Credito Hipotecario sin desarrollo

Podemos afirmar que en nuestro pais el crédito hipotecario es una especie exótica . Sin ir demasiado lejos, en relación con su producto bruto interno (PBI), este tipo de préstamos representan en Brasil 5 veces más que lo que pesan en la Argentina. Con Chile, la relación es 10 a 1. Y la comparación con países desarrollados es directamente escandalosa.

El peso del mercado de préstamos hipotecarios en el PBI de la Argentina ha ido descendiendo en los últimos años hasta ubicarse en 0,7 por ciento, el porcentaje más bajo de las últimas décadas. En Brasil la misma comparación es de 3,6 por ciento; en Chile, 7 por ciento; en España, 7,6 por ciento, y en Estados Unidos, 25,6 por ciento, a pesar de que bajó luego de la crisis subprime que estalló en 2008.

Hasta mediados de la década de 2000 el financiamiento para la compra de viviendas en la Argentina y en Brasil se movía en un nivel parecido, entre el 1 y el 1,5 por ciento del PBI.
Según analistas, las razones principales del bajo desarrollo del mercado de créditos de largo plazo en la Argentina se deben a la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos.

Hasta pocos meses antes de la crisis de diciembre de 2001 el peso del crédito hipotecario en la Argentina era de 4,1 por ciento del PBI. Desde entonces, no paró de descender. Desde enero de 1994, nunca el índice había caído tan bajo como ocurre en lo que va de 2010, cuando ese indicador no se mueve del 0,7 por ciento del producto.

La configuración macroeconómica de antes de 2001, con tipo de cambio fijo y economía dolarizada, hacía que el sector privado bancario pudiera financiar a largo plazo. Después de la crisis, la economía se recuperó, pero no se pudo recuperar el crédito de largo plazo en la Argentina.

Si bien los bancos ofrecen créditos atractivos, la clase media no los puede captar porque los requisitos son muy elevados para ese nivel, el dólar planchado, la suba de salarios en el sector formal y hasta alguna leve mejora en la oferta bancaria no alcanzan aún a conformar un cuadro en el que la compra de una vivienda se torne accesible para esa enorme porción de la población que no dispone de suficiente capacidad de ahorro.

En la ciudad de Buenos Aires, las hipotecas representan cerca del 6 por ciento de las escrituras totales que se realizan. Eso es nada; en el período 1998-2001, cuando ya había caído mucho la actividad, esa proporción era del orden del 25 al 30 por ciento.

Ante esta situación, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV) ha presentado a autoridades nacionales y dirigentes de entidades bancarias un proyecto para poder ajustar las cuotas de los créditos mediante la variación del coeficiente salarial. “Si se hiciera así, una cuota que hoy está en el orden de los 4200 pesos por mes, pasaría a estar entre 1400 y 1500 pesos”, seria muy bueno no?…

Suba del Inmobiliario Bonaerense

El impuesto inmobiliario urbano subirá en 2011 entre 200 y 2000 pesos anuales para los 550.000 contribuyentes más ricos de la provincia de Buenos Aires, que tienen propiedades con valuación fiscal superior a los 233.000 pesos.

Esta suba alcanzará al 11% del total de cinco millones de inmuebles sujetos al gravamen. En tanto, habrá una suba de entre 50 y 200 pesos al año para 1,4 millones de propiedades valuadas entre los 65.000 y los 233.000 pesos, que representan al 28% de los contribuyentes alcanzados por el impuesto.

En contrapartida, habrá un incremento de apenas 50 pesos al año para unos 3.050.000 de contribuyentes con propiedades de valor fiscal menor a los 65.000 pesos; que suman al 61% del total de los inmuebles. Y un millón de contribuyentes, con propiedades valuadas por el fisco en menos de 25.000 pesos, quedarán exentos del impuesto.

Estos son los numeros y el esquema propuesto por el Poder Ejecutivo provincial, en la ley impositiva para 2011 elevado a la Legislatura provincial.
El gobierno de Daniel Scioli prevé también un cambio en la lógica del tributo a la herencia. En este caso, se propuso pagar impuestos sobre la base del total del capital que se transfiere, con una base no imponible de 100.000 pesos. En este caso, el gobierno anticipó que el 73% de las partidas no estará sujeto a gravamen, en tanto el 23 por ciento de las operaciones sí estará comprendido.

