La ausencia de crédito hipotecario en Argentina reduce el impacto de la crisis internacional que vivimos por estos días.
La falta de crédito hipotecario que se vive en el negocio inmobiliario en el país, y que constituye el mayor obstáculo que enfrentan las familias de clase media para acceder al techo propio, se convirtió en el mejor antídoto para cubrirse de un hipotético estallido de la burbuja de precios.
Más del 90% de las operaciones de compra y venta se realizan en efectivo y sin participación del crédito hipotecario. De esta manera, la plaza local está prácticamente exenta de vivir situaciones parecidas a lo que ocurre en los Estados Unidos o algunos países europeos, donde el aumento de la morosidad en esos créditos se está traduciendo en una masiva devolución de las propiedades a manos de los bancos que otorgaron los préstamos para su compra.
En el sector igualmente reconocen que el mercado local no está del todo a salvo de sufrir alguna consecuencia de la crisis que ya se cobró varias víctimas y amenaza con extenderse a otros grandes bancos internacionales. En este sentido, destacan que el crédito hipotecario, que ya era muy escaso antes de que se desatara este problema, ahora está en camino de convertirse en una especie en extinción en el mercado argentino.
El Gobierno lanzó hoy una nueva línea de créditos hipotecarios que serán otorgados por el Banco Nación. Según los datos divulgados por la Presidenta en la casa central del banco, el Plan Nacional “Casa Propia” otorgará créditos de hasta $ 360.000 y con una tasa mixta (fija del 12,75% los tres primeros años y variable los restantes). La variabilidad estará fijada por el índice salarial que elabora el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).
“Vamos a dar entre 15.000 y 20.000 créditos de esta nueva línea, que se van a sumar a los 52.000 ya otorgados por el Banco Nación”, aseguró la Presidenta.
De acuerdo con un comunicado del Banco de la Nación Argentina (BNA), la nueva línea de créditos hipotecarios será en pesos, con una tasa fija del 12,75% para los primeros tres años y variable, pero con tope de incremento, a partir del cuarto año. “Para este cálculo, se tendrá en cuenta la variación del “Indice de Salarios - Nivel General” (Indec), y tasa BADLAR más 4,5 puntos porcentuales anuales”, precisó la entidad.
De este modo, “la cuota será, durante los primeros 3 años, de $ 1304,41 por cada $ 100.000 prestados, y no deberá superar el 30% de los ingresos netos del solicitante”.
“El monto máximo a financiar será de $ 360.000, para la compra de viviendas que no superen el valor de $ 450.000, en tanto que el Banco Nación financiará hasta el 80% del precio de la propiedad”, añade el comunicado de la entidad.
La línea estará destinada a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente, tanto para empleados en relación de dependencia como para autónomos, según indicó el Banco Nación.
Luego la Presidenta, apoyando el modelo Nacional y Popular, defendió el gasto fiscal. “Hemos podido destinar nuestros recursos fiscales para sostener esa demanda agregada a diferencia de los países desarrollados donde se destinaron a sostener al sistema financiero”.
Cristina Fernández de Kirchner declaró hoy que los índices de crecimiento de la economía argentina “demuestran” que el Gobierno “está en el camino acertado y justo”. Comparó esos índices con los de países desarrollados, dijo que se trata de “números muy fuertes” y especificó que en el primer trimestre de 2011 el índice de actividad dio “un crecimiento de 5,4% y de marzo a marzo del año pasado de un 6 por ciento”.
En la Argentina, el mercado de hipotecas pasó de representar el 6% del PBI en 2001 a sólo el 1,5% del PBI en 2010. Y aún sigue comprimiéndose, a medida que las viejas hipotecas son canceladas sin ser reemplazadas por otras nuevas.
Este déficit se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo (una suerte de plan rombo con el que el ahorrista junta a lo largo de dos a tres años el monto de una vivienda). Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.
El resto de la clase media con capacidad de ahorro se ve obligada a “invertir” en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos. Así, la falta de crédito condena a la clase media al desahorro permanente.
