La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) que agrupa a desarrolladores inmobiliarios, presentó una propuesta de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas similares a las de un alquiler destinadas a la compra de departamentos para la clase media. La presentación tuvo lugar en el Salón Auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.
La iniciativa, que ya fue girada a las autoridades del Ministerio de Planificación, la ANSES y el Banco Hipotecario, prevé que el monto a pagar sería prácticamente equivalente a un tercio de la cuota promedio del mercado crediticio actual, y el sistema pordría beneficiar a cerca de 1.200.000 familias.
El sistema fue testeado por la AEV durante un año, para poder conformar una formulación técnica viable que pueda ser financiada en el mercado nacional de capitales, según aclaró el titular de la Asociación, Fernando Esquerro.
El sistema de financiamiento propone créditos hipotecarios de hasta 30 años, con una tasa de interés de 4 a 6 por ciento anual y la cuota resultante es similar al costo mensual de un alquiler y se ajusta en base al aumento del Indice de Salarios que publica mensualmente el INDEC.
Asimismo, con el fin de minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora la relación cuota-ingreso, el sistema prevé dos mecanismos: en primer lugar, que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Indice de Salarios y en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo del tomador del préstamo.
Estos créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por productos de inversión a largo plazo, como cédulas hipotecarias, fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado.
La formulación matemática del modelo permite que esas cédulas hipotecarias ajusten según el Indice de Salarios, mientras que las cuotas del crédito otorgado ajustan en los primeros años por debajo de ese índice.
El monto de financiamiento será del 70 por ciento del valor de compra del inmueble y el ingreso familiar promedio necesario rondará los 5.000 a 6.000 pesos, para adquirir un departamento de tres ambientes, usado, en un barrio medio de la Capital Federal.
En los demás créditos existentes en la plaza, se exige un ingreso promedio familiar de 13.250 pesos, con una cuota inicial de 3.974 pesos, con tasas de 19 por ciento variables a 15 años.
En esta propuesta la tasa es fija, de 4 por ciento, con capital ajustable, la cuota inicial es de 1.550 pesos y el ingreso familiar necesario de 5.100 pesos.
La propuesta fue elaborada con la colaboración de los actuarios Daniel Gerardo Marcú y Ricardo Fernández Figini.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Néstor Walenten, dijo que la propuesta “matemáticamente está bien presentada. Habrá que desarrollarla un poco más. Lo que es evidente es que los sistemas de créditos no pueden satisfacer la totalidad de las necesidades del comprador, porque en todas las propuestas se financia solamente hasta el 70 por ciento del valor del inmueble”.
“Otra de las diferencias con los créditos actuales es que la cuota inicial es baja en comparación con las demás?, señaló.
Por su parte, el titular del del sitio especializado Reporte Inmobiliario, José Rosado, destacó la tasa baja “que da seguridad al inversor porque se actualiza por el Indice Salarial”.
Sólo una decisión política puede ayudar a paliar el déficit habitacional. Hacen falta líneas de créditos hipotecarios a 30 años, con tasas del 4 o 5 % anual. Y con el respaldo de la ANSES.
En el Bicentenario de la patria, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios cumple sus primeros 40 años de existencia. Representamos a un sector que integra una de las cadenas de valor más relevantes de la economía, constituida por grandes empresas de porte internacional, y por miles de pymes que se despliegan por todo el territorio nacional, generadoras de cientos de miles de dignos puestos de trabajo directos e indirectos. Un sector que, además de contribuir fuertemente a las arcas fiscales con los altos impuestos que tributa, provee a la sociedad de un anhelo esencial de todo ser humano: su vivienda.
Durante 2009, el ritmo de actividad de nuestro sector se mantuvo. Pero en un nivel que resulta escaso para detener el aumento del déficit de viviendas. Es por eso que continuamos bregando por la creación de una política de estado. Una política que en el plazo razonable de una década pueda sentar las bases para resolver esa gran deuda interna social que tiene nuestro país: el déficit habitacional. Que si bien para muchos es un número, que está en el orden de los dos millones de viviendas, en la realidad lo constituyen millones de personas que tienen negada la posibilidad de acceder al bien más preciado y esencial de una familia: un techo digno.
Para la clase media, esa política requiere de la instrumentación de líneas de créditos hipotecarios a 30 años de plazo, ajustables según la variación de ingresos del tomador, con tasa de interés del orden del 4 al 5% de interés anual y con seguros que cubran la pérdida de trabajo y un eventual desfasaje entre los ingresos y la evolución de la cuota. De esta forma se obtiene una cuota verdaderamente accesible para amplias capas de la población, que estimamos en el orden de un millón doscientas mil familias.
