La ausencia de crédito hipotecario en Argentina reduce el impacto de la crisis internacional que vivimos por estos días.
La falta de crédito hipotecario que se vive en el negocio inmobiliario en el país, y que constituye el mayor obstáculo que enfrentan las familias de clase media para acceder al techo propio, se convirtió en el mejor antídoto para cubrirse de un hipotético estallido de la burbuja de precios.
Más del 90% de las operaciones de compra y venta se realizan en efectivo y sin participación del crédito hipotecario. De esta manera, la plaza local está prácticamente exenta de vivir situaciones parecidas a lo que ocurre en los Estados Unidos o algunos países europeos, donde el aumento de la morosidad en esos créditos se está traduciendo en una masiva devolución de las propiedades a manos de los bancos que otorgaron los préstamos para su compra.
En el sector igualmente reconocen que el mercado local no está del todo a salvo de sufrir alguna consecuencia de la crisis que ya se cobró varias víctimas y amenaza con extenderse a otros grandes bancos internacionales. En este sentido, destacan que el crédito hipotecario, que ya era muy escaso antes de que se desatara este problema, ahora está en camino de convertirse en una especie en extinción en el mercado argentino.
A fines de noviembre se pondra en marcha lo que llamamos Cheque cancelatorio, y el mismo es un medio de pago gratuito por el cual los bancos no podrán cobrar un costo adicional.
Constituye un medio asimilable a la entrega de dinero en efectivo, y como hemos mencionado en otras notas es una medida aplicada por el BCRA para disminuir el uso de efectivo en el sistema financiero y de este modo brindar más seguridad al momento de efectivizar la compra de un auto o una casa.
Los cheques cancelatorios se podrán hacer en pesos o en dólares, aunque éstos últimos podrán utilizarse exclusivamente para cerrar operaciones de compraventa de inmuebles.
Tanto las entidades financieras como el público podrán realizar verificaciones on line acerca de la legitimidad de los cheques cancelatorios, mediante un sistema de consultas que se habilitará en la página web del BCRA.
Los emite el banco donde está radicada la cuenta del cliente que lo pide y sus valores puede ir de $ 5 mil a $ 400 mil o de US$ 2.500 a US$ 100 mil. Si el cliente necesita pagar un monto mayor puede pedirle al banco que libre más de un cheque. Se puede cobrar en efectivo o depositarlo en una cuenta, operación a la que se aplicará el impuesto al cheque (0,6%).
Las personas físicas podrán comprar un cheque cancelatorio en pesos mediante un débito en su cuenta. Si el instrumento es en dólares, podrán hacerlo tanto a través de un débito como entregando dólares billetes. Las personas jurídicas, en cambio, sólo podrán comprar cheques cancelatorios emitidos en dólares y utilizando el débito en cuenta.
Respecto al endoso, también se podrá endosar hasta dos veces: se deben hacer en el dorso del documento frente a un funcionario del banco, autoridad judicial o escribano que certifiquen la firma.
Ayer se dio a conocer una noticia que, para quienes transfieren dinero de una cuenta a otra con habitualidad, resulto ser muy alentadora, ya que las transferencias electrónicas, por Internet y cajeros automáticos, que no superen los $ 10 mil son gratuitas.
Para las transferencias que sean por costos mayores de todos modos el importe que se pague sera menor. Los bancos no podrán cobrar más de $ 5, $ 10 y $ 300, que es el tope máximo por las transferencias de más de $ 100 mil.
Si bien, como dijimos en principio es esta una noticia alentadora, al mismo tiempo otros costos bancarios subieron un 35% en el último año y medio, como por ejemplo
Pagar el seguro de robo cuando se utilizan esos aparatos.
El objetivo del BCRA al aplicar esta baja en los costos de transferencia es disminuir el uso de dinero en efectivo para evitar las salideras bancarias.
Las transferencias de hasta $ 10 mil son gratuitas
De $ 10 mil a $ 50 mil cuestan $ 5
De $ 50 mil a $ 100 mil hay que pagar $ 10; y
Para las que superen los $ 100 mil el tope máximo es de $ 300
Las mismas comisiones se cobran para las transferencias que se realizan por ventanilla en las sucursales bancarias con excepciónde las menores a $ 10 mil, que costarán $ 5.
