Los requisitos para poder acceder a un crédito hipotecario varían según cuál sea el banco al que lo solicitemos. El banco hipotecario, siguiendo la línea de la mayoría de los bancos del país, posee requisitos estrictos que uno debe cumplir para poder acceder a un crédito hipotecario.
El mismo financia hasta el 100% de la obra a construir, y hasta un 70 % de la compra de una vivienda nueva o usada, también la posibilidad de realizar una ampliación, en cuotas en pesos a una tasa fija con amortización del sistema Francés, primero se van amortizando los intereses y en las ultimas cuotas el capital.
El Costo Financiero Total efectivo indicado incluye intereses, comisión de administración, IVA s/comisión de administración, seguro de vida, seguro de incendio, IVA s/seguro de incendio e impuestos internos s/seguro de incendio.El mismo puede variar en función del monto y plazo solicitado.
El Banco Hipotecario siempre tiene sujeta la aprobación del crédito a la evaluación crediticia según:
La aptitud crediticia de los solicitantes (conforme pautas de política crediticia y riesgo del B.C.R.A. y las generalmente aceptadas)
La aptitud jurídica y económica del inmueble ofrecido en garantía.
Requisitos
Condiciones para poder pedir un crédito en el Banco Hipotecario
Ser trabajador en relación de dependencia o monotributistas cuyos ingresos netos sean desde $2.000.- Se pueden sumar los recibos de sueldos de los cónyuges.
Requisitos:
Tener mas de 21 años o 18 y estar emancipado y menos de 65 años
Edad máxima para cancelar el crédito 75 años
Antigüedad mayor a seis (6) meses en relación de dependencia o de un (1) si trabaja en forma independiente.
Paso a Paso para gestionar el crédito en el banco Hipotecario
Antes de iniciar el trámite se debe tener toda la documentación requerida. El tiempo aproximado para que el Banco Hipotecario entregue el dinero es de sesenta (60) días, le traslado es directamente de Banco a Banco elegido por el vendedor, sin tener la persona que trasladar dinero.
La documentacion generalmente es la siguiente:
D.N.I., L.C. o L.E. de los titulares.
Comprobante de un servicio a nombre del titular.
Constancia de CUIL / CUIT.
Si su estado civil es: Casado: Libreta de Matrimonio.
Divorciado: Sentencia de divorcio.
Unido de hecho: Acta de convivencia, otorgada por un juez de paz y/o partida de nacimiento de hijos en común.
Separación personal: Sentencia judicial de separación.
Documentación laboral
Trabajadores en relación de dependencia:
Últimos 3 recibos de sueldo (últimos 6 si presenta conceptos variables).
Certificado de empleo. En papel embretado, con la firma del empleador certificada por Entidad Bancaria, indicando nombre y cargo del firmante, y los siguientes datos del empleado: nombre y apellido, tipo y Nº de documento, CUIL, fecha de ingreso, cargo y/o función, tipo de contratación, remuneración mensual bruta y neta.
Para trabajadores Autónomos:
Matrícula Profesional, título habilitante o habilitación municipal, según corresponda.
Comprobante de inicio de actividades frente a AFIP.
Régimen Ganancias: Última Declaración jurada del Impuesto a las Ganancias y el comprobante de Pago
Última declaración jurada de Impuesto a las Ganancias y comprobante de pago correspondiente.
Compra de vivienda nueva, usada o cancelación de hipoteca anterior: financiación 70% del valor de tasación.
Refacción: financiación hasta el 40%
Sistema de amortización francés
Respecto a los gastos de otorgamiento, los mismos son de 2% + IVA sobre el capital original, por única vez al momento del otorgamiento. Ademas se debe abonar:
Honorarios por la escritura de compra-venta: 1% + IVA sobre el valor de compra.
Honorarios por la escritura hipotecaria: 1% + IVA sobre el valor de la hipoteca.
La edad para adquirirlo es de 21 a 64 años. La Relación cuota ingreso: 25% (30% para clientes de Plan Sueldo)
Continuidad laboral: 2 años
La documentacion a presentar es la siguiente:
DNI Titular y Cónyuge.
Constancia de domicilio o fotocopia de factura de un servicio público (donde conste nombre y domicilio del titular).
Comprobante de: Cuit / Cuil / CDI (Form. 576).
