• Sistema de amortización francés de hipotecas : Es el sistema más extendido. Se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata. Pero ¿se han parado a pensar que cuando lleven la mitad del plazo de la hipoteca, ni mucho menos habrán pagado la mitad del piso? ¿Se han parado a pensar que después de 15 años de pagar hipoteca les puede quedar por pagar un 85% del valor real de la vivienda?

• Sistema de amortización aleman de hipotecas : Es algo más infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortización de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a más en cuanto a cantidad. Los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo de la hipoteca, habremos pagado la mitad del piso.

Estas diferencias pueden verse mucho mejor en los siguientes gráficos que representan el capital amortizado mes a mes y en total.

Las distintas entidades bancarias ofrecen Créditos Hipotecarios, cuyas características principales se menciona que el tipo de amortización utilizada es el Sistema Francés.

Cuando se habla del tipo de amortización de la Hipoteca es en referencia a la forma en que el prestamo se devuelve, tanto en lo que respecta a los plazos y perioricidad de las cuotas como en lo referido a la manera en que se distribuyen los intereses en el valor de las cuotas.

Existe otro tipo de amortización que no es muy popular:

Sistema Americano: También llamado “Capital a Término“, donde el deudor paga mensualmente los intereses y al finalizar el plazo convenido debe cancelar el total del capital. Son hipotecas que por lo general se pactan a uno o dos años, existiendo clausulas de renovación automatica y de cancelaciones parciales.

El tipo de amortización “Americano” beneficiará a quienes necesiten abonar cuotas bajas durante un peródo de tiempo y puedan efectuar la cancelación de capital al vencimiento del plazo pactado. El tipo de amortización más conveniente dependerá de caso en particular, debiendo evaluar el interesado su proyección de ingresos y posibilidades de pago.

Por supuesto que existe la cancelación de Hipoteca, una vez cancelado el préstamo hipotecario en su totalidad puede procederse a la cancelación registral, esto es la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una vivienda. Para que esto suceda debe firmarse una escritura de cancelación ante notario y ser inscrita en el Registro, anulando la citada carga.

Se trata de un trámite legal sencillo, que generalmente suele efectuar el banco tras la cancelación financiera de la hipoteca. Para ello es necesario que consulte a su entidad financiera.

Para comprobar si se ha cancelado efectivamente una hipoteca registralmente, puede pedirse una Nota Simple y comprobar si sigue existiendo la carga de la hipoteca o no.

Es importante que usted sepa que hay varios tipos de cancelación de hipoteca:

• La cancelación anticipada del préstamo hipotecario ya sea parcialmente o en su totalidad: Es el pago anticipado de las cantidades pactadas en la amortización de un préstamo hipotecario respecto del plazo de amortización inicialmente convenido ya sea con amortización parcial o total. Esta última da lugar a la cancelación anticipada de la hipoteca y hace viable su cancelación registral.
• La cancelación registral, acto legal y registral que anula legalmente la carga.
• La cancelación voluntaria se producir cuando medie el consentimiento de las partes, exigiéndose como requisito para la celebración del acto que tengan capacidad para enajenar sus bienes. En realidad, como bien lo señala la doctrina, a quien se exigen estos requisitos es al acreedor, porque es su consentimiento el que se necesita para la cancelación de la inscripción.
• La cancelación forzosa se opera cuando la negativa, incapacidad o ausencia del acreedor hacen necesario reclamar al juez que declare que el derecho de hipoteca ha dejado de existir, y ordene que se deje sin efecto la inscripción, como también en el caso en que debiese anularse la toma de razón por no haber estado fundada en instrumento suficiente.

Si desea conocer más acerca de una hipoteca puede consultar:

- Características de los Préstamos hipotecarios

- Requisitos para un Crédito hipotecario

- Gastos para una hipoteca

- Amortización en la Hipoteca

Recuerde que quienes desean adquirir una vivienda y no cuentan con todo el dinero necesario, tienen la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario. Hoy en día frente a la infinidad de créditos que existen, es importante que conozcas las Características de los Préstamos.