Siempre apuntando al mismo objetivo de disminuir el uso de efectivo lo mas que se pueda, ya rige la cuenta gratuita universalsin costo de mantenimiento para quienes no están bancarizados, y a fines de noviembre el BCRA lanzará loscheques cancelatoriosque permitirán comprar propiedades.
De todos modos volvemos a decir que hace un tiempo los costos para distintas operaciones bancarias han subido, y desde abril de 2009 operar con los bancos subió un 35%. El dato surge del promedio de los costos que hoy tienen productos que ofrecen cinco bancos públicos y privados –Bapro, Citibank, Macro,Santander Río y Galicia– respecto a los de hace un año y medio.
Pero estas entidades argumentan dicho aumento y lo relacionan directamente con dos temas, el primero es el contexto alcista de la economía general, y el segundo los dos aumentos salariales que desde el año pasado recibieron sus empleados. También enumeran los costos operativos en tecnología, cajeros y mantenimiento edilicio.
Vamos a comenzar recordando que nuestro pais en cuanto al otorgamiento de creditos hipotecarios esta muy por debajo de Chile y Brasil, el monto total de créditos hipotecarios en Argentina no supera el 1 por ciento de su Producto Bruto Interno (PBI), que recordamos es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos en una economía para un período determinado.
Segun la consultora Abeceb.com adjudicó el escaso desarrollo del mercado hipotecario en el país a “la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos“. “La acelerada evolución del índice de precios de Argentina limita las posibilidades de desarrollo de un mercado de créditos de largo plazo. En consecuencia con esto los ahorristas colocan sus fondos a corto plazo por lo que los bancos se ven obligados a desarrollar negocios de corto plazo.
Ahora bien, es muy difícil que una institución financiera privada acepte otorgar fondos a plazos mayores a 10 años en pesos cuando la inflación erosiona el valor de la moneda a través del tiempo y los ahorristas optan por colocar sus fondos en plazos fijos menores al año.
Respecto a Chile es el país “con mayor profundidad financiera en la región ya que los créditos para la vivienda representan, actualmente, más del 7 por ciento del PBI”. Y respecto a Brasil el mismo se encontraba en una situación similar a la de Argentina hasta 2008, cuando el total de préstamos para vivienda no llegaba el 2 por ciento del PBI.
En el caso de Argentina, tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones de compra de viviendas realizadas con crédito cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Los registros establecen que en el 2001 se registraron en la Ciudad de Buenos Aires 20.353 operaciones inmobiliarias con hipotecas, y 59.407 sin hipotecas; mientras que el año pasado las cifras fueron de 4.811 y 71.139, respectivamente.
Podemos concluir afirmando que las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos “resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el gobierno a través del ANSES”.
La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que agrupa a un centenar de desarrolladores inmobiliarios, presentó en septiembre una propuesta de créditos a largo plazo destinados a la compra de viviendas para la “clase media” que, de ejecutarse, reduciría en un tercio el costo promedio de las cuotas que hoy ofrecen las hipotecas bancarias y, por esto, ampliaría hasta ocho veces la demanda potencial de préstamos hipotecarios.
El capital que losbancos presten para la compra de la vivienda pasaria a ser ajustable por un índice de actualizaciones salariales, esta seria la clave del sistema, mientras la tasa de interéspasaría a ser baja (del 4 al 6% nominal anual) y fija.
Este mix hace que la cuota inicial de un crédito por hasta $ 263.000 (US$ 68.600) se reduzca de los casi $ 4000 promedio de la oferta bancaria actual a poco más de $ 1500, lo que impacta directamente sobre el ingreso mensual que la familia interesada en acceder debe acreditar para “calificar” y los reduce $ 13.500 a 5100 pesos.
Para que el sistema funcione no sólo se necesita que los bancos se decidan a adoptarlo, sino que además requiere inversores que compren los títulos de deuda con garantía hipotecaria (cédulas) que las entidades descargarían en el mercado para rehacerse de fondos que les permitan mantener la oferta de este tipo de créditos, sin riesgo de descalce de monedas, tipo de indexación o plazo. O que el Estado se decida a promocionarlo con la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses) haciendo las veces de “creador de mercado”, asegurando la suscripción inicial de un porcentaje de las cédulas.
