La ausencia de crédito hipotecario en Argentina reduce el impacto de la crisis internacional que vivimos por estos días.

La falta de crédito hipotecario que se vive en el negocio inmobiliario en el país, y que constituye el mayor obstáculo que enfrentan las familias de clase media para acceder al techo propio, se convirtió en el mejor antídoto para cubrirse de un hipotético estallido de la burbuja de precios.

Más del 90% de las operaciones de compra y venta se realizan en efectivo y sin participación del crédito hipotecario. De esta manera, la plaza local está prácticamente exenta de vivir situaciones parecidas a lo que ocurre en los Estados Unidos o algunos países europeos, donde el aumento de la morosidad en esos créditos se está traduciendo en una masiva devolución de las propiedades a manos de los bancos que otorgaron los préstamos para su compra.

En el sector igualmente reconocen que el mercado local no está del todo a salvo de sufrir alguna consecuencia de la crisis que ya se cobró varias víctimas y amenaza con extenderse a otros grandes bancos internacionales. En este sentido, destacan que el crédito hipotecario, que ya era muy escaso antes de que se desatara este problema, ahora está en camino de convertirse en una especie en extinción en el mercado argentino.

El Gobierno lanzó hoy una nueva línea de créditos hipotecarios que serán otorgados por el Banco Nación. Según los datos divulgados por la Presidenta en la casa central del banco, el Plan Nacional “Casa Propia” otorgará créditos de hasta $ 360.000 y con una tasa mixta (fija del 12,75% los tres primeros años y variable los restantes). La variabilidad estará fijada por el índice salarial que elabora el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

“Vamos a dar entre 15.000 y 20.000 créditos de esta nueva línea, que se van a sumar a los 52.000 ya otorgados por el Banco Nación”, aseguró la Presidenta.

De acuerdo con un comunicado del Banco de la Nación Argentina (BNA), la nueva línea de créditos hipotecarios será en pesos, con una tasa fija del 12,75% para los primeros tres años y variable, pero con tope de incremento, a partir del cuarto año. “Para este cálculo, se tendrá en cuenta la variación del “Indice de Salarios - Nivel General” (Indec), y tasa BADLAR más 4,5 puntos porcentuales anuales”, precisó la entidad.

De este modo, “la cuota será, durante los primeros 3 años, de $ 1304,41 por cada $ 100.000 prestados, y no deberá superar el 30% de los ingresos netos del solicitante”.

“El monto máximo a financiar será de $ 360.000, para la compra de viviendas que no superen el valor de $ 450.000, en tanto que el Banco Nación financiará hasta el 80% del precio de la propiedad”, añade el comunicado de la entidad.

La línea estará destinada a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente, tanto para empleados en relación de dependencia como para autónomos, según indicó el Banco Nación.

Luego la Presidenta, apoyando el modelo Nacional y Popular, defendió el gasto fiscal. “Hemos podido destinar nuestros recursos fiscales para sostener esa demanda agregada a diferencia de los países desarrollados donde se destinaron a sostener al sistema financiero”.

Cristina Fernández de Kirchner declaró hoy que los índices de crecimiento de la economía argentina “demuestran” que el Gobierno “está en el camino acertado y justo”. Comparó esos índices con los de países desarrollados, dijo que se trata de “números muy fuertes” y especificó que en el primer trimestre de 2011 el índice de actividad dio “un crecimiento de 5,4% y de marzo a marzo del año pasado de un 6 por ciento”.

Todo préstamo -no solo en Argentina sino en todo el mundo- tiene distintas formas de amortizarse. Esto es, la forma de devolver el capital solicitado. Los dos principales sistemas de amortización son el Sistema Frances y el Sistema Alemán.

La diferencia principal entre ambos consiste básicamente en que combinan de distinta manera el capital e intereses que conforman las cuotas. Aquí procedemos a explicarlos:

• Sistema Francés:

Las cuotas -conformadas por una parte de capital y otra parte de intereses- son iguales y consecutivas. Por medio de este sistema, al comienzo del crédito, usted paga una proporción mayor de interés y menor de capital, que se invierte a lo largo del mismo. Las cuotas son constantes,  que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata.