El gobierno destacó que en ninguno de los casos se trata de un revalúo fiscal ni de modificaciones en las alícuotas sino de una mayor eficacia y equidad tributaria.
El gobierno de Daniel Scioli se propone recaudar en 2011 unos 10.000 millones de pesos más que en 2010, lo que representa una suba del 23%, gracias a los aumentos en los impuestos al inmobiliario urbano y rural, (con subas de hasta 20%) Ingresos Brutos, sellos y herencia.

Comprar la casa propia: Cuantos sueldos se necesitan?

La casa propia, un gran sueño no? Si tenes un sueldo de $ 4000 por mes, puedes hacerlo realidad según estudios realizados, aunque la letra chica indica que el costo es demasiado alto: encerrarse en un placard por más de ocho años sin gastar ni un centavo de tus ingresos y, por supuesto, no dejar de trabajar.

De acuerdo con la consultora CDI, para acceder hoy a un departamento promedio ubicado en el barrio de Caballito es necesario 8,91 ingresos anuales totales. Este cálculo se hizo en base a un departamento de 3 ambientes de 60 m2, con un costo de $ 406.328, y del sueldo promedio determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (Indec) que es de $ 3901, que equivale a un ingreso anual de 46.812 pesos.

El tema no es lo que hay que juntar durante varios años, sino que hacemos con los demas gastos, porque el calculo es no teniendo en cuenta un sueldo promedio pero los demas gastos: no los pagamos?
Antiguos registros de la consultora señalan que en 1993 para poder disfrutar del mismo piso en Caballito eran necesarios 5,29 sueldos anuales totales.

Las dificultades que alejan a los soñadores de la vivienda propia son los altos precios de la propiedad respecto a los salarios y la falta de préstamos hipotecarios.
Este último punto es fundamental para la actividad inmobiliaria, y lamentablemente, en la Argentina el mercado de créditos para la vivienda representa menos del 1% del PBI, mientras que en países como Chile los préstamos hipotecarios representan más de 7% del PBI, según indicó la consultora abeceb.com.

Cada 100 viviendas que se venden, sólo cinco se obtienen con créditos hipotecarios, de todos modos, cuando el crédito financiero se suma a la carrera hacia la casa propia, inevitablemente, se ve afectado el nivel del esfuerzo familiar. Este indicador se mide en porcentajes y es en relación al ingreso, el valor de la propiedad y el monto del crédito a pagar.

La dificultad para comprar una propiedad no tiene origen en los últimos años, sino que arranca con la crisis de 2001, de la cual el país no se pudo recuperar, ni alcanzar los niveles de la década del 90, otro motivo es la falta de préstamos hipotecarios que tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones realizadas con créditos cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el Gobierno a través de la Anses.

Si bien los bancos públicos y algunas instituciones privadas abrieron líneas de préstamos para vivienda a tasa fija en pesos que resultan atractivos para la clase media en términos de costos, los requisitos dejan afuera a la mayoría de los asalariados.

Mientras la inflación se acelere y no se evidencie estabilidad de largo plazo en el valor de la moneda, los bancos se encuentran focalizados en la financiación de créditos de corto plazo, Sin financiación habrá que ver si a futuro se pueden mantener los niveles de compra como inversión “al ladrillo”. Mientras, la solución es alquilar e intentar, en lo posible, no dejar de ahorrar.

Expo Salon Inmobiliario

Como cada año, el dia 9 LA NACION organizo la quinta edición del Salón del Mercado Inmobiliario con su clásico corte de cintas en la Rural, dicha muestra convoca a los principales protagonistas del sector.

Este año, más de 50 stands convocan a las inmobiliarias, desarrolladores y entidades que exhiben y presentan los diferentes emprendimientos, que sobre todo buscan captar a un público exigente y que siempre está atento por las novedades que puedan surgir para elegir la casa propia, la oficina donde trabajar o acceder a un terreno para vivir en las afueras de la ciudad.

“Creemos que la prioridad es que los jóvenes puedan tener facilidades para la compra de su vivienda, en especial si están cerca de formar una familia, afirmó Macri, quien estuvo presente. Una manera de poder generar nuevas herramientas para el crédito es por medio del trabajo en conjunto entre los gobiernos, los bancos y las empresas del real estate , para así facilitar las alternativas de préstamos.”

Hubo muy buenas expectativas en esta exposicion, ya que la gente realizo muchas consultas y sobre todo respecto a las nuevas obras en construccion: Entre los nuevos proyectos de esta empresa se encuentran Villa Huapi Luxury Resort, a 5 kilómetros de Bariloche, y un novedoso edificio de cocheras en Ortiz de Ocampo, próximo a las avenidas del Libertador y Las Heras, donde cada unidad está valuada en 25.000 dólares.

