Se construira un complejo en Escobar

Eduardo Costantini levantará un nuevo Nordelta. El empresario inmobiliario anunció el lanzamiento de una nueva ciudad pueblo, en el partido de Escobar, con la que buscará reproducir el modelo de desarrollo urbano que puso en marcha hace doce años en Tigre.

El proyecto llevara el nombre de Puertos del Lago y su desarrollo contempla una inversión total de US$ 1000 millones. Consultatio, la empresa controlada por Costantini, aportara la mitad de la inversion y el resto corresponde a los desembolsos que harán los propietarios en la construcción de sus viviendas.

Puertos del Lago se levantará en un predio de 1371 hectáreas ubicado a la altura del kilómetro 44 del ramal Escobar de la Panamericana, a orillas del río Luján. La idea de la inmobiliaria es replicar el proyecto en Escobar, con la ventaja de que la gente ya sabe lo que es una ciudad pueblo, explicó Costantini.

El desarrollo contará con colegios, centro médico, centro comercial, club, restaurantes, marinas, cancha de golf y un lago central de 200 hectáreas. La preventa se iniciará el 6 de noviembre con los dos primeros barrios (Vistas y Marinas), con lotes de entre 35.000 y 220.000 dólares.

Si bien el proyecto tiene cararcteristicas generales similares a Nordelta, existe una diferencia, y es el énfasis que tendrá Puertos del Lago en el cuidado del medio ambiente.

El proyecto fue concebido como una ecociudad, donde el cuidado del medio ambiente es una prioridad, desde la separación en origen de los residuos, el cuidado de sus lagos, el aprovechamiento del agua de lluvia hasta la utilización de energías alternativas.

Propiedades de lujo en Argentina

Si bien la historia argentina atraveso muchas crisis, aun quedan testimonios de cuando la aristocracia invertia en estas tierras, de esa época quedaron esparcidas en el país un selecto grupo de propiedades que, al calor de los vaivenes de la economía local e internacional, hoy están a la búsqueda de nuevos dueños.

El crecimiento del turismo en el país y la proyección de América Latina potencian el interés de los extranjeros en estas operaciones.

Este es el negocio de la filial local de Sotheby´s, la prestigiosa casa de subastas y de real property que desde hace cuatro está en la Argentina. Buscan propiedades unicas, mansiones unicas de estilo frances, departamentos en Recoleta etc. Bajo este concepto de “único”, hay departamentos por US$300.000 y mansiones que valen varios millones.
Un ejemplo de esto es el fantástico penthouse de tres pisos ubicado en Guido al 1500, que forma parte de un edificio de estilo francés construido en 1936 por los hermanos Carlos y Alberto Dumas. Recientemente reciclado, con tres dormitorios y cinco terrazas, una de ellas parquizada, fue cotizado en US$2.250.000 y está a la espera de quien se enamore de él.

Otros ejemplos son: Estancias en la Patagonia y en Salta, casonas en San Isidro y departamentos en Punta del Este,la filial local también maneja las operaciones en Uruguay, son parte de la oferta. Pero la propiedad más espectacular que tiene Sotheby’s en carpeta es el Club de Campo Abril, que originalmente era el casco de la estancia de la familia Pereyra Iraola, en Berazategui. Clasicismo francés en estado puro, tiene 3.900 metros cubiertos y 9 dormitorios.

El 50% de los clientes de la filial local de Sotheby’s son extranjeros. Esto ayuda a la venta de las propiedades, pero genera complicaciones a la hora de la tasación. En varios casos lo que los dueños creen es que al venderle a un extranjero van a poder obtener mayor rentabilidad, pero esto no es asi ya que los inversores están muy al tanto de cuál es el valor real y de lo que pasa en la Argentina. En el mercado de lujo, los contratos con las inmobiliarias se pactan a un año como mínimo.

Sotheby’s también comercializa Algodón Wine Estate, un complejo de 850 hectáreas en San Rafael, Mendoza, con fincas individuales que incluyen viñedos, canchas de golf y tenis. Son propiedades muy atractivas para los extranjeros.

Ofrecen financiación a 10 años a tasas que arrancan en 4,5% para los primeros 5 años hasta llegar a un máximo de 11% en los otros cinco.