Existe un contrato de crédito hipotecario

El destino del préstamo solicitado podrá ser para:

• Adquisición de vivienda permanente (aquella en la cual “al menos” uno de los solicitantes habita o habitará la mayor parte del año)
• Adquisición de vivienda no permanente (si no se cumple la condición anterior, será vivienda no permanente)
• Construcción o terminación de vivienda permanente (en caso de no cumplirse la condición de mejoras sobre vivienda permanente)
• Construcción o terminación de vivienda no permanente
• Mejoras sobre vivienda permanente (obras y/o trabajos que se realicen en la propiedad con posterioridad a que se encuentre en condiciones de habitabilidad)
• Mejoras sobre vivienda no permanente
• Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda permanente
• Obtención de financiamiento con otro destino, utilizando como garantía la vivienda no permanente
• Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda permanente
• Refinanciación de préstamos cuyo destino haya sido alguno de los indicados precedentemente sobre vivienda no permanente

Todo aquel que toma un crédito hipotecario en un banco debe afrontar, además de la tasa de interés, otros costos que sumados son importantes en el costo total del crédito. Esos costos conforman el llamado Costo Financiero Total (CFT), que incluye gastos administrativos, de otorgamiento, de información al cliente, gastos de seguro, de tasación, de escribanía, etc.

Las entidades financieras no pueden cobrar costos que no hayan sido incluidos en el contrato firmado con el cliente, y deberían otorgarle al CFT igual o mayor importancia que la que le dan al nivel de la tasa nominal anual o al monto y cantidad de las cuotas a pagar.

El Costo Financiero Total y el detalle de todos los costos estan por lo general incluidos en la llamada “letra chica” del contrato. El Banco Central de la República Argentina, a través del “Régimen de Transparencia del Banco Central”, permite comparar todos los costos que conforman el CFT entre todas las entidades bancarias.

Código Civil:

1. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada (Art. 3109)
2. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal (Art. 3110)
3. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles (Art. 3119)
4. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente (Art. 3121)
5. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda (Art. 3128)
6. Los requisitos que debe contener el acto constitutivo de la hipoteca se encuentran estipulados en el Art. 3131
7. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación (Art. 3152)

Aunque comprar una casa exige un desembolso mayor que alquilar, se puede aprovechar los beneficios fiscales que el alquiler no tiene.

Aunque se pague un poco más al mes por una hipoteca, al final del año se compensará porque parte se ese dinero se puede desgravar.

Se puede deducir cada año en la declaración y bajo el concepto de “deducción de la cuota íntegra”, el 15% de lo que se haya invertido en la adquisición o rehabilitación de la vivienda.

Si se ha pedido una hipoteca, también son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionados por el préstamo.

Hay que recordar que la deducción ya no depende del nivel de ingresos que se tenga, y que los porcentajes y los límites no se duplican si se presenta una declaración conjunta.

Con frecuencia los propietarios utilizan un préstamo con garantía hipotecaria para realizar mejoras en su hogar, adquirir un nuevo vehículo o financiar la educación de sus hijos. El interés pagado generalmente es deducible en el informe de impuestos federales.

Debido a que el préstamo está asegurado por la garantía hipotecaria, si usted entra en mora el banco puede ejecutar su propiedad y expropiarla. Los bancos nacionales le permiten pagar montos adicionales para deducir del saldo principal de su préstamo.

En el caso de existir una demora en el pago de un mes, el banco puede rehusarse recibir cualquier pago que no ayude a mantener su préstamo al día. Se debe pagar el monto mensual especificado en los términos del contrato de su préstamo.

Este tipo de préstamo en ocasiones es denominado segunda hipoteca o préstamo contra su propiedad.

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, pero nace de un contrato. Cuando es inscripta en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a terceros, alli se la concidera un contrato.

Características Legales:

• Como contrato:

Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.

Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae obligación alguna.

Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito).

Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

• Como derecho real:

Es un derecho real de garantía, es decir, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.

Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

Un requisito muy importante que los bancos te exijen, a la hora de solicitar una hipotecá, será un Seguro de Vida para garantizar el pago del saldo de la deuda en caso de que el titular padezca un accidente o fallezca.

Cualquier aseguradora que esté autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación podrá ofrecerte su póliza siempre y cuando el banco sea el beneficiario a título oneroso.

El beneficiario es quién tiene el derecho de elegir su compañia aseguradora pero generalmente los bancos te exigen que lo hagas a través de una compañía de su mismo grupo accionario incluiyendo el formulario de solicitud de la póliza en el papelerío que implica solicitar un crédito hipotecraio.