• Sistema Alemán:

Las cuotas (capital + intereses) son decrecientes y consecutivas. Las cuotas de este sistema van decreciendo a lo largo del crédito, donde el monto del capital a cancelar por cada una de las cuotas se mantiene constante y el de interés va decreciendo a lo largo del período del mismo.

Es algo más infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortización de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a más en cuanto a cantidad.

En ambos casos, los intereses se aplican sobre el saldo del capital adeudado. Ahora bien ¿cual es el más conveniente?

A simple vista, parece que en ambos casos se llega al mismo lugar, pero no es tan así. Teniendo en cuenta que los intereses se aplican sobre el saldo adeudado, si Usted toma su crédito bajo el sistema francés a tasa variable, tiene que tener en cuenta que las cuotas pueden modificarse en función a la variación de la tasa.

Esto no es nada raro, pero si el mismo crédito lo toma bajo el sistema alemán, usted puede notar en el gráfico que el capital amortizado disminuye más rápido ya que se comienza a pagar antes. De esta manera, ante modificaciones en la tasa de interés, el mismo se aplicará sobre un monto menor de capital, con la consiguiente ventaja de que la deuda resultante, al ser menor, producirá un menor incremento de cuota.

También debe tener en cuenta que las primeras cuotas, a igual monto/plazo y condición de tasa, bajo el Sistema Alemán son más elevadas que la del Sistema Francés. Esto significa que Usted necesita tener Mayores ingresos, dado que la relación cuota-ingreso se calcula sobre la primer cuota a pagar.

No es casualidad que la mayoría de los créditos bancarios se ofrezcan con la amortización del Sistema Alemán, ya que eso deparará un mayor beneficio a los bancos.

La cuota refleja cuándo y cuánto pagas. Lo habitual es que sean cuotas mensuales, aunque hay algún caso en que son trimestrales o semestrales, si se llega a ese acuerdo con la entidad financiera.

La cuota incluye un interés que cobra el banco y otro que es la devolución del capital que han prestado.

Lo aconsejable es NO DESTINAR MÁS DEL 30% O 35% del sueldo mensual para pagar la cuota del préstamo.

Existe la posibilidad de incluir un período de carencia al principio de la vida del préstamo. Eso quiere decir que solamente se pagan intereses y no capital principal. En este caso en concreto, las cuotas mensuales serían más bajas mientras durara ese período de carencia.

Los gastos de la compra incluyen los derivados de la propia compra de la vivienda además de los gastos producidos por la formalización de la hipoteca.

El porcentaje exacto depende de la comunidad autónoma, pero suele ser en torno a un 10%. Si además se piensa hacer una reforma o comprar muebles, el porcentaje de gastos será mayor.

En concreto los gastos por la compra de la vivienda son:

Impuestos:
Si es una vivienda en segunda mano y es una obra nueva.
Impuesto de actos jurídicos documentados
Notario
Registro

Gastos de la Hipoteca:
Tasación
Comisión de apertura.

Una persona piensa lo que necesita y visita varias entidades financieras para ver quién está dispuesto a ofrecerle algo que le interese. A continuación mostraremos algunos casos de hipotecas que salen un poco de lo común:

• Importe de la hipoteca superior al 80%: aunque lo habitual es que la entidad financiera cubra el 80% del precio de la vivienda, hay casos que se pueden conseguir el 100% o incluso el 120%. Por ejemplo para pagar no solo la casa, sino también gastos iniciales de instalación o la rehabilitación. Se tendrá que preguntar en distintas entidades financieras y ellos valorarán los ingresos.

• Hipoteca en una moneda distinta: lo habitual es que los préstamos hipotecarios se soliciten en la moneda del país, pero en ocasiones puede resultar interesante hacerlo en otra divisa. En estos casos lo único que cambia es la divisa de la operación.

• Préstamo hipotecario de cuota constante. Es un préstamo a interés variable, pero se asemeja a los préstamos a tipo fijo en la medida en que siempre se paga la misma cuota. Si suben los tipos de interés entonces el plazo se amplía para que la cuota permanezca igual.

• También es posible conseguir un préstamo hipotecario para una vivienda que está en construcción o si se quiere cambiar de casa y aún no se ha vendido la cada propia debe informarse en cada entidad bancaria.

Tal vez uno de los países que mayor cantidad de productos hipotecarios tiene es España. Y si bien la burbuja inmobiliaria se ha pinchado, algunas políticas de otorgamiento empiezan a copiarse desde Argentina.

