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Falta de Credito Hipotecario

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En la Argentina, el mercado hipotecario pasó de representar el 6% del PBI en 2001 –a expensas de una dolarización artificial inducida por la convertibilidad– a sólo el 1,5% del PBI en 2010. el problema es que las viejas hipotecas son canceladas sin ser reemplazadas por otras nuevas.

Este déficit se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo. Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.

El resto de la clase media con capacidad de ahorro, desprovista de crédito y de instrumentos alternativos de protección contra la erosión inflacionaria, se ve obligada a invertir en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos.

¿ Los motivos?

  • la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación  hace que, en un contexto de inflación alta e incierta, los bancos cobren una tasa fija más alta.
  • el cociente cuota-salario inicial es muy elevado de modo de compensar la erosión inflacionaria de la cuota fija a lo largo de la vida del préstamo –y excluye, así, a gran parte de la población que, con un crédito mejor proporcionado en el tiempo, tendría la necesaria capacidad de pago.

El deudor hipotecario paga la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (determinada al momento de obtener el préstamo) es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia.

El seguro sería ofrecido por el Gobierno (no por el Banco Central, para no comprometer su patrimonio), se combinaría con una hipoteca estándar otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionable a grupos sociales y objetivos tradicionalmente desfinanciados, como por ejemplo, la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite.

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