al primer centro comercial que encuentre y me lo voy a fundir en mí.
He decidido que esta cantidad va a ir destinada a amortizar anticipadamente una pequeña cantidad de mi préstamo. Aunque tengo que decidir si voy a reducir cuota o plazo.
Sin embargo, hay que saber que la mayoría de las hipotecas concedidas en Argentina siguen el sistema de amortización francés. Su característica principal radica en la cuota de amortización, ya que es igual para todo el período del préstamo, en créditos a tasa fija o cuotas constantes si en préstamos a interés variable. Consiste en que el capital se amortiza en forma creciente, mientras que los intereses se calculan sobre el saldo, motivo por el cual son decrecientes. Es decir, en los primeros años de la hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.
Cada anualidad es la suma de la cuota de interés y la cuota de amortización correspondiente al año de que se trate. Este sistema se llama también progresivo, porque a medida que transcurre el tiempo las cuotas destinadas a la amortización de capital van siendo mayores, mientras que las cuotas de interés irán disminuyendo porque el capital pendiente por amortizar irá siendo menor.
Así, elegir entre cuota o tiempo tendré que tener en cuenta varios factores. En primer lugar de los ingresos personales y, en segundo lugar, de los tipos de interés vigentes en cada momento. Así como el momento en el que me encuentro de la vida de mi préstamo.
Como no llevo ni siquiera un año con la hipoteca, he decidido reducir cuota. De esta manera pagaré un poco menos cada mes, lo que me permitirá aumentar mi tasa de ahorro, y al mismo tiempo me preparo para que cuando suban los tipos de interés no me suba mucho la letra.
A medida que vaya ganando más y ahorrando pagas extra y devoluciones de Hacienda iré reduciendo plazo, para pagar menos intereses al banco.
Publicado por Diego - 15/03/2010 a las 15:54:21
Línea de Préstamos Hipotecarios a Tasa Fija para PLAN SUELDO Y JUBILADOS:
Plazo:
Adquisición de Vivienda Única: 10 años.
Mejora de Vivienda Única: 10 años.
Tasa Fija: 15%.
Monto Máximo: $300.000. (Clientes en edad pasiva $ 50.000).
Seguro de Vida: 0,10% para clientes activos. Clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor.
Edad de Incorporación:
Sujetos Activos: Desde los 21 años hasta los 65 años.
Sujetos Pasivos: Desde los 66 años hasta los 81 años.
Máxima Permanencia:
Sujetos Activos: Hasta los 75 años.
Sujetos Pasivos: Hasta los 84 años.
Seguro de Incendio: 0,005% (Mensual sobre Valor Tasación)
Gastos de Otorgamiento Fijo: $1.000 + IVA
Porcentaje de Financiación: (*)
Compra de Vivienda Única y Permanente:
Hasta 90%, para propiedades de hasta $ 300.000,
75%, para propiedades de más de $ 300.000.
Mejora: Hasta 50%.
(*) Para destinos Adquisición, sobre el valor de Compra-Escritura. Para el resto de los destinos, en función al valor de Tasación (Mercado).
Gastos de Tasación: Sin cargo
Cancelación Anticipada: Sin cargo
Línea de Préstamos Hipotecarios a Tasa Variable:
Plazos:
Adquisición de Vivienda Única: 30 años (Segmento Plan Sueldo y Jubilados).
Adquisición de Vivienda Única: 15 años (Segmento Mercado Abierto).
Adquisición de 2ª Vivienda / Mejora: 10 años.
Resto de los destinos: 5 años.
Tasa Variable (Segmento Plan Sueldo y Jubilados): BADLAR (Mínimo 10% TNA).
Tasa Variable (Segmento Mercado Abierto): BADLAR + 2,5 puntos. (Mínimo 10% TNA).
BADLAR: promedio simple de las tasas por plazos fijos de 30 a 35 días por montos de más de un millón de pesos para Bancos Privados (Promedio mensual, recalculable mensualmente).
Monto Máximo: $350.000. (Clientes en edad pasiva $ 50.000).
Seguro de Vida: 0,10% para clientes activos. Clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor.
Edad de Incorporación:
Sujetos Activos: Desde los 21 años hasta los 65 años.
Sujetos Pasivos: Desde los 66 años hasta los 81 años.
Máxima Permanencia:
Sujetos Activos: Hasta los 75 años.
Sujetos Pasivos: Hasta los 84 años.
Seguro de Incendio: (Mensual sobre Valor Tasación)
Vivienda Particular: 0,005%.
Para Consultorios y Estudios Profesionales: 0,0072%.
Gastos de Otorgamiento Fijo:$1.000 + IVA
Porcentaje de Financiación: (*)
Compra de Vivienda Única y Permanente:
Hasta 100%, para propiedades de hasta $ 200.000,
90%, para propiedades de hasta $ 300.000,
75%, para propiedades de más de $ 300.000.
Adquisición 2º Vivienda: Hasta 75%.
Mejora/ Refacción, Adquisición de Consultorio o Estudio Profesional y otros destinos: Hasta 50%.
(*) Para destinos Adquisición, sobre el valor de Compra-Escritura. Para el resto de los destinos, en función al valor de Tasación (Mercado).
Cancelación Anticipada: Sin cargo
Publicado por Diego - 05/03/2010 a las 18:34:51
Las cuotas por un crédito hipotecario como mínimo duplican el precio del alquiler mensual que se abona por la misma propiedad. La relación cuota-ingreso y el low-to value continúan siendo los grandes obstáculos a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.