En el stand del banco Hipotecario, se hace hincapié en el multiproducto. “La intención es que la gente conozca que el banco ofrece créditos no sólo para llegar al sueño de la vivienda, sino también para ampliarla, refaccionarla, equiparla, entre otras alternativas.

Entre los que se desenvuelven en el ámbito de los inmuebles de oficinas, la mayoría de las inmobiliarias hacían referencia a varios de los proyectos ubicados, donde en los últimos años se construyeron más de 200.000 metros cuadrados de espacios y que, por el momento, tienen ocupada la mitad de esta superficie, por lo que aún hay bastante disponibilidad.

En la edición 2009, concurrieron más de 12.000 visitantes entre las tres jornadas que duró la exposición. Para este año, la organización espera aumentar ese número, sobre todo porque la última estuvo marcada por los coletazos de la crisis internacional.

Aumento de alquileres para la clase baja

En los últimos años los pobladores de estos asentamientos vieron subir el alquiler de sus casas un 97%, este dato pareciera no coincidir con lo afirmado por el ministro de Economía, Amado Boudou, que aseguró que la inflación “impacta en la clase media-alta”.

Los costos de alquiler en las villas de emergencia no paran de subir. Seis años atrás, en el 2004, ocupar una vivienda en uno de estos centros costaba 191 pesos, pero en 2009 esa cifra escaló hasta los 378 pesos, según informa en su edición de hoy el diario La Nación. El precio de la cuota en seis años creció un 97,4%.

La clase media no está exenta a esta crecida. Los barrios donde alquilan aumentaron sus alquileres en más de 50%, lo que demuestra el impacto de la inflación en las clases bajas y medias.

Cada vez son más las familias que necesitan cambiar de barrio y mudarse a villas de emergencia, y las construcciones no crecen a igual ritmo y esta creciente demanda influye en la suba de precios tambien. Además, el crecimiento vegetativo de la población y la migración interna de países limítrofes dan un empujón más a esta falta

Fideicomiso: Otra opcion para invertir

Sin crédito hipotecario en el país, muchos optaron por esta herramienta que es el fideicomiso, para financiar su vivienda; sin embargo, por los pagos iniciales y las cuotas en dólares, no es apto para todos.

Para comenzar vamos a recordar que el fideicomiso es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.

Volviendo al tema de la nota los mencionados fideicomisos al costo se volvieron una buena opción para que los argentinos que no pueden acceder a un crédito hipotecario, pero tienen ingresos mensuales suficientes, puedan comprar su propiedad en cuotas en tan sólo tres o cuatros años y al costo, es decir, ahorrándose la ganancia de la empresa constructora.

Para mucha gente este tipo de inversión es como conseguir una financiación. Se aporta un pago inicial, después se pagan cuotas mensuales y se obtiene un bien inmueble o una renta por la propiedad. Es una opción a la cual se presta cada vez más atención.

A pesar de las idas y vueltas, las crisis y la inflación, son muchos los administradores que han logrado solventarse a través de grandes proyectos.

Por el otro lado, la tendencia de los fideicomisos al costo esta creciendo porque los desarrolladores, al asegurarse compradores antes de comenzar a construir, no arriesgan capital propio. A los desarrolladores también les sirve porque vender a precio fijo y en dólares, como se hacía históricamente, en el contexto inflacionario actual es riesgoso y como no se puede indexar, la venta al costo es la forma más eficiente de trasladarle la incertidumbre de esa variable a los adquirentes”.

El proceso seria el siguiente: Para comenzar, como inversionista se necesita tener alrededor del 30 por ciento del valor total de lo que se va a adquirir, que no necesariamente merecen ser cifras desorbitantes. Todo depende de lo que se construirá, de la ubicación, de los servicios que se brinden, ya sea en el caso de un departamento, una oficina, un barrio cerrado o un centro comercial.

El resto del valor se financia en cuotas mensuales hasta que se finalice la obra. Como toda inversión, los resultados llevan un tiempo que puede ser, según el inmueble, de entre un año y medio a dos si se trata de un edificio chico, o cuatro si es algo más grande, y hasta más tiempo si se trata de la explotación de un barrio cerrado.