Inmobiliaria Argentina busca ganancias en EEUU

La desarrolladora inmobiliaria TGLT que, como sabemos es una empresa que participa activamente en la transaformacion de la industria del desarrolo inmobiliario, informó que haría una oferta pública de acciones, y lo hara en la misma operación en la que compró un terreno en la calle Berutti. Emitirá 45 millones de nuevas acciones. Un tercio serán en el extranjero.

Esa salida a los mercados será realidad desde hoy, y con una sorpresa: habrá una emisión internacional en los Estados Unidos. En total, con la colocación de acciones buscan conseguir 460 millones de pesos.

El detalle de la inversion es el siguiente: El tramo local será de 30 millones de acciones (a $ 10,50 cada una), mientras que el internacional será de 15 millones de acciones. Pero el extranjero será a través de GDS, que contendrán 5 acciones por título. De esta forma, los GDS cotizarán por arriba de los $ 51 (o US$ 12,87 por acción).

La suscripción estará abierta por una semana desde hoy. El agente colocador es Raymond James.

Creditos Hipotecarios con cuotas bajas

Teniendo en cuenta las tasas de interés del 20% anual, parece muy difícil pensar en créditos hipotecarios que sean accesibles para la clase baja.

Sin embargo, Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad, anticipó ayer que desde la entidad pública estarían prontos a lanzar hipotecas para algunos de los segmentos más bajos de la población, sin subsidio estatal y con una cuota que no se alejaría demasiado de los $ 400 mensuales.

Si tomamos en cuenta el valor del metro cuadrado de una construcción normal , el costo de una vivienda no bajaría de los 60.000 dólares o 240.000 pesos, un valor imposible de financiar para alguien con bajos ingresos.

Pero el objetivo es fabricar casas de tipo americanas, prefabricadas, que hoy ya vienen con aislación buena, dos ambientes, baño, el costo de una es de 35.000 pesos y, sumando un terreno de otros 10.000, serían entonces 45.000 pesos, es decir, una cifra sí accesible.

El banco ya tomó contacto con varias compañías dedicadas a la venta de viviendas prefabricadas, y que la idea sería luego dar hipotecas por $ 45.000, a 10 años de plazo y con una cuota del orden de los $ 400 mensuales.

El Ciudad utilizaría en estos casos un esquema de financiamiento similar al que se usa en el negocio de microcréditos, ya que no se le entregará a un individuo un crédito de $ 45.000, sino que se le dará una suma global a un grupo, por lo que serían, por ejemplo, 10 créditos de $ 45.000. De esta manera.el grupo opera para alentar a los distintos miembros a responder por sus obligaciones.

Quienes soliciten el préstamo hipotecario deberán además estar dispuestos a dar un anticipo de $ 5000; demostrar capacidad de pago anticipando durante seis meses el equivalente a la cuota del crédito; hipotecar el terreno, que pasará a ser propiedad del deudor una vez que se cancele el préstamo, y cumplir con todos los pagos del crédito durante 7 años (si es así, las cuotas de los últimos 3 correrán por cuenta del banco).

En este caso no se le estaria pidiendo dinero al gobierno o que dé algún subsidio, seria ideal que el resto de los bancos copien el proyecto y se pueda concretar.

Que es el IRPH?

A la hora de formalizar nuestra hipoteca, una de las principales dudas que nos asaltan es la elección del índice de referencia que fijará el tipo de interés de nuestro préstamo. Básicamente, tenemos dos opciones mayoritarias a elegir: el Euribor o el IRPH.
En este articulo vamos a referirnos a uno de los índices de referencias alternativos al Euribor, MIBOR o CECA: el IRPH.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, IRPH, oficialmente denominado tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, es la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices.

Para sintetizar es uno de los indicadores que utilizan las diferentes entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable de sus clientes

Son utilizados  para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable (junto al Euribor y al CECA). El Banco de España publica cada mes los diferentes índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas de ahorros.
El IRPH ofrece tres modalidades diferentes:

• IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
• IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
• IRPH del Conjunto de Entidades: una media de los dos anteriores.