Esto implica que asuntos tan comunes como valores altos de colesterol, hipertensión, enfermedades crónicas, operaciones, enfermedades infecciosas, traumatismos, toma de medicamentos, etc. no declarados con detalle, pueden ser causa de que si se produjera el siniestro el seguro fuera declarado nulo por la compañía que lo otorgó.

Esta circunstancia llevaría a que los herederos del deudor fallecido pudieran perder la propiedad adquirida si no asumieran el saldo de deuda, quedando desprotegidos a pesar de las cuotas pagadas.

Por último, es importante saber que si un banco no le otorga el crédito en razón de un problema de salud, por desarrollar una actividad de alto riesgo o por estar embarazada algunas compañías de seguros de vida pueden analizar su caso y - eventualmente con una extraprima - otorgarle la póliza que le permita acceder al requerido.

Tips antes de firmar una póliza de Seguro de Vida:

• Consulte en la Superintendencia de Seguros de la Nación (www.ssn.gov.ar) la situación de la compañía de seguros con la que se tomará la póliza (solvencia, cantidad de juicios que tenga, etc.).
• Averigüe el costo específico del seguro de vida que le da el banco y lo compare con el de cualquier otra compañía que opere en plaza.
• Informese si la cobertura incluye invalidez total y permanente y en caso de no incluirla, cuál sería el costo de incorporar ese beneficio.
• Exija al funcionario del banco que complete la solicitud de seguro a consciencia, para luego revisar cada respuesta antes de firmarla, quedarse con una copia de la misma y solicitar también una copia de la póliza una vez emitida.

Ante cualquier duda no deje de consultar a un especialista en seguros de vida.

*Agradecemos fervientemente al lector Jorge, por habernos provisto de información muy valiosa que nos permitió realizar este post. Gracias!

Nuestro país está organizado políticamente como una República Federal. Esto quiere decir que tanto para adquirir o gravar un inmueble, como para comprar muebles, o en lo que se refiere al régimen de las sociedades mercantiles y el valor de los actos y contratos de comercio, el régimen es único para todo el país.

De aquí surje la necesidad de reglamentar ciertas “maneras” de operar en lo que se refiere a la registración de las operaciones inmobiliarias.

En concordancia a lo anterior, una de las modificaciones mas importantes de la Ley de Hipotecas (Nº 24.441) es la constitución de derechos reales (figura que proviene del Derecho romano, derecho sobre la cosa, que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito).

En primer lugar señalamos la constitución del folio real adoptado como técnica para el registro de los documentos que sirven de título al derecho real y en segundo a la certificación registral previa con efectos de asegurar la reserva de prioridad, ambos aportan a la registración de estas dos especies de derecho (leasing imobiliario y fideicomiso).

Tal como son tipificados y consagrados por la legislación argentina, estos derechos reales requieren  de la publicidad registral para su ejercicio compatible con el régimen patrimonial, restando aún ampliar los  registros del fideicomiso respecto del beneficiario.

Estos derechos reales aportan a la idea conforme a las diferencias entre los derechos reales y los derechos personales, donde se concluye  que respecto del leasing inmobiliario hay derecho real porque por la esencia, se confiere un “poder jurídico” sobre la cosa que además tienen publicidad registral expresamente contemplada por las normas vigentes.

El derecho real es una figura que proviene del Derecho romano ius in re (derecho sobre la cosa). Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.

Podemos citar tres ejemplos para darnos cuenta de la cotideaneidad de los derechos reales en nuestra vida:

1. Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.
2. Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.
3. El derecho de las personas sobre las cosas.

También son derechos reales aquellos derechos subjetivos (capacidad de la persona de hacer, impedir que otro lo haga o de no hacer con el bien) que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros. Aquí podemos tomar como ejemplo un poder o una garantía prendaria.

En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley (esto último es considerado una obligación).

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. Para ello se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse. El derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno.

Por el contrario, en sentido objetivo y sociológico, se atribuye al término el carácter de institución social y jurídica y, puede ser definida la propiedad como el conjunto de derechos y obligaciones que definen las relaciones entre individuos y grupos, con respecto a las facultades de disposición y uso sobre la cosa. Hay que tener muy en cuenta que los particulares no pueden crear nuevos derechos reales ni modificar los existentes ya que estos son creados y/o cambiados exclusivamente por la ley.