Hipoteca Mobiliaria

Cuando hablamos de hipotecas en término genérico, todos pensamos en la vivienda, y con ella el financiamiento de la misma.

Pero dentro de las hipotecas, también existe la hipoteca mobiliaria que es la que se realiza sobre un bien mueble. dentro de la infinidad de bienes muebles que existen, no todos son suceptibles de hipotecar, dado que los únicos que pueden servir como garantía en un préstamo hipotecario de estas características son:

• Establecimientos mercantiles
• Automóviles y otros vehículos a motor
• Aeronaves
• Maquinaria industrial
• Propiedad intelectual e industrial

Estas propiedades pueden ser suceptibles de ser hipotecadas y pueden servir como garantía real para un préstamo hipotecario. En el caso de los establecimientos mercantiles, no debemos confundir la hipoteca inmobiliaria con el propio local de negocio, sino la hipoteca sobre el negocio íntegro, en el que el local puede ser alquilado perfectamente.

Ahora bien, para realizar este tipo de hipotecas mobiliarias,  se elevan a escritura pública al igual que si se tratara de un bien inmueble. En esta escritura, la valoración y la resposabilidad hipotecaria se presentará desglosando el principal del préstamo y la parte accesoria que se tase para intereses y costas.

En todos los casos, los bienes hipotecados tienen que estar perfectamente identificados, bien por los contratos de arrendamiento, bien por los números de bastidor, matrículas o certificados de patentes. Cada bien se identificará de una manera distinta a otro.

Respecto a su uso, la hipoteca mobiliaria no tiene un uso tan extendido como la hipoteca sobre inmuebles, con excepciones. Por ejemplo, en el caso de aeronaves, vehículos de elevado coste como camiones o barcos o incluso en actividades empresariales o mercantiles como son los traspasos de farmacias o licencias de taxi.

Prenda

El contrato de prenda es aquel por el que una parte (el deudor) entrega una cosa mueble a la otra parte (el acreedor) para garantía y seguridad de un crédito, otorgándole la posesión  y con ello la facultad de retener la cosa empeñada y, en su caso, realizarla y pagarse preferentemente con el producto de dicha realización, si el deudor no cumple la obligación garantizada.

Se debe aclarar que la cosa entregada no pasa a ser propiedad del acreedor, sino que su derecho es mucho más limitado en cuanto que sólo lo poseee en garantia y el acreedor no puede apropiarse del mismo.

Con la perfección del contrato de prenda nace, y se constituye, un derecho real de crédito sobre la cosa mueble entregada, por el cual el beneficiario puede vender la cosa para satisfacer su crédito sin importar el propietario de la misma (dado que el propietario, desde la constitución de la prenda hasta su ejecución puede haberla vendido).

El deudor no puede vender el bien, ni gravarlo en garantía de otros débitos, que hagan inviable su valor de realización. Para los casos de prenda sin desplazamiento son necesarios otros requisitos como la inscripción registral.

Clases de prendas

Prendas con desplazamiento: Cuando el bien dado en garantía es entregado físicamente al acreedor o a un tercero que debe guardarlo (depositario).

Prenda sin desplazamiento: Tiene como característica que el bien dado en garantía queda en poder del deudor. Esta es la excepción a la regla y sólo es permitido cuando expresamente la Ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda industrial, minera, agrícola, entre otras.

Se entiende entregado jurídicamente el bien al acreedor, cuando queda en poder del deudor, pero procede únicamente respecto de bienes muebles inscritos, como es el caso de los vehículos, acciones u otros títulos registrables. A esta prenda se le conoce en otras legislaciones como Hipoteca Mobiliaria.

Rehipotecar

Si tenemos una hipoteca sobre la primera vivienda podemos optar entre tres opciones:

• Pedir una hipoteca en segundo rango: dos cuotas mensuales y una vivienda hipotecada
• Rehipotecar o ampliar la vivienda habitual: una cuota mensual y una vivienda hipotecada.
• Pedir una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda: dos cuotas mensuales y dos viviendas hipotecadas

Todas las alternativas son similares en cuanto a la finalidad y el resultado (una solo cuota hipotecando la primera vivienda), pero son distintas en base a su formalización y los gastos derivados. Cuando hablamos de rehipotecar nos referimos a cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva hipoteca con el importe de la deuda cancelada más el importe de dinero que solicitamos, se refiere al hecho de volver a hipotecar la vivienda habitual, por un nuevo importe más elevado, cancelando la hipoteca inicial y constituyendo una nueva.