Relación de Dependencia
Ultimos 3 recibos de haberes o certificación laboral (si usted es titular de Patagonia Sueldo sólo el último recibo).
Independientes, según su situación fiscal
Autónomos: última declaración jurada de Impuesto a las Ganancias presentada, y fotocopia de ticket de pago de DDJJ Ganancias.
Monotributistas: comprobante de los últimos 3 pagos de Monotributo y Formulario de adhesión al Monotributo.
No exento de Ingresos Brutos: últimos 3 pagos del gravamen / Exento del gravamen: últimos 3 meses de facturación.
Ultimos 6 aportes previsionales o libre deuda previsional o integración de un formulario 11.0002 - régimen de información y control de pago de aportes de autónomos.
Cuando hablamos de hipotecas en término genérico, todos pensamos en la vivienda, y con ella el financiamiento de la misma.
Pero dentro de las hipotecas, también existe la hipoteca mobiliaria que es la que se realiza sobre un bien mueble. dentro de la infinidad de bienes muebles que existen, no todos son suceptibles de hipotecar, dado que los únicos que pueden servir como garantía en un préstamo hipotecario de estas características son:
Establecimientos mercantiles
Automóviles y otros vehículos a motor
Aeronaves
Maquinaria industrial
Propiedad intelectual e industrial
Estas propiedades pueden ser suceptibles de ser hipotecadas y pueden servir como garantía real para un préstamo hipotecario. En el caso de los establecimientos mercantiles, no debemos confundir la hipoteca inmobiliaria con el propio local de negocio, sino la hipoteca sobre el negocio íntegro, en el que el local puede ser alquilado perfectamente.
Ahora bien, para realizar este tipo de hipotecas mobiliarias, se elevan a escritura pública al igual que si se tratara de un bien inmueble. En esta escritura, la valoración y la resposabilidad hipotecaria se presentará desglosando el principal del préstamo y la parte accesoria que se tase para intereses y costas.
En todos los casos, los bienes hipotecados tienen que estar perfectamente identificados, bien por los contratos de arrendamiento, bien por los números de bastidor, matrículas o certificados de patentes. Cada bien se identificará de una manera distinta a otro.
Respecto a su uso, la hipoteca mobiliaria no tiene un uso tan extendido como la hipoteca sobre inmuebles, con excepciones. Por ejemplo, en el caso de aeronaves, vehículos de elevado coste como camiones o barcos o incluso en actividades empresariales o mercantiles como son los traspasos de farmacias o licencias de taxi.
Si tenemos una hipoteca sobre la primera vivienda podemos optar entre tres opciones:
Pedir una hipoteca en segundo rango: dos cuotas mensuales y una vivienda hipotecada
Rehipotecar o ampliar la vivienda habitual: una cuota mensual y una vivienda hipotecada.
Pedir una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda: dos cuotas mensuales y dos viviendas hipotecadas
Todas las alternativas son similares en cuanto a la finalidad y el resultado (una solo cuota hipotecando la primera vivienda), pero son distintas en base a su formalización y los gastos derivados. Cuando hablamos de rehipotecar nos referimos a cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva hipoteca con el importe de la deuda cancelada más el importe de dinero que solicitamos, se refiere al hecho de volver a hipotecar la vivienda habitual, por un nuevo importe más elevado, cancelando la hipoteca inicial y constituyendo una nueva.
Rehipotecar es, una ampliación de hipoteca, la cual se negocia con la entidad un aumento del capital prestado del préstamo hipotecario que mantenemos con ella. Ampliamos la deuda con el banco, mantenemos la hipoteca que tenemos (no hay cancelación) e incrementamos el importe mediante una novación.
En caso de poder elegir, es conveniente optar por una ampliación de hipoteca, ya que los gastos de la operación son bastante menores, al no tener que cancelar y volver a constituir el préstamo hipotecario.
Podemos usar esta opción para adquirir una segunda vivienda, como hemos dicho anteriormente, o también para unir todos los préstamos reunificando todas las deudas en uno único. El proceso que se realiza es la cancelación de la hipoteca actual y la contratación de un nuevo préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual.
La entidad financiera nos cobrará la compensación por desistimiento total (antes comisión por cancelación) que puede ir del 0% al 0,5% sobre el capital pendiente. A más a más se vinculan los gastos por cancelar la hipoteca y por constituir un nuevo préstamo hipotecario:
Se realiza la escritura de cancelación ante notario, se inscribe en el Registro de Propiedad la anulación de la carga y los gastos vinculados a los servicios de la Gestoría.
