La ausencia de crédito hipotecario en Argentina reduce el impacto de la crisis internacional que vivimos por estos días.
La falta de crédito hipotecario que se vive en el negocio inmobiliario en el país, y que constituye el mayor obstáculo que enfrentan las familias de clase media para acceder al techo propio, se convirtió en el mejor antídoto para cubrirse de un hipotético estallido de la burbuja de precios.
Más del 90% de las operaciones de compra y venta se realizan en efectivo y sin participación del crédito hipotecario. De esta manera, la plaza local está prácticamente exenta de vivir situaciones parecidas a lo que ocurre en los Estados Unidos o algunos países europeos, donde el aumento de la morosidad en esos créditos se está traduciendo en una masiva devolución de las propiedades a manos de los bancos que otorgaron los préstamos para su compra.
En el sector igualmente reconocen que el mercado local no está del todo a salvo de sufrir alguna consecuencia de la crisis que ya se cobró varias víctimas y amenaza con extenderse a otros grandes bancos internacionales. En este sentido, destacan que el crédito hipotecario, que ya era muy escaso antes de que se desatara este problema, ahora está en camino de convertirse en una especie en extinción en el mercado argentino.
A fines de noviembre se pondra en marcha lo que llamamos Cheque cancelatorio, y el mismo es un medio de pago gratuito por el cual los bancos no podrán cobrar un costo adicional.
Constituye un medio asimilable a la entrega de dinero en efectivo, y como hemos mencionado en otras notas es una medida aplicada por el BCRA para disminuir el uso de efectivo en el sistema financiero y de este modo brindar más seguridad al momento de efectivizar la compra de un auto o una casa.
Los cheques cancelatorios se podrán hacer en pesos o en dólares, aunque éstos últimos podrán utilizarse exclusivamente para cerrar operaciones de compraventa de inmuebles.
Tanto las entidades financieras como el público podrán realizar verificaciones on line acerca de la legitimidad de los cheques cancelatorios, mediante un sistema de consultas que se habilitará en la página web del BCRA.
Los emite el banco donde está radicada la cuenta del cliente que lo pide y sus valores puede ir de $ 5 mil a $ 400 mil o de US$ 2.500 a US$ 100 mil. Si el cliente necesita pagar un monto mayor puede pedirle al banco que libre más de un cheque. Se puede cobrar en efectivo o depositarlo en una cuenta, operación a la que se aplicará el impuesto al cheque (0,6%).
Las personas físicas podrán comprar un cheque cancelatorio en pesos mediante un débito en su cuenta. Si el instrumento es en dólares, podrán hacerlo tanto a través de un débito como entregando dólares billetes. Las personas jurídicas, en cambio, sólo podrán comprar cheques cancelatorios emitidos en dólares y utilizando el débito en cuenta.
Respecto al endoso, también se podrá endosar hasta dos veces: se deben hacer en el dorso del documento frente a un funcionario del banco, autoridad judicial o escribano que certifiquen la firma.
Ayer se dio a conocer una noticia que, para quienes transfieren dinero de una cuenta a otra con habitualidad, resulto ser muy alentadora, ya que las transferencias electrónicas, por Internet y cajeros automáticos, que no superen los $ 10 mil son gratuitas.
Para las transferencias que sean por costos mayores de todos modos el importe que se pague sera menor. Los bancos no podrán cobrar más de $ 5, $ 10 y $ 300, que es el tope máximo por las transferencias de más de $ 100 mil.
Si bien, como dijimos en principio es esta una noticia alentadora, al mismo tiempo otros costos bancarios subieron un 35% en el último año y medio, como por ejemplo
Pagar el seguro de robo cuando se utilizan esos aparatos.
El objetivo del BCRA al aplicar esta baja en los costos de transferencia es disminuir el uso de dinero en efectivo para evitar las salideras bancarias.
Las transferencias de hasta $ 10 mil son gratuitas
De $ 10 mil a $ 50 mil cuestan $ 5
De $ 50 mil a $ 100 mil hay que pagar $ 10; y
Para las que superen los $ 100 mil el tope máximo es de $ 300
Las mismas comisiones se cobran para las transferencias que se realizan por ventanilla en las sucursales bancarias con excepciónde las menores a $ 10 mil, que costarán $ 5.
