Archivos del mes Abril, 2010
Publicado por Diego - 30/04/2010 a las 17:00:14
Con la devaluación abrupta del 2002 se generó una brecha entre valores e ingresos que hasta hoy a resultado imposible de zanjar. A pesar de algunas mejoras en líneas hipotecarias, sus condiciones se encuentran fuera de las posibilidades de una clase media que aspira a la compra de su primer vivienda.
Valores de viviendas, cuota hipotecaria, ingreso y esfuerzo salarial en Capital Federal y ciudades del interior del país.
La compra de la primera vivienda por parte de quien depende de un salario o ingreso medio, nunca ha sido una empresa fácil, sin embargo en los últimos años, a partir de la devaluación del 2002 se convirtió prácticamente en una misión imposible de lograr, abortando antes de la largada la ilusión de muchos jóvenes por tratar de llegar a la meta de la casa propia.
Esta complicación no es nueva, data de nuestra propia crisis y devaluación del 2002, cuando los valores inmobiliarios y costos de construcción tuvieron una dinámica ascendente de precios que le ganó por varios cuerpos al salario medio, así, el esfuerzo salarial en términos nominales para la compra del mismo departamento se duplicó.
Sin embargo, más allá de que la cantidad de ingresos que se deba destinar a la compra de la morada propia sea o no la deseable, lo cierto es que con similar o aún peor relación de esfuerzo salarial y valores de viviendas, mediante planes de crédito hipotecario se puede establecer un puente para que ambos extremos puedan unirse, tal como se hizo y hace en otros paises. No hace falta remitirse a situaciones de economías distantes, sino sólo hacer la cabeza a un lado y mirar algunos ejemplos vecinos como el de Chile y el más incipiente de Brasil.
Como una excepción encomiable dentro de las líneas hipotecarias vigentes dentro del sistema bancario de nuestro país aparece la recientemente instrumentada por el Banco de Córdoba, destinada a la compra o construcción de primera vivienda hasta un monto de 50 mil dólares (cuyo final de obra sea posterior a enero del 2007).
La línea “Tu Casa” del Banco de Córdoba, se acerca realmente a lo necesario en materia de tasa ya que es fija en pesos y aplica una tasa nominal anual del 7.02 %, llegándose luego de los otros costos asociados a un Costo financiero total (CFT) del 9.19 % y con plazos que se extienden hasta los 30 años.
Sin embargo, más allá de esta gota en el océano, la actual situación de extrema dificultad para la accesibilidad a la primer vivienda se seguirá prolongando hasta tanto no haya una real toma de conciencia de la misma y se opere en consecuencia mediante una apropiada asignación de los recursos públicos a nivel nacional y se apliquen medidas de fomento real a la construcción de unidades diferenciadas para los segmentos de población que cuentan con ingresos medios y medios-bajos.
Publicado por Diego - 28/04/2010 a las 16:24:51
Pasar de inquilino a dueño, cada vez más difícil. El crédito mensual para comprar un departamento ya es de entre un 110% y 170% más caro que lo que se paga para alquilarlo. En 2009, sólo el 6,3% de la ventas en la Ciudad involucraron hipotecas.
La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.
Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.
¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.
Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.
En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.
¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? “En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie”, aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.
Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.
“En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable”, explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.
Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. “Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba”, comentó Walenten. “No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto”, agregó Rozados.
Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. “Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron”, aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.
Publicado por Diego - 23/04/2010 a las 17:42:55
Para comprar un inmueble puede necesitarse una hipoteca. En Argentina, las hipotecas son muy difíciles de conseguir desde la crisis. Es más, la práctica común es pagar la propiedad en efectivo.
Sin embargo, poco a poco, la situación va cambiando y se vuelve a pagar con hipotecas y pagos aplazados. Para la media de los argentinos conseguir una hipoteca en este momento es difícil. Se requiere unos ingresos mínimos de unos 4500/mes $ AR. Otro requisito es no tener más de 75 años en la fecha que se termine de pagar. Los extranjeros tienen que haber estado trabajando legalmente en Argentina por lo menos un año para poder optar a una hipoteca. No obstante, puede conseguir un crédito en su país, aunque avalarlo únicamente con una propiedad en Argentina es difícil.