Pero nada esta definido aun, debe aparecer quien se anime a invertir y apostar al proyecto para que millones de familias puedan tener su vivienda.
Si bien en Argentina existen muchos bancos que ofrecen productos de financiación como préstamos personales, o tarjetas de crédito, pocas son las entidades que comercializan hipotecas.
En un mercado que cada vez exige mayores ingresos mensuales para conseguir ingresar a la vivienda propia, algunas propuestas parecen interesantes, aunque es cierto que en muchas ocasiones no basta con aportar documentación, tener productos contratados o ser cliente, sino que la barrera fundamental es que exigen ingresos muy altos para formar parte de la cartera hipotecaria.
Además, las entidades, en caso de justificar un sueldo que cumpla con las condiciones exigidas, pocas veces llegan a prestar el porcentual máximo, por lo cual debemos contar con una cantidad muy importante de ahorros para alcanzar la casa propia.
En la actualidad, los bancos ofrecen préstamos hipotecarios a tipo fijo, mixto y variable, con tasas muy diferentes, tanto para las entidades públicas como privadas. A continuación les dejamos un listado con las ofertas actuales:
El año pasado, cuando el Banco Hipotecario anunciaba con bombos y platillos su línea de créditos hipotecarios con fondos de la Anses para financiar compra y construcción de vivienda a tasa fija y en pesos, el resultado no se hizo esperar e inmediatamente las colas de interesados por tener su casa colmó las instalaciones de este banco e hizo explotar de consultas la página web y teléfonos del banco.
Hoy, varios meses después y con la crisis internacional ya superada, al menos cuatro bancos privados salieron al ruedo ofreciendo líneas propias para la compra, ampliación y refacción de viviendas: Credicoop, Francés, Macro y Santander Río, que resolvieron lanzar líneas hipotecarias a tasa fija en pesos y menores al 20% anual.
Volvieron las condiciones de financiamiento hipotecario previas a la crisis internacional, señalan desde los bancos consultados. Es un dato más que positivo a la hora de planear una inversión, teniendo en cuenta que la inflación este año tendrá como piso mínimo el 20% anual.
El banco Credicoop ofrece una línea con modalidad combinada por hasta 120 meses de plazo total (10 años), en los que en los primeros cinco años la tasa es del 15,5% anual, fija en pesos para montos menores a $ 300 mil. La misma tasa también rige para los montos mayores a $ 300 mil a pagar en 84 meses. Luego, a partir del sexto año, la tasa se vuelve variable.
Tanto para compra, construcción y ampliación, la línea cubre el 70% del valor de tasación, terminación o ampliación de casa.
En cuanto a la relación cuota e ingreso de los interesados es la siguiente; para sueldos de $ 2.000 a $ 3.000, la cuota no debe representar más del 30%; con ingresos entre $ 3.000 y $ 4.000, la cuota puede representar el 35%, en tanto que para los ingresos superiores a los $ 4.000 la cuota puede llegar al 40% de los ingresos totales del grupo familiar.
Más jugadores
En el Banco Francés el nuevo préstamo hipotecario es una línea a tasa fija del 18% anual por hasta 15 años (180 meses) de plazo máximo, con diferentes topes de financiación en función al destino del préstamo. En la adquisición de primera vivienda se financia hasta el 60% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 500.000.
Si el objetivo es construcción de primera vivienda, el Francés financia hasta el 50% del valor del inmueble siendo el monto máximo de hasta $ 300.000.
Y si es por refacción, la entidad financiera cubre con su crédito hasta el 30% del valor del inmueble. El monto máximo es de $ 150 mil y el plazo máximo de cuotas se extiende hasta 96 meses.
Según el Francés, la cuota promedio por cada $ 100.000 a 15 años es de $ 1.684,40.
La otra entidad que tiene abierta líneas de crédito hipotecario es el Santander Río. Más precisamente tiene dos opciones: una para refaccionar o ampliar la casa y otra para la adquisición de una vivienda. En ambos casos la tasa ofrecida es fija en pesos al 16% anual con un plazo máximo de 5 años.