Rehipotecar es, una ampliación de hipoteca, la cual se negocia con la entidad un aumento del capital prestado del préstamo hipotecario que mantenemos con ella. Ampliamos la deuda con el banco, mantenemos la hipoteca que tenemos (no hay cancelación) e incrementamos el importe mediante una novación.

En caso de poder elegir, es conveniente optar por una ampliación de hipoteca, ya que los gastos de la operación son bastante menores, al no tener que cancelar y volver a constituir el préstamo hipotecario.

Podemos usar esta opción para adquirir una segunda vivienda, como hemos dicho anteriormente, o también para unir todos los préstamos reunificando todas las deudas en uno único. El proceso que se realiza es la cancelación de la hipoteca actual y la contratación de un nuevo préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual.

La entidad financiera nos cobrará la compensación por desistimiento total (antes comisión por cancelación) que puede ir del 0% al 0,5% sobre el capital pendiente. A más a más se vinculan los gastos por cancelar la hipoteca y por constituir un nuevo préstamo hipotecario:

Se realiza la escritura de cancelación ante notario, se inscribe en el Registro de Propiedad la anulación de la carga y los gastos vinculados a los servicios de la Gestoría.

La constitución de la nueva hipoteca lleva vinculados gastos de notaría, gestoría y Registro, y demas gastos, por eso es preferible optar por la ampliación de la hipoteca antes que una rehipoteca porque los gastos totales de la operación son menores.

El problema de rehipotecar la vivienda es que tenemos que hacer frente a gastos de cancelación de la primera hipoteca y a los de constitución de la nueva, y ademas no siempre se puede optar por la ampliación del préstamo hipotecario, porque hay entidades financieras que sólo nos aprobarán una rehipoteca.

Requisitos de una Hipoteca

El préstamo hipotecario es aquel que te concede una entidad de crédito con la garantía de la propia vivienda que adquieres.

Debemos ante todo saber y tener en cuenta que cada banco puede determinar cuales son sus propios requisitos, pero basicamente para conseguirlo se deben cumplir los siguientes:

• La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
• La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas.
• En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas anteriores. La legislación permite “rehipotecar”, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.
• Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Documentos que necesitas para pedir un préstamo hipotecario:

• DNI
• Escritura de propiedad del inmueble
• Certificado del Registro
• Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
• Último recibo de la comunidad de propietarios
• Certificado de seguro de la vivienda
• Tus dos últimas declaraciones de renta
• Tus dos últimas nóminas si trabajas por cuenta ajena. En el caso de ser trabajador autónomo, deberás presentar documentación adicional sobre tu actividad profesional

Compra de una Vivienda

La realidad demuestra que hoy, seis de cada diez personas de clase media desea tener su propia vivienda. Sin embargo, sólo un 17% está en condiciones (seguras y probables) de afrontar una compra inmobiliaria debido a las actuales reglas del mercado.

Los precios excesivamente altos de las propiedades y el desfasaje entre los ingresos de los compradores y las cuotas de los créditos hipotecarios son algunas de las razones que abonan las estadísticas.

El trabajo también indagó sobre el grado de aceptación que tendría en ese segmento, una propuesta que impulsa la AEV para aceitar el mecanismo de acceso a los préstamos bancarios, y lo que propuso la entidad es la conformación de una línea de créditos ajustables por el índice de variación salarial , que, en caso de ser implementada, según el informe, permitiría sumar 1,2 millones más de familias de clase media al segmento de propietarios.

Como sabemos por los efectos de la inflacion, los negocios pierden rentabilidad, y este fue uno de los puntos a tratar por los desarrolladores quienes aspiran a “apuntalar” el mismo.  En el último año, según datos la AEV, el margen de ganancia de las empresas cayó un 25%, a raíz de una suba del 25% en los costos de los materiales que fueron trasladados en un 14% al precio de las propiedades.