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Es tiempo de cambiar

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Durante la primera década del siglo XX, una familia de clase media, con el ahorro de no más de una década, accedía a la vivienda propia. ¿Cuál es la situación cumplida la primera década del siglo XXI? A mi entender son estos: 1) incapacidad pública, económica y de gestión, de promover soluciones habitacionales para evitar el aumento del déficit; 2)incapacidad fiscal de sostener el nivel de subsidios a los servicios públicos, y distorsión de precios relativos existente que hacen difícil evitar la inflación recurrente; 3) imposibilidad del sistema financiero, privado o público, de otorgar créditos a largo plazo con cuotas accesibles para familias de medios y bajos ingresos; 4) imposibilidad de reducir los niveles de pobreza y exclusión social no sólo con más planes sociales, sino con más generación de empleo, nuevas inversiones y capacitación laboral a quienes no estudian ni trabajan. Ante el escenario descripto cabe preguntarse si no se deberían cambiar los esquemas vigentes para destrabar la iniciativa y la inversión privadas por medio de: Creación de un sistema financiero para construir vivienda estándar(*) para locación, ajustado por costo de construcción de esas viviendas y fondeado con ahorro privado para créditos a largo plazo con tasas de un dígito diferenciales, según se trate de bienes de cambio o de uso.

Promoción para el alquiler de vivienda única y permanente, alentando la construcción con ese destino financiándola con créditos del sistema financiero antes citado a tasas preferenciales. Los contratos de locación respectivos establecerían ajustes periódicos del alquiler equivalentes al del monto de créditos y mecanismo arbitral ágil para los conflictos entre partes. Promoción para el alquiler de viviendas desocupadas admitiéndolas como garantía colateral para aumentar los montos prestables para la construcción de nuevas viviendas.

Promover la capacitación laboral de jóvenes y adultos sin ocupación formal que reciban cualquier tipo de subsidio público (incluyendo gratuidad de los servicios públicos) a través de un programa de escuelas taller con salida laboral inmediata en la construcción de vivienda estándar para locación antes citada.

El cambio de esquemas (crédito específico con ajuste, promoción de la locación y contraprestaciones a planes sociales) converge en el objetivo común de una mejora socioeconómica universal, poniendo en acción recursos hoy inactivos: ahorro sin destino productivo, viviendas desocupadas, mano de obra sin demanda ni capacitación, falta de nueva inversión en producción de insumos, bancos sin carteras hipotecarias y aumento del efecto multiplicador de la construcción. La promoción de la construcción de viviendas para los sectores de medios y bajos ingresos permite orientar la actividad a la vivienda estándar. Además no tiene costo fiscal y genera mayor recaudación.

El cambio de forma de acceso a la vivienda estándar por la locación -normal en la mayoría de los países desarrollados- es consistente con la experiencia como la crisis de hipotecas subprime. Créditos de más de 50% del valor de tasación (salvo que cuenten con garantías colaterales) son riesgosos en tiempos de crisis. Por eso acceder a la primera propiedad requerirá un largo período de ahorro previo durante el cual un mercado de locaciones activo y con pautas de ajuste convenidas resultará indispensable. Por otra parte, el inversor en viviendas para locación que cuenta con capital propio (u otros bienes alquilables como garantía colateral), un crédito por 50% de la inversión o más si tiene colateral suficiente y cuya devolución es calzable con el alquiler, le resultará atractivo.

El temor de que ajustar alquileres potencie la inflación no condice con realidad de hoy en que suben no por aumento de costos, sino por expectativas, y bajan sólo cuando se produce un exceso de oferta. Además el costo construcción de viviendas estándar, elegido para ajustar créditos y alquileres, tiene implícita la posibilidad de bajar por la mayor competitividad que le da su carácter industrializable.

Fuente: La Nación

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