La constitución de la nueva hipoteca lleva vinculados gastos de notaría, gestoría y Registro, y demas gastos, por eso es preferible optar por la ampliación de la hipoteca antes que una rehipoteca porque los gastos totales de la operación son menores.
El problema de rehipotecar la vivienda es que tenemos que hacer frente a gastos de cancelación de la primera hipoteca y a los de constitución de la nueva, y ademas no siempre se puede optar por la ampliación del préstamo hipotecario, porque hay entidades financieras que sólo nos aprobarán una rehipoteca.
En este caso se financiarán solamente cuando se tenga por objeto completar el 100% del dominio de la propiedad por parte del/los solicitantes, y cuyo destino sea para vivienda única familiar y de ocupación permanente.
Para los clientes con cuenta haberes las caracteristicas son:
Plazo: Hasta 240 meses, pagaderos en cuotas mensuales y consecutivas.
Porcentaje de Financiación
Empleados de la Adminsitración Pública: Hasta el 100%, del menor valor entre precio de compra y tasación.
Empleados de la Planta Permanente del Sector Privado: Hasta el 85%, del menor valor entre precio de compra y tasación.
Monto máximo a prestar
El equivalente en pesos a 100.000 dolares
Relación Cuota/Ingresos
Solicitantes titulares hasta el 40%, codeudor hasta el 25%
Será la que resulte de adicionar la cantidad de 4 puntos porcentuales nominales anuales (spread) al Promedio de la tasa de interés que publica el BCRA como Información diaria sobre Tasas de Interés por depósitos a plazo fijo en pesos a 30 días de plazo (Tasa Testigo), con un mínimo de 12,5%
A febrero 2011: Tasa Nominal Anual Vencida (TNAV): 13,50%; Tasa Efectiva Anual Vencida (TEAV): 14,36%. Costo Financiero Total: (CFT) Efectivo Anual 16,77%; Costo Financiero Total (CFT) Nominal Anual: 15,60%, calculado para un crédito de $100.000 a 20 años, incluye interés, comisión de acuerdo, gastos administrativos mensuales, seguro de incendio anual y seguro de vida mensual. Exclusivamente para compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires. Vigencia desde 01/08/2010.
Para el publico en general:
Porcentaje de Financiación: Hasta el 70 %, del menor valor entre precio de compra y tasación.
Monto máximo a prestar
El equivalente en pesos a U$S 150.000.
Relación Cuota/Ingresos: Hasta el 40%.
Tasa de Interés
Será la que resulte de adicionar la cantidad de 5 puntos porcentuales nominales anuales (spread) al Promedio de la tasa de interés que publica el BCRA como Información diaria sobre Tasas de Interés por depósitos a plazo fijo en pesos a 30 días de plazo (Tasa Testigo), con un mínimo de 15 % TNAV.
El Banco Provincia ofrece una variada linea de creditos, las Hipotecas 2011 apuntan a diferentes destinos. Como ya mencionamos el destino de este credito es la adquisición/Edificación, es decir, compra, construcción, terminación, ampliación y/o refacción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Se admitirá la combimación de destinos.
Los beneficiarios de este tipo de credito son clientes que perciban sus haberes en el Banco (hasta 3 solicitantes titulares o 2 + un codeudor).
Hasta 240 meses, pagaderos en cuotas mensuales y consecutivas.
Respecto al porcentaje de Financiación
Empleados de la Adminsitración Pública: Hasta el 100%, del menor valor entre precio de compra y tasación.
Empleados de la Planta Permanente del Sector Privado: Hasta el 85%, del menor valor entre precio de compra y tasación.