En este caso, el sistema bancario funcionaría como “originante” de créditos y prestaría servicios remunerados de cobro de cuotas y de administración.
Las hipotecas generadas debieran ser securitizables (es decir, respaldadas por activos de distinta naturaleza) y colocadas a un fideicomiso cuyos títulos podrían volver a llamarse “cédulas hipotecarias”, y darían una renta en las mismas condiciones que las hipotecas, menos un spread de 2 puntos. Para iniciar este proceso, en el primer momento, y hasta tanto se forme un mercado público, estas “cédulas hipotecarias” podrían ser adquiridas por la ANSES, que por otro lado tendría garantizado el valor constante de los ahorros de los jubilados, pues los títulos se ajustan con la evolución promedio de los salarios de la economía. También esas “cédulas hipotecarias”, ajustables por la evolución de los salarios, encontrarán un mercado de ahorristas locales que las hallarán atractivas, y que verán en ellas una forma alternativa al dólar para el refugio de sus ahorros. Con lo cual, esos ahorristas, en vez de financiar el déficit estadounidense comprando dólares, estarían financiando la adquisición de viviendas y la creación genuina de fuentes de trabajo para miles de argentinos.
En una segunda etapa, afianzado este mecanismo, y con el objetivo de extender el acceso a la vivienda a capas de menores ingresos, este mecanismo puede ser complementado, a la manera chilena, con un subsidio directo al comprador de la vivienda, por un monto fijo y para viviendas de ciertas características.
Cuando los Argentinos somos convocados con visión e ideas claras, obtenemos resultados de clase internacional. Doscientos años atrás, los patriotas que fundaron la Nación, en condiciones hostiles y rodeados de acechanzas, fueron capaces de estar a la altura de las circunstancias y sentaron las bases de nuestra Argentina. Esperemos que estos festejos del Bicentenario nos ayuden a encontrar un rumbo, como el que en el pasado fue capaz de dar un techo a millones de inmigrantes europeos que vinieron a poblar este suelo.
Hace casi una semana fueron lanzados los créditos hipotecarios que presentó el Gobierno Nacional y que serán financiados con dinero de la la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSES) a través del Banco Hipotecario Nacional. Con una serie de condiciones que apuntan a la captación de la clase media estos créditos exigen que se gane como mínimo $2000 y que la cuota no supere el 40%, entre otras cosas.
El titular de la ANSES Amado Boudou afirmó que los primeros créditos que serán entregados por el Gobierno demorarán aproximadamente un mes, siempre y cuando esté todo en condiciones, cumplan los requisitos y califiquen, y también confirmó que en dos días ya se habían recibido más de 1.500 solicitudes.
Asimismo El director por el Estado del Banco Hipotecario, Diego Bossio, puntualizó que en los primeros dos días de puesta en marcha de los créditos “ya se hicieron 1.415 solicitudes por 190 millones de pesos, y se iniciaron algunos expedientes”.
Esto muestra a las claras que los créditos quieren abarcar al sector más importante de la sociedad, y que se espera lograr que la clase media acceda a la vivienda, además de hacer crecer alnegocio inmobiliario y de la construcción, dos pilares del crecimiento económico.
El día 27 de marzo de 2009, el Gobierno argentino anunció el lanzamiento de un crédito hipotecario que adapta los requisitos a la situación económica actual y busca que la clase media acceda a una vivienda propia.
Según lo planeado, unas 40.000 familias podrían acceder a una vivienda nueva o usada, refaccionar o terminar obras inconclusas.
De acuerdo al anuncio, el Gobierno volcará US$ 1600 millones de los aportes previsionales del ANSES para llevar adelante este plan.
En el caso de la construcción de una vivienda, quien tenga un terreno a su nombre podrá construir no más de 120 metros cuadrados a una tasa de interés del 10% anual, fija y en pesos. El crédito podrá devolverse en 20 años y cubrir el 100% de la financiación de la obra.
En cambio, el menor impulso es para quien pretenda comprar una vivienda usada: deberá abonar el costo más alto (19,96% anual), devolverlo en hasta 10 años y podrá financiar sólo hasta el 70% del valor de la propiedad.
Los montos máximos de los créditos hipotecarios del gobierno serán de hasta $ 300.000 para construcción o compra, y hasta $ 150.000 para la ampliación o terminación una vivienda ya existente.
Imagen: La presidenta Cristina F. de Kirchner, el jefe de gabinete Sergio Massa, el presidente del Banco Hipotecario Eduardo Elzstain y el titular del ANSES Amado Boudou.
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