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Prestamos Hipotecarios

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Los préstamos hipotecarios son créditos que están garantizados por un derecho real sobre un inmueble el cual en caso de incumplimiento de la obligación principal el banco puede ejecutar el mismo, con la falta de cumplimiento de la obligación principal el banco o entidad financiera puede solicitar judicialmente la venta forzosa del inmueble con el fin de obtener el dinero necesario para satisfacer la obligación principal.

Las principales características de la hipoteca son:

  • Contrato típico: Debido a que el mismo se encuentra reglamentado por ley.
  • Contrato unilateral: Debido a que solamente se obliga al deudor.
  • Contrato accesorio: Es un contrato accesorio ya que nace siempre como consecuencia de un crédito.
  • Contrato oneroso: Se dice que es un contrato oneroso ya que el mismo tiene fin de lucro.
  • Derecho real: Es un derecho real ya que el mismo se ejerce sobre el inmueble y no sobre la persona.
  • Derecho Inmueble: Es un derecho inmueble porque se ejerce sobre los bienes raíces.
  • Limitación al derecho de propiedad: Es una limitación al derecho de propiedad ya que el deudor no puede vender el inmueble sin comunicarlo al beneficiario del derecho de garantía.

Actualmente las hipotecas deben ser registradas en el registro de la propiedad con el fin de que cualquier persona que quiera conocer todas los datos relevantes del inmueble.

El crédito que se garantiza con una hipoteca puede ser:

  • En Pesos: El crédito hipotecario es en pesos cuando las cuotas están pactadas en moneda local.
  • En Dólares: El crédito hipotecario es en dólares cuando las cuotas están pactadas en moneda extranjera.
  • A Tasa Fija: Se dice que la tasa de interés es fija cuando la misma se mantiene constante durante toda la vigencia del préstamo.
  • A Tasa Variable: Se dice que la tasa de interés es variable cuando la misma tiene la capacidad de modificarse durante toda la vigencia del préstamo. En este caso debe informarse el período establecido para la revisión de la tasa y la forma de calcular la misma.
  • A Tasa Combinada: La tasa de interés es combinada cuando la tasa de interés se mantiene constante durante un período de tiempo predeterminado y pasado el mismo tiene la capacidad de modificarse.
  • Por Sistema Alemán: En el sistema alemán la cuota es decreciente y la amortización del capital es constante.
  • Por Sistema Francés: En el sistema francés la cuota es constante y la amortización del capital es creciente.
  • Por Sistema Americano: Durante toda la vida del préstamo se paga solamente interés y no se paga capital hasta la última cuota en la cual se cancela totalmente el mismo.

Al garantizar un crédito con una hipoteca no cedemos el derecho de la propiedad, posesión, y usufructo del inmueble ya que todos los derechos permanecen en poder del deudor, y solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de incumplimiento de la obligación principal por parte del deudor.

En el caso de que un deudor se atrase en el pago de la obligación principal la hipoteca no puede ejecutarse espontáneamente ya que en primer lugar el banco debe constituir en mora al deudor esperar un plazo razonable para que mismo pague la o las cuotas adeudadas, y  por ultimo iniciar el juicio de ejecución de la garantía hipotecaria con el fin de garantizar el derecho del banco a recibir el capital prestado más los intereses pactados oportunamente.

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