Una de las premisas que tienen los bancos y cajas de ahorro españolas es captar a sus clientes a través de las nóminas (lo que aquí llamamos cuentas sueldo). Si llevas tus ingresos a una entidad, ésta te beneficia con regalos o con ventajas financieras, en especial en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.

Esta modalidad empieza a imitarse aquí. Por ejemplo, el Banco Provincia ha lanzado su nueva hipoteca, exclusivamente para clientes que cobran sus haberes en la entidad. Esto tiene una doble lectura, el banco se asegura cobrar las cuotas cada vez que nos depositan el sueldo, achicando el margen de riesgo, y para el cliente, es una puerta para acceder a un mercado para pocos.

Por eso, y si bien no todos los bancos ofrecen hipotecas, recomendamos por empezar a averiguar en la entidad donde nos acreditan mensualmente nuestro sueldo, y en caso de que no lo estén ofreciendo, tenemos las posibilidad de preguntar en otro banco, si en caso de mudar nuestra cuenta sueldo allí, puede ser una vía para obtener un préstamo hipotecario.

Otro tema que le puede ayudar es si tiene otros productos financieros contratados allí, como plazos fijos, tarjetas o seguros.

Si bien el requisito de la cuenta sueldos es importante, las entidades priorizan ante todo la capacidad de pago del cliente, así que no pierda el tiempo si sus ingresos no son los suficientemente importantes como para que el banco se digne de revisar su carpeta, tendrá que seguir esperando como la mayoría de los argentinos.

La Hipoteca es un préstamo a largo plazo en el que generalmente, por los montos solicitados, la cuota es bastante onerosa.

No es una decisión fácil solicitar una hipoteca, más allá de que los bancos no se las ofrecen a todos. Es muy importante saber si, en el futuro, podremos pagar la cuota mensual de la hipoteca.

Para ayudarle con este problema, le acercamos una interesante calculadora de Cuota de Hipotecas, donde rellenando todos los campos usted podrá saber cuanto pagará de cuota mensual por su Hipoteca.

Cuando se pide dinero a una entidad financiera y se presenta un bien inmueble como garantía, se está solicitando un préstamo hipotecario.

La entidad financiera te presta una cantidad determinada con ciertas condiciones y en función del ingreso del que va a solicitar el préstamo.

Estos son los componentes del préstamo hipotecario que se deben tener en cuenta:

*La cantidad solicitada: cuando se pide un préstamo hipotecario, la entidad financiera realiza una tasación de la casa para saber su valor, generalmente una entidad financiera estará dispuesta a prestarte el 80% del valor de la casa.

*El plazo de devolución: son los años que se va a tardar en devolver el dinero, los plazos más comunes son de 10, 15 y 20 años, pero se pueden alargar hasta 30 años.

*El tipo de interés: es una de las principales diferencias entre los préstamos hipotecarios, pueden ser fijos, variables o mixtos.

*Las cuotas: reflejan cuándo y cuánto deberá pagar, puede ser mensual, trimestral, semestral, o como se acuerde. Además las cuotas pueden ser constantes (siempre la misma cantidad) o pueden varias con el tiempo (cuotas variables).

*Tasa anual equivalente (tae): es lo que realmente cuesta el préstamo al año, se calcula con el interés anual y los gastos de hipoteca y por lo tanto es más baja. Es el valor más fiable para comparar ofertas de unos bancos con otros.

El Banco Hipotecario ha lanzado una nueva emisión de Cédulas Hipotecarias, la número XII en pesos.

Las Cédulas Hipotecarias son valores fiduciarios a ser emitidos por la Bolsa de Valores que se encuentran respaldadas por Créditos Hipotecarios originados por el Banco Hipotecario.

Este es un punto importante a tener en cuenta, ya que el pago de las Cédulas Hipotecarias podría verse afectado en caso de incumplimientos de los deudores de esos préstamos. Si bien la publicidad dice que se encuentran respaldados por ladrillos, no es tan así, ya que si a usted le pagan con ladrillos, seguramente se los tirará a la marquesina del banco…

Volviendo al producto en si, estos productos cotizarán en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y se negociarán en el Mercado Abierto Electrónico, lo que les asegura un mercado donde venderlas en caso de necesitar liquidez.