Será la que resulte de adicionar la cantidad de 4 puntos porcentuales nominales anuales (spread) al Promedio de la tasa de interés que publica el BCRA como Información diaria sobre Tasas de Interés por depósitos a plazo fijo en pesos a 30 días de plazo (Tasa Testigo), con un mínimo de 12,5%
A febrero 2011: Tasa Nominal Anual Vencida (TNAV): 13,50%; Tasa Efectiva Anual Vencida (TEAV): 14,36%. Costo Financiero Total: (CFT) Efectivo Anual 16,77%; Costo Financiero Total (CFT) Nominal Anual: 15,60%, calculado para un crédito de $100.000 a 20 años, incluye interés, comisión de acuerdo, gastos administrativos mensuales, seguro de incendio anual y seguro de vida mensual. Exclusivamente para compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires. Vigencia desde 01/08/2010. Sujeto a evaluación crediticia del Banco. Banco de la Provincia de Buenos Aires. CUIT 33-99924210-9. San Martin 137 CABA. www.bancoprovincia.com.ar
A continuacion detallamos los prestamos hipotecarios que el Banco de Chubut ofrece, donde la cuota Final por cada $100.000 es de $1.191.
Los destinos para los mismos pueden ser;
Construcción de Vivienda Única.
Compra de Vivienda Única.
Construcción o Compra de Segunda Vivienda.
Ampliación de primera vivienda.
Refacción/Remodelación de primera vivienda.
Ampliación de segunda vivienda.
Refacción/Remodelación de segunda vivienda.
En todos los casos el inmueble debera estar ubicado en la provincia de Chubut, o en la ciudades de Buenos Aires, Cordoba o La Plata. En ningun caso se destinara para la obtencion de rentas ni para uso comercial.
La proporción prestablees la siguiente:
Compra y Construcción: Hasta 75% para vivienda única y segunda vivienda.-
Refacción: Hasta 70% para primer y segunda vivienda.-
Ampliación: Hasta 65% para primer y segunda vivienda.-
Montos
Para construccion, compra y compra de segunda vivienda, el monto es de hasta $ 750.000.
Para ampliacion y ampliacion segunda vivienda: Hasta $200.000.
Para refaccion de primera y segunda vivienda: Hasta $120.000.
Respecto a los Plazos
Para construccion, compra y ampliacion, es hasta 240 meses.
Construccion, ampliacion y refaccion de segunda vivienda: TNA: 13,25% - TEM: 1,10% - TEA: 14,09% - CFT(e): 18,68%
Proporción prestable
Compra y Construcción: Hasta 75% para vivienda única y segunda vivienda.
Refacción: Hasta 70% para primer y segunda vivienda.
Ampliación: Hasta 65% para primer y segunda vivienda.
Requisitos
Documentación de la propiedad:
- Fotocopia del título de propiedad.
- Planos aprobados por el municipio correspondiente.
- Libre de deuda municipal.
- Proyecto de construcción a realizar, máximo seis desembolsos, el primero hasta el 50% del monto de crédito, no pudiendo superar el 50% del valor del terreno y dificación existente. Resto del desembolso, se realizará contra certificación de avance de obra ejecutada.
- Plazo de obra 12 meses.
Documentación personal (Empleados en relación de dependencia):
- Antigüedad mínima 3 años.
- Fotocopia de los 3 últimos recibos de haberes.
- Fotocopia de la 1er y 2da hoja del Documento de identidad.
- Fotocopia del CUIL emitido por el Anses.
- Fotocopia de un servicio de Gas, Luz o Teléfono.
- Certificación de haberes emitido por el Organismo de Trabajo.
- No se podrá afectar mas del 30% de los haberes para el pago de las deudas que tenga en el sistema financiero, incluida la cuota hipotecaria a pagar.
Documentación personal (Autónomos):
- Antigüedad mínima 3 años.
- Fotocopia del título habilitante, matrícula profesional o habilitación municipal.
- Ultima declaración de impuesto a las ganancias.
- Constancia de la situación impositiva ante la AFIP.
- Aportes jubilatorios últimos 6 meses.
- Fotocopia del CUIT.
- Certificación de ingresos de los últimos 12 meses firmado por Contador Público y certificado CPCE.
Seguramente muchos no conoceran que existen las hipotecas en varias divisas, como su nobre lo indica, la hipoteca multidivisa es un tipo de hipoteca en la que el crédito se pide en una o varias divisas distintas.
Normalmente se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo y estable, como por ejemplo el Yen. En este caso la hipoteca se referencia al LIBOR y como variable para calcular la cuota mensual esta ese tipo (LIBOR) y el cambio de moneda entre el Euro y lo que pidas.
Es algo arriesgado por la cantidad de variables que entran en juego pero si sale bien puede suponer un ahorro importante respecto a una hipoteca referenciada al EURIBOR .
Las ventajas de este tipo de hipotecas son:
•Menor tipo de interés.