Es publicado por el Banco de España en el BOE,es decir el Boletín Oficial del Estado español, y con anterioridad se le conocía como DGTPF (Dirección General del Tesoro y Política Financiera).
Por lo general, su valor está por encima del MIBOR (EURIBOR), aunque su oscilación no es tan frecuente. El Euribor es otro indice de referencia hipotecaria.

Ahora bien, para este año 2010, y de la misma forma que ocurrío el pasado año 2009, el IRPH parece marcar una tendencia bajista al igual que la que está haciendo el Euribor aunque si bien este último parece que debe remontar el vuelo a lo largo de los meses.

Por consiguiente, con el IRPH y el Euribor cotizando a los valores que lo hacen actualmente, al menos las familias hipotecadas con estos indices de referencia y que tengan que revisar su préstamo durante 2010 sentirán un gran alivio gracias tanto a la evolución favorable del IRPH como del Euribor y al mas que probable descuento en el pago de las cuotas mensuales.

En el siguiente grafico se presenta la evolucion del IRPH comparado con el 2009

Subas en el impuesto Inmobiliario

Ademas de la posibilidad de acceder a un credito que, como ya dijimos en otras oportunidades, es cada vez mas dificil, luego de cumplir el sueño de la casa propia, hay varios puntos a tener en cuenta para mantener lo alcanzado. Uno de esos temas a conciderar es el impuesto inmobiliario que se debe pagar por tener una propiedad.

Cerca de un millón y medio de viviendas de alta valuación fiscal de la provincia de Buenos Aires sufrirían un aumento del 30% en las cuotas anuales del impuesto inmobiliario a partir del año próximo. Para el resto de las propiedades, el aumento oscilaría entre 40 y 60 pesos anuales. Segun un vocero del gobierno provincial que encabeza Daniel Scioli aclaro que lo que se tratará es que los aumentos sean más altos para los que más ganan y no afecten tanto a los que menos tienen”.

El incremento en el impuesto inmobiliario es parte de los ajustes que pretende realizar el gobierno bonaerense para recaudar más y reducir el déficit fiscal de $ 5000 millones estimados para 2011. Por eso se incluyó este impuesto en el primer borrador del proyecto del presupuesto 2011 y de la ley impositiva.
Desde la cartera de Hacienda precisaron que en el caso del impuesto inmobiliario urbano los aumentos correrán tanto para el edificado como para el baldío, también sin alterar las valuaciones ni las alícuotas.

Según las fuentes consultadas, el esquema más probable sería modificar el tope del 20% al incremento calculado sobre las valuaciones de 2005, que hasta ahora no han impactado en todo su potencial.

Tabla de Amortizacion

Según el diccionario de términos bancarios una tabla de amortización es una tabla utilizada regularmente en hipotecas y préstamos a plazo que tiene la información del número de pagos, la cantidad de cada uno de éstos, la porción aplicada al interés y al principal, el balance remanente y el número de años restantes para saldar la deuda.

Las compras de bienes raices se financian con frecuencia mediante la emisión de documentos a largo plazo que exige una seria de pagos por cuotas. Estos pagos (llamados “servicio de deuda”) se pueden vencer, semestral, mensual o trimestralmente o en cualquier otro intervalo.

Si estas cuotas continúan hasta que la deuda ha sido completamente pagada, se dice, que el préstamos está siendo totalmente amortizado. A medida que el monto adeudado se reduce al efectuar cada pago, la porción de los siguientes pagos que representa el gasto de intereses se reducirá y la porción dirigida al pago del capital aumentará.

La tabla de amortización es un documento que resulta muy útil y beneficioso para seguir de cerca la amortización o reducción de su deuda mes a mes, según cumple con sus pagos mensuales. Este documento le permitirá, como deudor hipotecario, comprender cómo se irá repagando la deuda contraída con el banco mensualmente y cómo su pago mensual es aplicado a la deuda durante el término del financiamiento, identificando su aplicación al principal y al pago de intereses.