¿Por qué no hay crédito para la vivienda? Por un lado, bajo el sistema francés de cuota nominal fija, el cociente cuota-salario inicial es muy elevado de modo de compensar la erosión inflacionaria de la cuota fija a lo largo de la vida del préstamo –y excluye, así, a gran parte de la población que, con un crédito mejor proporcionado en el tiempo, tendría la necesaria capacidad de pago.
Por el otro, la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación hace que, en un contexto de inflación alta e incierta, los bancos cobren una tasa fija más alta.
En principio, la indexación del préstamo a la inflación permitiría bajar la tasa de interés y lograr un flujo de pagos más estable en términos de salario.
Sin embargo, el deudor argentino teme tomar deuda indexada por temor a un efecto tipo “circular 1050”, asociado a desfasajes de la inflación por encima del salario. Sea o no fundado este temor, lo cierto es que la escasa demanda de hipotecas indexadas aún en el período previo a la intervención del INDEC sugiere que, para que la indexación solucione el problema hipotecario, es necesario ponerle un techo a la actualización por inflación.
Esta receta sencilla exige dos insumos, en el siguiente orden. Primero, un nuevo índice de inflación creíble que sirva de indexador. Segundo, un seguro contra la inflación .
¿Cómo funciona este seguro? El deudor hipotecario paga la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (determinada al momento de obtener el préstamo) es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia.
Los topes de inflación se establecerían para cada período, en línea con las metas indicativas de inflación anunciadas con antelación por el Banco Central en el marco del programa monetario. Por ejemplo, si se anunciaran metas escalonadas del 15% y el 9% para los primeros dos años y del 5% de ahí en adelante, el préstamo hipotecario ajustaría sólo hasta esas cotas. Así, en el caso de que en el primer año la inflación minorista ascendiera al 20% y excediera las previsiones oficiales, el deudor abonaría el ajuste del 15% y el seguro se haría cargo del 5% restante.
El seguro sería ofrecido por el Gobierno (no por el Banco Central, para no comprometer su patrimonio), se combinaría con una hipoteca estándar otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionable a grupos sociales y objetivos tradicionalmente desfinanciados, como por ejemplo, la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite.
Este esquema, una variante de un modelo que fue ensayado con éxito en Colombia en la última década y similar al programa Casa Joven propuesto recientemente por Ricardo Alfonsín, ofrece dos ventajas adicionales.
Primero, promueve el mercado de préstamos indexados (a un IPC genuino) y facilita la securitización de estas hipotecas y su venta a inversores de largo plazo en el mercado secundario. De este modo, genera un instrumento de ahorro de los que no sobran en el sistema financiero local (particularmente útil para los ahorros previsionales, que hoy se descapitalizan invertidos en papeles públicos y depósitos bancarios con rendimientos reales negativos).
Segundo, introduce incentivos para no exceder la meta de inflación, con un costo fiscal muy limitado (cero, en ausencia de sorpresas inflacionarias; de hecho, el seguro no constituye tanto un subsidio como una protección contra el riesgo de una “inflación confiscatoria”).
Además, estos nuevos instrumentos indexados podrían sustituir parcialmente la demanda de ladrillo para inversión, fenómeno que ha llevado a que el valor del metro cuadrado aumente más que el salario, encareciendo el acceso.
El ladrillo es más que el emblema de un sector generador de empleo: es el principal instrumento de ahorro de los hogares en todo el mundo. Mientras que sólo el decil más rico ahorra en instrumentos financieros, las clases medias acumulan riqueza mediante la compra de vivienda financiada por un préstamo hipotecario.
Los hogares pobres no son la excepción: aquellos que son dueños de la tierra que ocupan muchas veces acumulan en ladrillos y materiales con los que construyen y amplían su vivienda.
En última instancia, desde el punto de vista de la equidad, a la hora de optar por intervenciones públicas en el mercado de crédito, la hipoteca es la fórmula natural para contribuir a que la distribución progresiva del ingreso se convierta en distribución progresiva de la riqueza. El voto ladrillo es siempre preferible al voto LCD.
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