Si dentro de tus planes se encuentra la idea de adquirir una vivienda, Banco Hipotecario te ofrece las mejores condiciones. Se trata de una Línea Tradicional de Hipoteca para que puedas tener tu casa.
La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) que agrupa a desarrolladores inmobiliarios, presentó una propuesta de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas similares a las de un alquiler destinadas a la compra de departamentos para la clase media. La presentación tuvo lugar en el Salón Auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.
La iniciativa, que ya fue girada a las autoridades del Ministerio de Planificación, la ANSES y el Banco Hipotecario, prevé que el monto a pagar sería prácticamente equivalente a un tercio de la cuota promedio del mercado crediticio actual, y el sistema pordría beneficiar a cerca de 1.200.000 familias.
El sistema fue testeado por la AEV durante un año, para poder conformar una formulación técnica viable que pueda ser financiada en el mercado nacional de capitales, según aclaró el titular de la Asociación, Fernando Esquerro.
El sistema de financiamiento propone créditos hipotecarios de hasta 30 años, con una tasa de interés de 4 a 6 por ciento anual y la cuota resultante es similar al costo mensual de un alquiler y se ajusta en base al aumento del Indice de Salarios que publica mensualmente el INDEC.
Asimismo, con el fin de minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora la relación cuota-ingreso, el sistema prevé dos mecanismos: en primer lugar, que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Indice de Salarios y en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo del tomador del préstamo.
Estos créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por productos de inversión a largo plazo, como cédulas hipotecarias, fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado.
La formulación matemática del modelo permite que esas cédulas hipotecarias ajusten según el Indice de Salarios, mientras que las cuotas del crédito otorgado ajustan en los primeros años por debajo de ese índice.
El monto de financiamiento será del 70 por ciento del valor de compra del inmueble y el ingreso familiar promedio necesario rondará los 5.000 a 6.000 pesos, para adquirir un departamento de tres ambientes, usado, en un barrio medio de la Capital Federal.
En los demás créditos existentes en la plaza, se exige un ingreso promedio familiar de 13.250 pesos, con una cuota inicial de 3.974 pesos, con tasas de 19 por ciento variables a 15 años.
En esta propuesta la tasa es fija, de 4 por ciento, con capital ajustable, la cuota inicial es de 1.550 pesos y el ingreso familiar necesario de 5.100 pesos.
La propuesta fue elaborada con la colaboración de los actuarios Daniel Gerardo Marcú y Ricardo Fernández Figini.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Néstor Walenten, dijo que la propuesta “matemáticamente está bien presentada. Habrá que desarrollarla un poco más. Lo que es evidente es que los sistemas de créditos no pueden satisfacer la totalidad de las necesidades del comprador, porque en todas las propuestas se financia solamente hasta el 70 por ciento del valor del inmueble”.
“Otra de las diferencias con los créditos actuales es que la cuota inicial es baja en comparación con las demás?, señaló.
Por su parte, el titular del del sitio especializado Reporte Inmobiliario, José Rosado, destacó la tasa baja “que da seguridad al inversor porque se actualiza por el Indice Salarial”.
Más de tres millones de familias argentinas sufren problemas de vivienda, ya sea por carencia absoluta o precariedad habitacional. Más aún, el déficit tiende a ser divergente, en tanto el ritmo de construcción (público y privado) es inferior al incremento de la demanda por crecimiento demográfico y obsolescencia del stock existente.
El crédito hipotecario en la Argentina no logra cumplir su rol “facilitador del techo propio”. Las líneas hipotecarias vigentes exigen ingresos familiares muy superiores a los de la unidad familiar típica. En promedio un crédito de $ 200.000 para una vivienda familiar básica, a 20 años y a tasa fija supone cuotas superiores a los $ 3.500 e ingresos superiores mensuales cercanos a los $13.000, que contrastan notoriamente con los $4.900 que en promedio reciben mensualmente los hogares argentinos (se calcula $1.900 por cápita) y recordemos que con la cifra del crédito si no existe un importante ahorro previo es difícil conseguir en los valores del crédito un inmueble.
Hay falta de “coincidencia” entre la oferta y la demanda: apenas el 10% de la población de mayores ingresos podrá acceder a los préstamos y naturalmente no se trata del segmento con mayor problema de acceso a la vivienda propia.
¿Cuáles son las causas que ayudan a explicar es este comportamiento? Primero la ausencia de una moneda de contrato de largo plazo que permita extender los préstamos a una tasa baja y estable, acorde al ingreso familiar. Pero por razones coyunturales durante los últimos diez años lejos de ir a modelos internacionales y a pesar de lanzamientos de sucesivos programas públicos (por ejemplo el “plan inquilinos” en 2007 o créditos financiados por Anses (2009), la cartera para financiar viviendas cayó del 2,05% al 1,2% del PBI entre el 2003 y el 2011, perdió terreno en el total de préstamos al sector privado (pasó del 35% al 11,7% en igual lapso) y lamentablemente sigue ocupando un rol secundario en el mercado inmobiliario (en el 2010 las hipotecas intervinieron en solo 9% de las escrituras de la CABA).