La realidad indica que los fideicomisos, aunque existieron las malas experiencias, tuvieron un desarrollo importante en el país. A la hora de invertir es una buena opcion para tener en cuenta.

Cheque Cancelatorio

A fines de noviembre se pondra en marcha lo que llamamos Cheque cancelatorio, y el mismo es un medio de pago gratuito por el cual los bancos no podrán cobrar un costo adicional.

Constituye un medio asimilable a la entrega de dinero en efectivo, y como hemos mencionado en otras notas es una medida aplicada por el BCRA para disminuir el uso de efectivo en el sistema financiero y de este modo brindar más seguridad al momento de efectivizar la compra de un auto o una casa.

Los cheques cancelatorios se podrán hacer en pesos o en dólares, aunque éstos últimos podrán utilizarse exclusivamente para cerrar operaciones de compraventa de inmuebles.

Tanto las entidades financieras como el público podrán realizar verificaciones on line acerca de la legitimidad de los cheques cancelatorios, mediante un sistema de consultas que se habilitará en la página web del BCRA.

Los emite el banco donde está radicada la cuenta del cliente que lo pide y sus valores puede ir de $ 5 mil a $ 400 mil o de US$ 2.500 a US$ 100 mil. Si el cliente necesita pagar un monto mayor puede pedirle al banco que libre más de un cheque. Se puede cobrar en efectivo o depositarlo en una cuenta, operación a la que se aplicará el impuesto al cheque (0,6%).

Las personas físicas podrán comprar un cheque cancelatorio en pesos mediante un débito en su cuenta. Si el instrumento es en dólares, podrán hacerlo tanto a través de un débito como entregando dólares billetes. Las personas jurídicas, en cambio, sólo podrán comprar cheques cancelatorios emitidos en dólares y utilizando el débito en cuenta.

Respecto al endoso, también se podrá endosar hasta dos veces: se deben hacer en el dorso del documento frente a un funcionario del banco, autoridad judicial o escribano que certifiquen la firma.

Costo Transferencia Bancaria

Ayer se dio a conocer una noticia que, para quienes transfieren dinero de una cuenta a otra con habitualidad, resulto ser muy alentadora, ya que las transferencias electrónicas, por Internet y cajeros automáticos, que no superen los $ 10 mil son gratuitas.

Para las transferencias que sean por costos mayores de todos modos el importe que se pague sera menor.
Los bancos no podrán cobrar más de $ 5, $ 10 y $ 300, que es el tope máximo por las transferencias de más de $ 100 mil.

Si bien, como dijimos en principio es esta una noticia alentadora, al mismo tiempo otros costos bancarios subieron un 35% en el último año y medio, como por ejemplo

• Mantener una caja de ahorro o
• Un paquete que incluye tarjetas de crédito
• Operar por ventanilla o en cajeros automáticos y
• Pagar el seguro de robo cuando se utilizan esos aparatos.

El objetivo del BCRA  al aplicar esta baja en los costos de transferencia es disminuir el uso de dinero en efectivo para evitar las salideras bancarias.

Los costos para transferencias electronicas serian los siguientes:

• Las transferencias de hasta $ 10 mil son gratuitas
• De $ 10 mil a $ 50 mil cuestan $ 5
• De $ 50 mil a $ 100 mil hay que pagar $ 10; y
• Para las que superen los $ 100 mil el tope máximo es de $ 300

Las mismas comisiones se cobran para las transferencias que se realizan por ventanilla en las sucursales bancarias con excepción de las menores a $ 10 mil, que costarán $ 5.

Siempre apuntando al mismo objetivo de disminuir el uso de efectivo lo mas que se pueda, ya rige la cuenta gratuita universal sin costo de mantenimiento para quienes no están bancarizados, y a fines de noviembre el BCRA lanzará los cheques cancelatorios que permitirán comprar propiedades.

De todos modos volvemos a decir que hace un tiempo los costos para distintas operaciones bancarias han subido, y desde abril de 2009 operar con los bancos subió un 35%. El dato surge del promedio de los costos que hoy tienen productos que ofrecen cinco bancos públicos y privados –Bapro, Citibank, Macro, Santander Río y Galicia– respecto a los de hace un año y medio.

Pero estas entidades argumentan dicho aumento y lo relacionan directamente con dos temas, el primero es el contexto alcista de la economía general, y el segundo los dos aumentos salariales que desde el año pasado recibieron sus empleados. También enumeran los costos operativos en tecnología, cajeros y mantenimiento edilicio.