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Invertir en Miami al precio de Villa Crespo

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Hoy en día es válido preguntarse por qué no hay más gente invirtiendo en propiedades en Miami. La verdad es que se puede acceder a un buen departamento a un precio inferior al que se consigue en los barrios de clase media de Buenos Aires como Almagro o Villa Crespo.

Los valores están a la mitad que dos años atrás. Pero a mi criterio, lo que resulta más llamativo es que hacer esas unidades de nuevo, es decir lo que técnicamente se llama “valor de reposición”, es mucho más alto que comprar departamentos construidos.

El mercado inmobiliario americano está pasando por un proceso similar al que se vivió en Argentina en otras épocas, y es sabido que las grandes crisis paralizan. La gente debe más de lo que tiene, teme perder su trabajo y no cuenta con capacidad ni actitud para aprovechar oportunidades. La mayoría además piensa que esto va a durar para siempre o incluso que empeorará. Se sienten totalmente bajo el agua.

Por lo demás, los americanos están absolutamente acostumbrados a comprar todo en cuotas, desde la licuadora hasta el auto y la casa. Hoy las hipotecas tienen tasas irrisoriamente bajas y hay incentivos impositivos para comprar viviendas, pero la realidad es que los bancos no dan créditos como antes, cuando se conseguía financiamiento por el 95% del valor de la propiedad. Hoy hay que tener al menos el 70% cash, y los americanos no tienen esa plata ahorrada. Consecuentemente, para ellos comprar propiedades está simplemente fuera de programa y eso empeora aun más las cosas.

Se dice que las entidades gubernamentales tienen carteras hipotecarias morosas enormes que tomaron para salvar a los bancos, y la posibilidad que salgan a liquidar esos activos es otra amenaza más a la reactivación del sector. De hecho, es imposible decir cuándo vendrá la recuperación. Pero a mi juicio no hay duda que en algún momento vendrá. Sitios como Miami, con una importante sobreoferta, probablemente tarden más tiempo. Pero siendo la ciudad que funciona como la gran puerta de Latinoamérica de cara a EEUU, es dable pensar que hay una demanda de viviendas subyacente y sustentable que algún día terminará de absorber lo que se edificó de más, y cambiará la ecuación hacia una status de demanda insatisfecha.

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Actualmente en el mundo no es fácil encontrar buenas opciones de inversión. Con tasas de interés tan bajas, detectar opciones razonablemente seguras con rendimientos interesantes, no es simple. Los argentinos lo sabemos y por eso compramos propiedades. Elegimos activos reales en vez del dólar. Además, es casi imposible sacarse de la cabeza que si se emitió lo que se emitió en EEUU para salvar a la economía de una crisis como la del 30, en algún momento los americanos van a tener que pagar la cuenta. Será con inflación, con revalorización de sus activos reales, o con desvalorización del dólar. No lo sabemos y es claro que nada de eso está sucediendo por ahora.

Pero es de sentido común que nadie puede endeudarse infinitamente, como lo ha estado haciendo el estado americano, sin perder solvencia. Cómo y cuándo eso será percibido por los mercados y trasladado a la realidad económica, es imposible preverlo. Pero si alguien tuviera que decidirse hoy entre ahorrar a largo plazo en dólares o con activos reales, a diez años vista nadie dudaría en optar por la segunda alternativa.

Ahora bien, quien adhiera a este racional, entre comprarse un departamento en Buenos Aires para alquilarlo, o en Miami, no debería pensarlo dos veces. A contramano del mundo, en Argentina las propiedades siguen subiendo. Nunca registraron la crisis global. Y además están en un país que, con todo respeto, no es la principal economía del mundo. Desde ya que comprar en EEUU no es fácil. Pero me pregunto: ¿es fácil invertir? Respuesta: NO. Para hacerlo bien hay que estudiar cada oportunidad en profundidad. Seguramente para concretarlo en Miami, habría que viajar, asesorarse, recorrer, mirar, negociar, etc. Pero vale la pena.

Naturalmente no todo es un jardín de rosas. Allí actualmente mucha gente no paga las expensas de sus edificios y los consorcios deben hacerse cargo de esos gastos extras. Los impuestos a la propiedad en EEUU son muy altos y eso atenta contra la rentabilidad en caso de pretender una renta positiva. Los alquileres están por el piso porque muchos propietarios (inversores) que están por perder sus casas en manos de los bancos, las alquilan a valores muy bajos para tener su último ingreso sin preocuparse por nada más. Es algo muy complejo, con características típicas de las crisis profundas.

Las nuevas hipotecas para individuos, por ejemplo, las dan solo en caso que los edificios cumplan con ciertos requisitos. Entre otros, se exige que tengan un porcentaje de unidades vendidas alto. Pero la mayoría de los emprendimientos de los últimos años no cumple. De hecho, a raíz de esa situación se desató la crisis. Pero esa regulación no hace más que empeorar las cosas en vez de mejorarlas, porque los edificios más nuevos y mejores no son aptos para hipotecas, de modo que sus precios caen y eso arrastra al resto del mercado.

Adicionalmente todo inversor debe tener en cuenta que la administración a la distancia de una propiedad comprada en Miami no es algo simple y puede ser caro. El financiamiento para extranjeros es escaso y habitualmente no cubre más del 50% del valor de la vivienda. Pero en cualquier caso, vale la pena evaluar estas oportunidades básicamente porque los valores son tan atractivos que se justifica el esfuerzo. Me atrevo a asegurar que no hay proyectos en Argentina que hoy puedan hacerle sombra a la potencialidad de revalorización que tienen los inmuebles de Miami, donde las quitas que están haciendo los bancos, en general por préstamos de obras fallidos, permiten comprar unidades a un valor que seguramente no se volverá a repetir en años o décadas.

Fuente: Damián Tabakman

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