Para poder analizar el contenido de una tabla primero se debe tomar en consideración el modo de pago, con el cuál se va a amortizar, bien sea, mensual, trimestral o semestral. Por consiguiente, los valores de los pagos, el gasto de intereses, y la reducción en el saldo no pagado serán calculados de acuerdo al tiempo.
Los datos de la tabla son:
1. Períodos de interés (Fecha de expedición).
2. Fecha de pago.
3. Pago (bien sea mensual, semestral o trimestral)
4. Gastos por intereses
5. Reducción en el saldo no pagado
6. Saldo no pagado

Una vez preparada una tabla de amortización, los asientos para registrar cada pago se tomarán directamente de los valores que aparecen en ella.

Tener la casa propia es cada vez mas dificil para un asalariado

Lamentablemente hoy sólo el 5% de los que trabajan cuenta con los ingresos exigidos para un crédito hipotecario. Por eso, apenas 6,3% de las propiedades se venden con préstamos. Hoy, un salario medio compra la mitad de metros cuadrados que hace 15 años.

Si bien hubo una recuperación del empleo y una expansión de la construcción de viviendas esto no fue suficiente para que las familias o individuos que no son todavía dueños de su propia casa puedan serlo. Los motivos? Inflación, pérdida del poder adquisitivo y falta de crédito son algunas de las razones.
Ahora bien, vamos a enumerar algunos motivos

1-Los precios suben en dólares, los salarios, en pesos: Los precios de los inmuebles están, medidos en dólares, un 50% más caros que durante la convertibilidad.Aunque a menor velocidad que un par de años atrás, los valores de los ladrillos siguen subiendo. Lo raro aca es que el credito hipotecario desaparecio sobre todo desde fines de 2007, pero los precios siguen subiendo.

Cómo se explica? El sector con capacidad de ahorro encontró en los ladrillos un “refugio” para protegerse de la inflación. La consecuencia fue que el sector más rico de la sociedad mantuvo altos los precios y desplazó a los asalariados. Pero como es difícil vender una propiedad, estos inversores las colocan en alquiler. Por eso se amplió notablemente la oferta de alquileres y, aunque suene llamativo, hoy los valores de locación están creciendo menos que la inflación. La renta de alquilar un departamento hoy está en uno de sus pisos más bajos.

2. Se necesitan el doble de salarios que en los ‘90:Los salarios de los trabajadores en blanco evolucionaron a la par de la inflación, pero la pérdida de poder adquisitivo frente al metro cuadrado es ostensible.

3. El crédito hipotecario, una especie en extinción:pese a los esfuerzos de algunos bancos, el credito hipotecario cada vez se extingue mas La pérdida de poder adquisitivo de los salarios hace que apenas el 5% de la población económicamente activa tenga chances de arrimarse a un banco a solicitar un préstamo.

4. Pocas operaciones, y la mayoría de contado: hoy solo el 6,3% del total de operaciones de compra de inmuebles se realizan con crédito hipotecario. Un porcentaje ínfimo en comparación con lo que ocurre en cualquier lugar del mundo, donde la rareza es pagar al contado

Prestamo Hipotecario: Banco Macro

Banco Macro también tiene su oferta de Préstamos Hipotecarios con oferta de tasa fija y variable.Sobre las líneas en cuestión presenta variantes para aquellos que cuenten con Plan Sueldo y Jubilados, y para aquellos que estan dentro del segmento Mercado Abierto, con diferentes condiciones técnicas en cada caso.

Respecto a los prestamos ofrecidos a tasa fija el plazo tanto para la adquisicion de vivienda como para su mejora es de 10 años, la Tasa Fija es del 15%.El monto máximo a adquirir es $300.000. (Clientes en edad pasiva $ 70.000). Y respecto al seguro de Vida: 0,10% para clientes activos. Clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor.
La edad de Incorporación es desde los 21 años hasta los 65 años para los sujetos activos y desde los 66 años hasta los 81 años para los sujetos pasivos.La máxima permanencia es hasta los 75 años para los sujetos activos y hasta los 84 años para los pasivos. Respecto a otros gastos:Seguro de Incendio: 0,005% (Mensual sobre Valor Tasación)Gastos de Otorgamiento Fijo: $1.000 + IVA.