Se dan hipotecas para comprar inmuebles nuevos o usados, para reformar o ampliar, o para construir tu propia casa. Para inmuebles nuevos se puede financiar hasta el 80% del valor mientras no supere la cantidad de 250,000 AR $. Para reformar o ampliar tu casa se puede financiar hasta el 100 % siempre que la cantidad no exceda de 50,000 $ AR. Las hipotecas para terminar una construcción sólo se dan cuando está terminado el 65% del total.
Los bancos ofrecen hipotecas por diferentes periodos de tiempo, con distintos tipos de interés y diferentes requisitos. No obstante, las hipotecas generalmente se dan por periodos de 5, 7, 10, 12, 15 y 20 años. Los intereses están entre el 7,5 - 11% hasta 10 años. A los créditos a más de 10 años se les aplica un tipo de interés aproximado del 9 - 12%. Los tipos de interés varían mucho en Argentina por lo que ésta información no será válida por mucho tiempo.
Fecha de publicacion: Abril 23, 2010
Categorias: Actualidad
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Publicado por Diego - 19/04/2010 a las 16:43:09
Durante la primera década del siglo XX, una familia de clase media, con el ahorro de no más de una década, accedía a la vivienda propia. ¿Cuál es la situación cumplida la primera década del siglo XXI? A mi entender son estos: 1) incapacidad pública, económica y de gestión, de promover soluciones habitacionales para evitar el aumento del déficit; 2)incapacidad fiscal de sostener el nivel de subsidios a los servicios públicos, y distorsión de precios relativos existente que hacen difícil evitar la inflación recurrente; 3) imposibilidad del sistema financiero, privado o público, de otorgar créditos a largo plazo con cuotas accesibles para familias de medios y bajos ingresos; 4) imposibilidad de reducir los niveles de pobreza y exclusión social no sólo con más planes sociales, sino con más generación de empleo, nuevas inversiones y capacitación laboral a quienes no estudian ni trabajan. Ante el escenario descripto cabe preguntarse si no se deberían cambiar los esquemas vigentes para destrabar la iniciativa y la inversión privadas por medio de: Creación de un sistema financiero para construir vivienda estándar(*) para locación, ajustado por costo de construcción de esas viviendas y fondeado con ahorro privado para créditos a largo plazo con tasas de un dígito diferenciales, según se trate de bienes de cambio o de uso.
Promoción para el alquiler de vivienda única y permanente, alentando la construcción con ese destino financiándola con créditos del sistema financiero antes citado a tasas preferenciales. Los contratos de locación respectivos establecerían ajustes periódicos del alquiler equivalentes al del monto de créditos y mecanismo arbitral ágil para los conflictos entre partes. Promoción para el alquiler de viviendas desocupadas admitiéndolas como garantía colateral para aumentar los montos prestables para la construcción de nuevas viviendas.
Promover la capacitación laboral de jóvenes y adultos sin ocupación formal que reciban cualquier tipo de subsidio público (incluyendo gratuidad de los servicios públicos) a través de un programa de escuelas taller con salida laboral inmediata en la construcción de vivienda estándar para locación antes citada.
El cambio de esquemas (crédito específico con ajuste, promoción de la locación y contraprestaciones a planes sociales) converge en el objetivo común de una mejora socioeconómica universal, poniendo en acción recursos hoy inactivos: ahorro sin destino productivo, viviendas desocupadas, mano de obra sin demanda ni capacitación, falta de nueva inversión en producción de insumos, bancos sin carteras hipotecarias y aumento del efecto multiplicador de la construcción. La promoción de la construcción de viviendas para los sectores de medios y bajos ingresos permite orientar la actividad a la vivienda estándar. Además no tiene costo fiscal y genera mayor recaudación.