Siempre apuntando al mismo objetivo de disminuir el uso de efectivo lo mas que se pueda, ya rige la cuenta gratuita universalsin costo de mantenimiento para quienes no están bancarizados, y a fines de noviembre el BCRA lanzará loscheques cancelatoriosque permitirán comprar propiedades.
De todos modos volvemos a decir que hace un tiempo los costos para distintas operaciones bancarias han subido, y desde abril de 2009 operar con los bancos subió un 35%. El dato surge del promedio de los costos que hoy tienen productos que ofrecen cinco bancos públicos y privados –Bapro, Citibank, Macro,Santander Río y Galicia– respecto a los de hace un año y medio.
Pero estas entidades argumentan dicho aumento y lo relacionan directamente con dos temas, el primero es el contexto alcista de la economía general, y el segundo los dos aumentos salariales que desde el año pasado recibieron sus empleados. También enumeran los costos operativos en tecnología, cajeros y mantenimiento edilicio.
Vamos a comenzar recordando que nuestro pais en cuanto al otorgamiento de creditos hipotecarios esta muy por debajo de Chile y Brasil, el monto total de créditos hipotecarios en Argentina no supera el 1 por ciento de su Producto Bruto Interno (PBI), que recordamos es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos en una economía para un período determinado.
Segun la consultora Abeceb.com adjudicó el escaso desarrollo del mercado hipotecario en el país a “la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos“. “La acelerada evolución del índice de precios de Argentina limita las posibilidades de desarrollo de un mercado de créditos de largo plazo. En consecuencia con esto los ahorristas colocan sus fondos a corto plazo por lo que los bancos se ven obligados a desarrollar negocios de corto plazo.
Ahora bien, es muy difícil que una institución financiera privada acepte otorgar fondos a plazos mayores a 10 años en pesos cuando la inflación erosiona el valor de la moneda a través del tiempo y los ahorristas optan por colocar sus fondos en plazos fijos menores al año.
Respecto a Chile es el país “con mayor profundidad financiera en la región ya que los créditos para la vivienda representan, actualmente, más del 7 por ciento del PBI”. Y respecto a Brasil el mismo se encontraba en una situación similar a la de Argentina hasta 2008, cuando el total de préstamos para vivienda no llegaba el 2 por ciento del PBI.
En el caso de Argentina, tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones de compra de viviendas realizadas con crédito cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Los registros establecen que en el 2001 se registraron en la Ciudad de Buenos Aires 20.353 operaciones inmobiliarias con hipotecas, y 59.407 sin hipotecas; mientras que el año pasado las cifras fueron de 4.811 y 71.139, respectivamente.
Podemos concluir afirmando que las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos “resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el gobierno a través del ANSES”.
La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que agrupa a un centenar de desarrolladores inmobiliarios, presentó en septiembre una propuesta de créditos a largo plazo destinados a la compra de viviendas para la “clase media” que, de ejecutarse, reduciría en un tercio el costo promedio de las cuotas que hoy ofrecen las hipotecas bancarias y, por esto, ampliaría hasta ocho veces la demanda potencial de préstamos hipotecarios.
El capital que losbancos presten para la compra de la vivienda pasaria a ser ajustable por un índice de actualizaciones salariales, esta seria la clave del sistema, mientras la tasa de interéspasaría a ser baja (del 4 al 6% nominal anual) y fija.
Este mix hace que la cuota inicial de un crédito por hasta $ 263.000 (US$ 68.600) se reduzca de los casi $ 4000 promedio de la oferta bancaria actual a poco más de $ 1500, lo que impacta directamente sobre el ingreso mensual que la familia interesada en acceder debe acreditar para “calificar” y los reduce $ 13.500 a 5100 pesos.
Para que el sistema funcione no sólo se necesita que los bancos se decidan a adoptarlo, sino que además requiere inversores que compren los títulos de deuda con garantía hipotecaria (cédulas) que las entidades descargarían en el mercado para rehacerse de fondos que les permitan mantener la oferta de este tipo de créditos, sin riesgo de descalce de monedas, tipo de indexación o plazo. O que el Estado se decida a promocionarlo con la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses) haciendo las veces de “creador de mercado”, asegurando la suscripción inicial de un porcentaje de las cédulas.
Pero nada esta definido aun, debe aparecer quien se anime a invertir y apostar al proyecto para que millones de familias puedan tener su vivienda.
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