La Rentabilidad va a depender de la emisión:

• Emisión XII en pesos: tasa badlar

Quizá lo más destacable de este producto es la hipotética apertura de las puertas del Banco Hipotecario para la solicitud de una hipoteca, ya que podrán ser utilizadas como garantía de préstamos con condiciones preferenciales, además de obtener otro tipo de beneficios en la entidad.

Según la publicidad, el inversor podrá multiplicar por 10 el monto invertido en cédulas hipotecarias si llegase a pedir un préstamo hipotecario. Eso si, este beneficio es solo para los primeros 100 suscriptores, y es condición indispensable mantener en cartera las Cédulas Hipotecarias en una cuenta comitente del Banco Hipotecario durante el plazo de duración del crédito, esto es, 5, 10 o 15 años.

El objetivo de esta emisión de Cédulas Hipotecarias es la canalización de estos fondos hacia préstamos, sobre todo hipotecarios. Su contratación vence el 20 de Julio de 2010. ]]> http://tuhipoteca.com.ar/cedulas-hipotecarias-argentinas-banco-hipotecario/feed/ http://tuhipoteca.com.ar/tips-para-obtener-tu-hipoteca/ http://tuhipoteca.com.ar/tips-para-obtener-tu-hipoteca/#comments Fri, 19 Mar 2010 14:39:23 +0000 Diego http://tuhipoteca.com.ar/?p=748

A pesar de que no pasan por el mejor momento, el préstamo con garantía hipotecaria es sin duda el producto más importante para las entidades y la mayoría de los clientes, le vincula durante muchos años a una entidad, la cual a su vez le permite comercializar muchos más productos.

Las modalidades en Argentina, a diferencia de otros países, son escasas, al final se resumen en dos clases, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras son una opción minoritaria sobre el total de hipotecas, ya que los tipos de interés suelen ser muy altos los hace muy poco atractivos para el público. Por el contrario la más contratada es la hipoteca a tipo de interés variable. En ella, el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un tipo de referencia y, en su caso, un diferencial fijo que luego se revisa periódicamente.

Teniendo en cuenta estos dos tipos, el primer paso es comparar entre distintas ofertas para ver dependiendo de sus características cual se adecua mejor a nuestras necesidades.

Tipo de interés, cuidado con las cláusulas de piso

Sin duda el interés es el punto clave a la hora de elegir. En las hipotecas a tipo variable viene definido como un tipo de referencia (generalmente el Euribor es el índice internacional por excelencia) más un diferencial. Además, el BCRA permite una serie de tipos de referencia adicionales. Un aspecto nuevo y polémico son las llamadas cláusulas de piso y techo, por el que limita las subidas y bajadas de tipo de interés a un tipo fijo, por debajo o por encima del cual no se pagará más interés con independencia de cómo afecte el Euribor en la economía Argentina. El principal inconveniente es la desproporción entre el “piso”, con tipos de interés más altos que los actuales y los “techos” muy improbables de llegar. La mejor opción es no tenerlas o al menos que sean proporcionales y si por ejemplo en algún momento el “techo” hipotecario nos limite nuestros pagos.

¿Qué otros gastos tiene una hipoteca?

Además del pago periódico de la cuota de nuestro préstamo, existen otros gastos en forma de comisiones, impuestos entre otros.

Entre las comisiones destaca la comisión de apertura, que siempre que aparezca en el contrato supone un porcentaje sobre el importe del préstamo o crédito. Dicha comisión incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo hipotecario.

Respecto a la comisión de cancelación, los diferentes cambios normativos han llevado a que actualmente haya diferentes supuestos que a su vez dependen de la fecha en la se haya contratado la hipoteca como pueden consultar en el cuadro que adjuntamos.

Además de los gastos bancarios, la formalización de esta operación genera otra serie de gastos que normalmente la entidad repercutirá al cliente, los gastos principales son:

Tasación del inmueble (si tiene un informe de tasación reciente, intente hacerlo utilizarlo para evitar un nuevo gasto), aranceles notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y el 1%), Registro de la Propiedad  y gastos de gestoría si decide que esta le realice la tramitación de todo lo anterior.

Oferta vinculante y notario

Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo.

A pesar de ello, y más en un producto tan importante debe siempre solicitar al notario la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura de su hipoteca para ahorrarse sorpresas desagradables a la hora de la firma.