Porcentaje de Financiación:

• Compra de Vivienda Única y Permanente:
                   Hasta 90%, para propiedades de hasta $ 300.000,
                   75%, para propiedades de más de $ 300.000.
• Mejora: Hasta 50%.Para destinos Adquisición, sobre el valor de Compra-Escritura.
•  Para el resto de los destinos, en función al valor de Tasación (Mercado).

Los gastos de Tasacion y cancelacion anticipada son sin cargo.

En cuanto a los prestamos ofrecidos a tasa variable, dentro del Segmento Plan Sueldo y Jubilados, el plazo para la adquisición de Vivienda Única es de 30 años. Dentro del Segmento Mercado Abierto la adquisición de Vivienda Única es de 15 años. La adquisición de 2ª Vivienda / Mejora es de 10 años. Para el resto de los destinos es de 5 años.

La Tasa Variable (Segmento Plan Sueldo y Jubilados): BADLAR (Mínimo 10% TNA).Y la Tasa Variable (Segmento Mercado Abierto): BADLAR + 2,5 puntos. (Mínimo 10% TNA).
Recordemos que BADLAR surge del promedio simple de las tasas por plazos fijos de 30 a 35 días por montos de más de un millón de pesos para Bancos Privados (Promedio mensual, recalculable mensualmente).
El monto máximo es de $350.000. (Clientes en edad pasiva $ 70.000).Respecto a otros gastos, el seguro de Vida: 0,10% para clientes activos. Clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor.

La edad de Incorporación para los Sujetos Activos es desde los 21 años hasta los 65 años y para los Sujetos Pasivos es desde los 66 años hasta los 81 años. Máxima Permanencia:Hasta los 75 años para los sujetos activos y hasta los 84 años para los sujetos pasivos.
Seguro de Incendio: (Mensual sobre Valor Tasación) para la vivienda Particular es de  0,005%. Para Consultorios y Estudios Profesionales es de  0,0072%. Gastos de Otorgamiento Fijo:$1.000 + IVA.

Porcentaje de Financiación:

• Compra de Vivienda Única y Permanente:
                   Hasta 100%, para propiedades de hasta $ 200.000,
                   90%, para propiedades de hasta $ 300.000,
                   75%, para propiedades de más de $ 300.000.
• Adquisición 2º Vivienda: Hasta 75%.
• Mejora/ Refacción, Adquisición de Consultorio o Estudio Profesional y otros destinos: Hasta 50%.

Para mayor informacion podes visitar la pagina www.macro.com.ar

Los Prestamos Hipotecarios no superan el 1% del PBI

Vamos a comenzar recordando que nuestro pais en cuanto al otorgamiento de creditos hipotecarios esta muy por debajo de Chile y Brasil, el monto total de créditos hipotecarios en Argentina no supera el 1 por ciento de su Producto Bruto Interno (PBI), que recordamos es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos en una economía para un período determinado.

Segun la consultora Abeceb.com adjudicó el escaso desarrollo del mercado hipotecario en el país a “la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos“. “La acelerada evolución del índice de precios de Argentina limita las posibilidades de desarrollo de un mercado de créditos de largo plazo. En consecuencia con esto los ahorristas colocan sus fondos a corto plazo por lo que los bancos se ven obligados a desarrollar negocios de corto plazo.

Ahora bien, es muy difícil que una institución financiera privada acepte otorgar fondos a plazos mayores a 10 años en pesos cuando la inflación erosiona el valor de la moneda a través del tiempo y los ahorristas optan por colocar sus fondos en plazos fijos menores al año.
Respecto a Chile es el país “con mayor profundidad financiera en la región ya que los créditos para la vivienda representan, actualmente, más del 7 por ciento del PBI”. Y respecto a Brasil el mismo se encontraba en una situación similar a la de Argentina hasta 2008, cuando el total de préstamos para vivienda no llegaba el 2 por ciento del PBI.

En el caso de Argentina, tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones de compra de viviendas realizadas con crédito cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Los registros establecen que en el 2001 se registraron en la Ciudad de Buenos Aires 20.353 operaciones inmobiliarias con hipotecas, y 59.407 sin hipotecas; mientras que el año pasado las cifras fueron de 4.811 y 71.139, respectivamente.

Podemos concluir afirmando que las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos “resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el gobierno a través del ANSES”.