Para refaccionar la casa, el Santander Río presta hasta $ 150.000 o el 50% del valor total de la vivienda a arreglar o ampliar a 5 años de plazo con una cuota promedio de $ 1.243 por mes por cada $ 50.000 prestados.
En tanto, la línea disponible para compra de una vivienda consiste en hasta $ 300.000 o el 70% del valor total de la casa o departamento a adquirir a un plazo máximo de 5 años y una tasa fija en pesos del 16% anual. En esta caso, la cuota promedio es de $ 250 por cada $ 10.000 prestados, informa el banco.
En tanto, el Banco Macro posee una línea hipotecaria solamente para sus clientes (plan sueldo y jubilados) con una tasa fija del 15% anual. Desde la entidad financiera afirmaron que cubre hasta $ 300 mil en el caso de que el cliente esté comprendido entre los 21 hasta 65 años; en el caso de los jubilados de 66 hasta 88 años se presta hasta $ 50 mil.
A sus clientes, el Macro financia hasta el 90% del valor en propiedades de hasta $ 300.000 y del 75% en las de más de $ 300.000, siempre y cuando sea para la compra de una vivienda única y permanente. También da crédito para refaccionar por hasta el 50% del valor de la propiedad.
Para los que no son clientes, cualquier línea de crédito hipotecario es a tasa variable.
Quiénes pueden calificar
En todos los casos, sin embargo, los interesados deben contar con ingresos promedio de $ 10.000 por grupo familiar para acceder a un crédito de entre $ 250.000 y $ 300.000. En tanto, para tomar el crédito del Francés que tiene el monto máximo más elevado ($ 500.000), se debe tener ingresos familiares por unos $ 24.000 para afrontar la cuota de $ 8.000 mensuales que esto demanda.
De todos modos, en todos los bancos consultados, aseguran que en un contexto de elevada inflación como el actual, sacar un crédito a largo plazo y a tasa fija puede ser muy conveniente, en especial, si se usa para la adquisición de una vivienda
Después de meses de silencio, algunos bancos estarían evaluando reeditar en las próximas semanas sus créditos para la vivienda y sumarse a la escasísima oferta que hoy se concentra en los bancos Hipotecario y Ciudad. Se trataría, no obstante, de líneas a tasa combinada (los primeros años, fija y luego, variable) o, en el mejor de los casos, con tasa fija hasta 15 años de plazo, con un costo financiero total en torno al 20% anual.
Lejos se encontraría así la oferta local de los valores que supieron existir en la convertibilidad o que manejan economías como la chilena, donde se puede obtener préstamos de hasta 30 años y a tasas que no llegan a los dos dígitos. Con tasas nominales de hasta 20% anual, sacar un crédito hipotecario no es una decisión que cualquier inversor pueda tomar a la ligera.
Por lo pronto, quienes aspiren a comprar una vivienda usada de 60 metros cuadrados en un barrio de Capital Federal como Boedo o Flores y lo hagan financiando el 70% del valor del inmueble deben partir de la base de que sus ingresos deberían sumar por lo menos unos $ 13.500 mensuales.
Superado el escollo no menor de los ingresos -o en los casos de quienes demanden financiación para una porción menor al 70% del inmueble- la pregunta es cuán alta puede resultar a la larga una tasa de dos dígitos. En una economía que tiene una inflación del 15% (como mínimo), un costo nominal del 19% o del 20% no parece demasiado alto en términos reales en el corto plazo. Además, como no existen alternativas de inversión que ofrezcan una cobertura frente a la suba de precios, los ladrillos seguirían siendo el destino de los ahorros de los argentinos y, por ende, los precios de los inmuebles seguirán al alza.
El interrogante es qué pasa a futuro. Puede ser buen negocio tomar una hipoteca al 19 o 20%, siempre que sea por un monto marginal del valor del inmueble. Hay que fijarse de tener cierta holgura para pagar, porque nunca se sabe cómo va a evolucionar la economía. Si la hipoteca es a tasa variable, el riesgo es que suban las tasas en un entorno de inflación, mientras que si es a tasa fija, puede terminar siendo una carga muy pesada si se revaloriza el dólar y se modera la inercia inflacionaria.
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