Costos de las Hipotecas

costos-1Existe un contrato de crédito hipotecario cuando el banco (acreedor / prestamista) entrega a un individuo (deudor / prestatario), una cierta cantidad de dinero, equivalente a un porcentaje del valor del inmueble que se constituye como garantía hipotecaria. Dicha hipoteca será rematada judicialmente por la entidad en caso de que el prestatario no cumpla con la devolución pactada del préstamo.
El destino del préstamo solicitado podrá ser para:

  • Adquisición de vivienda permanente (aquella en la cual “al menos” uno de los solicitantes habita o habitará la mayor parte del año)
  • Adquisición de vivienda no permanente (si no se cumple la condición anterior, será vivienda no permanente)
  • Construcción o terminación de vivienda permanente (en caso de no cumplirse la condición de mejoras sobre vivienda permanente)
  • Construcción o terminación de vivienda no permanente
  • Mejoras sobre vivienda permanente (obras y/o trabajos que se realicen en la propiedad con posterioridad a que se encuentre en condiciones de habitabilidad)
  • Mejoras sobre vivienda no permanente
  • Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda permanente
  • Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda no permanente
  • Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda permanente
  • Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda no permanente

Todo aquel que toma un crédito hipotecario en un banco debe afrontar, además de la tasa de interés, otros costos que sumados son importantes en el costo total del crédito. Esos costos conforman el llamado Costo Financiero Total (CFT), que incluye gastos administrativos, de otorgamiento, de información al cliente, gastos de seguro, de tasación, de escribanía, etc.
Las entidades financieras no pueden cobrar costos que no hayan sido incluidos en el contrato firmado con el cliente, y deberían otorgarle al CFT igual o mayor importancia que la que le dan al nivel de la tasa nominal anual o al monto y cantidad de las cuotas a pagar.
El Costo Financiero Total y el detalle de todos los costos estan por lo general incluidos en la llamada «letra chica» del contrato. El Banco Central de la República Argentina, a través del «Régimen de Transparencia del Banco Central», permite comparar todos los costos que conforman el CFT entre todas las entidades bancarias.
Código Civil:

  1. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada (Art. 3109)
  2. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal (Art. 3110)
  3. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles (Art. 3119)
  4. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente (Art. 3121)
  5. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda (Art. 3128)
  6. Los requisitos que debe contener el acto constitutivo de la hipoteca se encuentran estipulados en el Art. 3131
  7. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación (Art. 3152)

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