Acceder a la compra de la primer vivienda resulta prácticamente imposible para alguien con un ingreso medio tanto aquí como en cualquier parte del mundo si no se lo auxilia con financiación de largo plazo.
En Argentina el esfuerzo salarial que demanda la adquisición de una vivienda medido en años de sueldo cuando menos se duplicó a partir de nuestra última gran crisis propia 2001/2002. Aún así, en la actualidad, el número de años de sueldo a destinar para la compra de una vivienda usada media estándar es del orden de los 7 años; número que no difiere en demasía del que existe en otros países como Brasil, Chile y en su momento (y aún hoy) en E.E.U:U y España.
Pero esta situación dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en Argentina alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal como vehículo para el acceso a la propiedad de la primera vivienda, como así lo demuestran las cifras concretas de la participación de hipotecas con respecto al total de escrituras de inmuebles.
Publicado por Diego - 03/03/2010 a las 17:09:01
Una buena opción para adquirir tu hipoteca, hoy te contamos las características, los requisitos y los gastos del Banco Francés.
Compra de primera vivienda
Tipo de Tasa (*) y Plazos:
Tasa Fija en pesos del 18%: hasta 180 meses (15 años)
Porcentaje de financiación: Hasta el 60% del Valor de la tasación de la propiedad a comprar.
Monto Máximo: $500.000.
(*) Las tasas que se aplican son vencidas sobre saldos.
El préstamo devengará un interés compensatorio sobre saldos, pagadero mensualmente y en forma vencida, conjuntamente con cada una de las cuotas de amortización de capital, aplicando la tasa nominal anual (TNA) y su tasa efectiva mensual (TEM) que surja de la elección tomada por el cliente, excluido el impuesto al valor agregado (IVA) o cualquier otro impuesto vigente o futuro.
En relación a los impuestos: en aquellos casos en que los intereses estén exentos del IVA, la escritura deberá constar de la correspondiente declaración, en la que se manifiesta en carácter de Declaración Jurada, que el destino exclusivo del inmueble es para casa propia de habitación única y permanente (comprometiéndose a dar aviso fehaciente del cambio de condición que pueda afectar al inmueble gravado, como así también permitirle efectuar todas las verificaciones que estime necesarias).
CFTEa (costo financiero total efectivo) 21,72%. La tasa que se aplica es vencida sobre saldos. Operación para compra/construcción de vivienda, única, familiar y permanente en pesos a tasa fija para un plazo de 180 meses. Tasa nominal anual (TNA) del 18%; tasa efectiva anual (TEA) 19.56%; para una operación de $100.000 sobre un valor de tasación de $250.000. El CFTEa y la cuota incluyen: capital, intereses, seguro de vida e incendio obligatorios, gastos de otorgamiento y gastos de tasación, impuestos. Otorgamiento sujeto al cumplimiento de los requisitos exigidos por el departamento de créditos del BBVA Banco Francés y demás condiciones de vinculación. Los accionistas de BBVA Banco Francés SA limitan su responsabilidad a la integración de las acciones suscriptas conforme ley 19.550 y ley 25.738.
Relación cuota ingreso
Los índices de capacidad de repago para el otorgamiento de préstamos serán los siguientes:
Relación Producto: 30%
Relación con nuestra Entidad: 40%
Relación del Sistema: 45%
Monto mínimo del crédito: $10.000
Edad mínima: 21 años
Edad máxima
Empleados en relación de dependencia: Mujeres 59 años y hombres 64 años. (Considerar al momento de la solicitud del producto que la fecha de finalización del préstamo debe ser igual o inferior a estas edades mencionadas).
Profesionales independientes, autónomos, comerciantes, socios de empresas: Mujeres 59 años y hombres 64 años. (Considerar al momento de la solicitud del producto la edad debe ser igual o inferior a estas edades mencionadas pero la edad límite del solicitante a la fecha de vencimiento de la operación podrá llegar a los 74 años inclusive).
Tasación
La tasación tendrá un cargo de $100.-+IVA
Gastos de otorgamiento:
Este cargo cubre los gastos de evaluación, administración de la operación y será aplicado al momento de otorgar el crédito.
2% sobre el monto otorgado con un mínimo de $300.-+IVA
Honorarios de la Escribanía
Operación de compra - venta (traslación de dominio) 0.75% + IVA sobre el monto de la compra-venta.
Hipoteca (Garantía por el crédito) 0.75% + IVA sobre el monto del crédito
En caso de operaciones de remodelación o construcción sobre un inmueble que ya es usted propietario sólo se constituye la garantía hipotecaria por lo que se aplica el segundo ítem únicamente.
Gastos incluidos en la cuota total
- Cobertura de Vida (**)
a)Préstamos entre $10.000 y $99.999; 1.2 x mil (Requiere declaración de salud)
b)Préstamos mayores a $100.000: 0.85 x mil (Requiere declaración de salud y exámenes médicos).
- Seguro contra Incendio (**): $14,20 para inmuebles con tasación menor a $250.000
(**) Los seguros –incendio y vida- podrán ser seleccionados por Ud. entre distintas compañías aseguradoras que fueron preseleccionadas en razón a su solvencia y trayectoria en el mercado. Las pólizas y/o certificados de coberturas, sin excepción, incluirán la cláusula de endoso de la prestación de la aseguradora a favor de BBVA Banco Francés S.A. en su carácter de acreedor hipotecario y no asume ningún tipo de responsabilidad vinculada con las pólizas y/o certificados de coberturas.