•Beneficiarse de una divisa que está devaluada frente a tu moneda local.
Desventajas:
•Es necesario tener un buen conocimiento del mercado al cual referencias tu hipoteca multidivisa.
•La alta volatilidad del mercado de divisas.
Las hipotecas multidivisas más interesantes son:
•Las hipotecas multidivisa en yenes: ¿Por qué no contratamos la hipoteca en yenes?
•Las hipotecas en francos suizos
Este tipo de hipoteca existe porque de la existencia de las hipotecas multidivisas es el aprovechar, una moneda devaluada a un tipo de interés más bajo que el local.
La casa propia, un gran sueño no? Si tenes un sueldo de $ 4000 por mes, puedes hacerlo realidad según estudios realizados, aunque la letra chica indica que el costo es demasiado alto: encerrarse en un placard por más de ocho años sin gastar ni un centavo de tus ingresos y, por supuesto, no dejar de trabajar.
De acuerdo con la consultora CDI, para acceder hoy a un departamento promedio ubicado en el barrio de Caballito es necesario 8,91 ingresos anuales totales. Este cálculo se hizo en base a un departamento de 3 ambientes de 60 m2, con un costo de $ 406.328, y del sueldo promedio determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (Indec) que es de $ 3901, que equivale a un ingreso anual de 46.812 pesos.
El tema no es lo que hay que juntar durante varios años, sino que hacemos con los demas gastos, porque el calculo es no teniendo en cuenta un sueldo promedio pero los demas gastos: no los pagamos?
Antiguos registros de la consultora señalan que en 1993 para poder disfrutar del mismo piso en Caballito eran necesarios 5,29 sueldos anuales totales.
Las dificultades que alejan a los soñadores de la vivienda propia son los altos precios de la propiedad respecto a los salarios y la falta de préstamos hipotecarios. Este último punto es fundamental para la actividad inmobiliaria, y lamentablemente, en la Argentina el mercado de créditos para la vivienda representa menos del 1% del PBI, mientras que en países como Chile los préstamos hipotecarios representan más de 7% del PBI, según indicó la consultora abeceb.com.
Cada 100 viviendas que se venden, sólo cinco se obtienen con créditos hipotecarios, de todos modos, cuando el crédito financiero se suma a la carrera hacia la casa propia, inevitablemente, se ve afectado el nivel del esfuerzo familiar. Este indicador se mide en porcentajes y es en relación al ingreso, el valor de la propiedad y el monto del crédito a pagar.
La dificultad para comprar una propiedad no tiene origen en los últimos años, sino que arranca con la crisis de 2001, de la cual el país no se pudo recuperar, ni alcanzar los niveles de la década del 90, otro motivo es la falta de préstamos hipotecarios que tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones realizadas con créditos cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Las líneas hipotecarias que ofrecen losbancosresultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el Gobierno a través de la Anses.
Si bien los bancos públicos y algunas instituciones privadas abrieron líneas de préstamos para vivienda atasa fija en pesos que resultan atractivos para la clase media en términos de costos, los requisitos dejan afuera a la mayoría de los asalariados.
Mientras lainflación se acelere y no se evidencie estabilidad de largo plazo en el valor de la moneda, los bancos se encuentran focalizados en la financiación de créditos de corto plazo, Sin financiación habrá que ver si a futuro se pueden mantener los niveles de compra como inversión “al ladrillo”. Mientras, la solución es alquilar e intentar, en lo posible, no dejar de ahorrar.
No resulta simple afirmar cuáles son lasmejores hipotecas, debido a que lo que para una persona es más conveniente, quizás para otra lo sea menos.
Sea cual fuere el caso, hay una opinión generalizada que indica que las hipotecas más convenientes en la actualidad son aquellas contasas de interés fijo. Esto se debe a que nos encontramos en un período económico poco estable, que puede provocar que, en caso de un crédito con tasa variable, hoy la cuota sea estable, pero dentro de seis meses se dispare a un valor imposible de pagar, como ya le ha ocurrido a numerosas personas en los últimos tiempos.
En este sentido, los créditos a tasa fija son los más convenientes. Sin embargo, no todos los bancos los otorgan.
En líneas generales, lo recomendable sería analizar muy bien la situación económica de la familia y su posibilidad de pago para así consultar en varias entidades cuál sería el crédito más conveniente para nosotros.
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