Con inflación, elevadas cuotas iniciales de los sistemas de amortización de préstamos con interés fija y cuota constante son consecuencia de la cobertura que debe asegurarse el prestamista ante la segura desvalorización real de las cuotas finales. Lo que sucede en realidad es un acortamiento de la duración del préstamo, aunque este pactado a varios años “debe repagarse en pocos meses, porque pasado el punto crítico el efecto de la inflación, deja el valor de la cuota en sumas insignificante.
1) Si no pueden contar con una proyección razonablemente cierta de variables asociadas (tasas de inflación precio relativo del inmueble, salarios) el ahorrista no inmovilizará sus fondos sin una garantía de rendimiento superior a la inflación esperada y los prestatarios no tomaran créditos si “no tienen idea ” del esfuerzo que le demandara se devolución.-
2) La alternativa de préstamos con tasa de interés variable, puede relajar las cuotas iniciales pero las cuotas sucesivas pueden ser explosivas, si sube la curva inflacionaria (trágico ejemplo la Circular 1050 de la década del 80).
3) La experiencia argentina dejó grandes heridas respecto a los atajos “la dolarización” del crédito hipotecario permitió orillar el 4% del PBI en los 90, pero el descalce de monedas en las entidades financieras (los prestatarios tenían ingresos en moneda local) terminó con la pesificación, que los contribuyentes aun están pagando a través de los bonos públicos.
4) Una tasa real de interés positiva favorecerá la captación de ahorro en el sistema financiero para orientar el crédito, sino también desalentara la “inflación artificial “de precios de inmuebles que está asociada a la demanda especulativa de bienes raíces.
5)La securitización de hipotecas, atractiva apara los inversores, no podrá consolidarse en un ambiente de inestabilidad.
La evidencia internacional revela que la estabilidad macroeconómica, es fundamental aunque no suficiente para un desarrollo del mercado hipotecario.
El sentirse ciudadano, perteneciente a un país, no se logra solamente con un documento de identidad, o sentido de pertenencia se logra con un título de propiedad, con el sentir de tener raíces que cobijen al ciudadano y a su familia, en la argentina hoy, desde siempre, millones de familias y lo más grave gente joven que ven cada vez ven más lejos la posibilidad tener el techo propio, necesitan una política de Estado prioritaria en busca de soluciones a esta enorme mayoría silenciosa y sacrificada del estado argentino.
Una solución integral reclama un programa de viviendas e infraestructura para los sectores de menores ingresos y puede diseñarse un sistema específico para acercar la vivienda a los de ingresos medios con alguna capacidad contributiva pero excluida del mercado hipotecario en las condiciones actuales.-
A)Subsidio a la tasa mensual para los segmento de ingresos medios, de modo de reducir el ingreso mínimo familiar requerido.
B) Seguro de tasa a partir de cierto umbral, de esta forma se brinda certeza al tomador en escenarios adversos donde la cuota podría tornarse gravosa para el ingreso familiar. Si el Estado cumple con el compromiso inflacionario, no tiene costo fiscal.-
C)Préstamos a tasa variable para los segmentos de ingreso medio de acuerdo al índice de variación salarial o sea que el tomador de esta manera garantiza que su cuota de crédito mantendrá el valor proporcional a su ingreso-
Estas medidas con costo fiscal para el Estado, retornan en parte a través de una actividad de la industria de la construcción que genera mayores ingresos impositivos por su actividad económica, mayor mano de obra, pero fundamentalmente implica el terminar con la inseguridad y el sufrimiento de millones de argentinos que dejarán de pensar cada 24 meses en la traumática mudanza, la inseguridad del conseguir el próximo techo, algo fundamental para generar sentido de pertenencia en un país en crecimiento llamado a ser un líder mundial, a través del desarrollo, y el sentir que todos somos argentinos de primera.
El director de la Anses, Diego Bossio, ratificó que se trabaja en un ‘plan estratégico para la clase media, con créditos para vivienda’. El anuncio lo hará, la presidenta Cristina Kirchner.
El Gobierno trabaja en un plan de créditos hipotecarios de largo plazo destinado a la clase media, confirmó hoy el director de la ANSeS, Diego Bossio, quien este mediodía se sumará al directorio del Banco Hipotecario.
Precisamente con esa entidad es con la que por estas horas se trabaja “en un plan estratégico para la clase media, con créditos para la vivienda”, detalló el titular de Anses. Y aclaró que el anuncio lo hará la presidenta, Cristina Fernández de Kirchner, ya que el proyecto “no está cien por ciento terminado”.
En declaraciones radiales, el funcionario explicó que buscan dar facilidades crediticias “porque es una actividad que tiene mucho impacto en la cadena de valor, en la generación de empleos y en el sostenimiento de la economía en general”.