El cambio de forma de acceso a la vivienda estándar por la locación -normal en la mayoría de los países desarrollados- es consistente con la experiencia como la crisis de hipotecas subprime. Créditos de más de 50% del valor de tasación (salvo que cuenten con garantías colaterales) son riesgosos en tiempos de crisis. Por eso acceder a la primera propiedad requerirá un largo período de ahorro previo durante el cual un mercado de locaciones activo y con pautas de ajuste convenidas resultará indispensable. Por otra parte, el inversor en viviendas para locación que cuenta con capital propio (u otros bienes alquilables como garantía colateral), un crédito por 50% de la inversión o más si tiene colateral suficiente y cuya devolución es calzable con el alquiler, le resultará atractivo.
El temor de que ajustar alquileres potencie la inflación no condice con realidad de hoy en que suben no por aumento de costos, sino por expectativas, y bajan sólo cuando se produce un exceso de oferta. Además el costo construcción de viviendas estándar, elegido para ajustar créditos y alquileres, tiene implícita la posibilidad de bajar por la mayor competitividad que le da su carácter industrializable.
Fuente: La Nación
Publicado por Matias - 17/04/2010 a las 16:00:30
El Banco de la Nación Argentina (BNA) lanza una nueva línea de créditos hipotecarios en pesos con una de las tasas de interés más baja del mercado (12,75%) y con ” la menor cantidad de requisitos posibles”.
Esta nueva línea de créditos hipotecarios denominamos “Casa Propia” requerirán la apertura de una caja de ahorro para debitar los pagos y por cada 100.000 pesos se abonará una cuota final de $1.304,63, con la opción de realizar cancelaciones anticipadas sin multas ni intereses adicionales.
Según adelantaron desde el BNA la tasa es mixta:
- Tasa fija es del 12,75% para los primeros tres años
- Tasa variable a partir del cuarto año variable y tendrá un correlato con el índice de salarios (se tendrá en cuenta la variación del nivel general del Indice de Salarios difundido por el INDEC, y tasa BADLAR más 4,5 puntos porcentuales)
Además, la cuota no podrá superar el 30% de los ingresos netos del solicitante y el monto máximo a financiar será de 360.000 pesos para la compra de viviendas, con un valor máximo de 450.000 pesos.
El Banco Nación financiará hasta el 80% del valor de la propiedad y la línea Casa Propia estará destinada a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente, tanto para empleados para relación de dependencia como para autónomos.
Ver condiciones para ADQUISICIÓN DE VIVIENDA y para CAMBIO DE VIVIENDA.
Publicado por Matias - 17/04/2010 a las 14:35:45
El Banco Provincia de Neuquén ofrece un préstamo hipotecario con requisitos mínimos de selección dirigido a personas físicas que acrediten ante el Banco adecuada capacidad legal, patrimonial y financiera, cuyas edades estén comprendidas entre un mínimo de 21 años (o 18 años si son menores emancipados) y un máximo de manera que al vencimiento del crédito no superen los 69 años. Los mismos deberán ser argentinos residentes en el país o extranjeros con residencia permanente.
La entidad requiere que los titulares posean ingresos económicos comprobables, por ejemplo:
Relación Laboral - Antigüedad:
- Personas que trabajen en relación de dependencia con un (1) año de antigüedad mínima en el empleo actual.
- Los que desarrollen en forma independiente una actividad económica: profesionales, técnicos, pequeños comerciantes e industriales, deberán demostrar una antigüedad mínima de dos (2) años en la actividad.
- Empleados en relación de dependencia con el Banco Provincia del Neuquén S.A., cuyos ingresos y demás requerimientos lo permitan de acuerdo con esta línea.
Recuerde que la cuota no podrá superar el 30% de los ingresos netos del titular y estará bajo el sistema de amortización francés (vencimiento del 1 al 10 de cada mes).
La tasa será variable del 14,40% TNA (20,90% CFT) deberá destinarse a la adquisición de viviendas nuevas con un monto máximo de hasta el 90% del valor del Inmueble ($200.000) a un plazo de 20 años.