Diego Bossio realizó estas declaraciones luego de participar en el Congreso de la primera reunión de la Comisión Bicameral de control de los fondos de los jubilados y, según indicó, se dirigirá por la tarde a la reunión de accionistas del Banco Hipotecario.
“El plan lo va a anunciar la Presidenta en todos sus detalles, porque no está cien por ciento terminado, pero ella siempre habla del valor de la marca ‘Banco Hipotecario’ en la Argentina”, reseñó.
Al respecto, puntualizó que “hoy, el Estado tiene el 75% de las acciones” del Hipotecario y, a través de la Anses, una silla en el directorio de esa entidad, por lo que “aspiramos a estar poniendo en funcionamiento este sistema muy rápido”.
El financiamiento de largo plazo es una de las deudas pendientes que tiene el Gobierno Nacional, coinciden dirigentes de la actividad. Para adquirir la vivienda propia, el promedio de ingresos del grupo familiar debe rondar los $ 12.000 mensuales. Sólo el 5% de las operaciones se hacen con préstamos.
¿Cuánto vale una casa para una familia tipo de clase media? El mercado inmobiliario tiene la respuesta: en promedio, entre $ 400.000 y $ 500.000, según las características de la vivienda. El problema se plantea a la hora de financiar su adquisición. Generalmente, por cada $ 100.000 de inversión en la casa, la cuota de un préstamo privado rondará los $ 1.500. Si se multiplica ese monto por el valor total, seguramente el grupo familiar deberá declarar no menos de $ 12.000 de ingresos mensuales. Esta simulación fue realizada a LA GACETA por algunos especialistas que participaron del NOA “Business Point Inmobiliario” que se realizó ayer en el salón de actos de la Federación Económica de Tucumán.
Desde esa perspectiva, para un asalariado tucumano, acceder a un préstamo hipotecario será difícil, ya que -en promedio- puede llegar a cobrar un 40% del monto total de ingresos sugeribles. Por esa razón es que sólo el 5% de las operaciones inmobiliarias se efectúan a través del crédito privado, señala Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
El financiamiento ha experimentado una caída notable, del 25%, desde que la Argentina dejó la convertibilidad. Y hasta ahora no se ha podido recuperar ese sistema de acceso a la vivienda propia, en cuotas y, a un plazo superior a los 10 años. “En la medida que el país no se reconcilie con los mercados internacionales será difícil conseguir financiamiento de largo plazo“, puntualiza Walenten. Y acota: “la industria de la construcción genera fuentes de trabajo. Nos estamos perdiendo una fuente de riqueza importante por falta de créditos“.
En el mismo sentido se pronunció José Gordillo, uno de los anfitriones del encuentro de inmobiliarios. Según el presidente de la Federación Inmobiliaria Argentina (FIRA), la entidad ya efectuó una serie de planteos al Ministerio de Economía de la Nación, con el fin de que el Gobierno impulse un programa de financiamiento hipotecario sustentable, al estilo del viejo esquema del Banco Hipotecario Nacional. “Sabemos que para que el financiamiento sea interesante, la tasa debe estar por debajo de los dos dígitos, sobre todo si se toma en cuenta la relación cuota versus ingresos del asalariado”, remarcó el empresario.
Gordillo no duda en afirmar que este tema es una de las deudas pendientes que tiene el Gobierno Nacional -en particular- hacia los sectores medios del país. “No hay una expansión del crédito para esta franja social. Hemos estado observando que el gran inversor compra de contado, mientras que un sector de ingresos medio bajo puede alcanzar alguna vivienda construida por el Estado”, acotó.
El motor
De hecho, el campo ha sido en los últimos seis años el sector que le dio un nuevo impulso a la compraventa de inmuebles, afirmó el titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, Carlos Arana. El empresario remarcó que, luego del gran “boom” inmobiliario de 2006-2007, la actividad ha mostrado signos de estabilidad en la que los actores vinculados al agro han movilizado las operaciones. De hecho, el propio intendente, Domingo Amaya, ejemplificó ayer durante la apertura del seminario, que en la capital se habilitó la construcción de 500 edificios, en los últimos años.
“Se vienen buenos tiempos y creo que no hay buenos pronósticos acerca de que el agro seguirá resguardando su dinero en la compra de propiedades”, dijo Arana.
En este aspecto, Gordillo agregó que el Gobierno debe propiciar la inversión inmobiliaria, con el fin de captar parte de los U$S 17.000 millones que representaría este año la fuga de capitales en la Argentina. “Debe quedar muy claro que el ladrillo es la inversión”, resaltó, por su parte, Walenten.
Las trabas que ahuyentan inversiones
Los corredores inmobiliarios de todo el país están inquietos ante las trabas que, según las cámaras de las provincias, atentan contra las inversiones en la actividad. Particularmente por la transferencia de cargas administrativas y de fiscalización en el movimiento de capitales. Ese será un tema que abordará la comisión ejecutiva de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
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