Para adquisición de viviendas usadas, hasta el 85% del valor del Inmueble ($200.000) a 20 años y para ampliación, refacción o terminación de viviendas, hasta el 50% del valor del Inmueble ($80.000) a 10 años.
Este préstamo permite la cancelación de Hipotecas preexistentes hasta el 50% del valor del Inmueble ($100.000) a 10 años.
Por su parte, para construcción, financia el 100% del costo de construcción siempre y cuando el valor comercial de la misma no supere el 80% del valor total del Inmueble ($180.000) a 20 años.
Más información, aquí.
Publicado por Diego - 16/04/2010 a las 20:43:10
El Gobierno sabe que en los sectores de la clase media no cuentan con muchos adeptos. Entre otros factores, reconoce que la política de vivienda que vienen llevando a cabo desde 2003 no ha beneficiado a este sector. Luego del fallido plan que, supuestamente iba a permitir a los inquilinos adquirir una vivienda, recién cuando el gobierno se hizo cargo de los fondos del Anses junto con el Banco Hipotecario, el año pasado se lanzó una línea de crédito que está funcionando. Al respecto, la presidenta Cristina Fernández de Kirchner dijo que ya se otorgaron unos 7.779 créditos otorgados o a punto de otorgarse en este plan, con lo cual estamos dando una política que tiene que ver con un sector que no resulta beneficiario de los planes sociales.
Ahora el Banco Nación se suma con una nueva línea de préstamos hipotecarios que busca otorgar entre 15.000 a 20.000 créditos este año. El destino debe ser para vivienda única con tasa fija del 12,75% los 3 primeros años, a partir del cuarto año la tasa es variable pero tomando la tasa Badlar (al día de hoy se ubica en 9,37) más 4,5 puntos porcentuales. El periodo total a financiar son 20 años. Como la intención es que los tomadores de crédito puedan continuar pagando su cuota, la tasa Badlar nunca puede ser superior a la variación del índice salarial que mide el Indec, según informaron autoridades del BNA. Así, hoy, la tasa variable se ubicaría en torno al 13%.
De acuerdo al ejemplo explicado por el Banco, una cuota promedio se ubicaría durante los primeros 3 años en $ 1.304,41 por cada $ 100.000 prestados -(unos u$s 25.600). Siguiendo este ejemplo, si una persona solicita un crédito por unos u$s 77 mil deberá pagar los 3 primeros años $ 3.912 mensuales. Ahora como el Banco sólo financia el 80% del préstamo es de suponer que un promedio lógico de solicitudes se ubique en torno a los u$s 50.000 en ese caso la cuota a ser abonada los 3 primeros años será de $ 2.608. Cabe destacar que el monto máximo a financiar será de $ 360.000 -unos u$s 92.000 dólares- para viviendas que no superen los $ 450.000 o u$s 115.000.
Condiciones
Los solicitantes pueden ser empleados en relación de dependencia, monotributistas y el destino tiene que ser la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente. El Banco tomará en cuenta los ingresos del grupo familiar para poder otorgar el crédito ya que la cuota no puede superar el 30% total de los ingresos.
Una de las ventajas que tienen estos préstamos es el sistema de amortización ya que podrán ser cancelados por adelantado evitando los intereses. Según dijo la Presidente los intereses son obviamente la ganancia que tiene el banco o el sector financiero, acá no queremos ganar en el banco, dijo cosechando los aplausos del auditorio.
En lo que podría considerarse una especie de autocrítica, Cristina reconoció que esta líneas de créditos hipotecarios tienen como destino fundamentalmente a los sectores medios, a aquellos que por su capacidad adquisitiva, por su nivel salarial obviamente no ingresan en los planes federales de vivienda, que dicho sea de paso también ya hemos otorgado más de 400.000 soluciones habitacionales en el país.
Para el Gobierno esta línea del Banco Nación va a funcionar pues uno de los factores que frenan a los postulantes el solicitar un crédito es la incertidumbre respecto a qué puede ocurrir si cambia la tasa de interés o si cambian las condiciones económicas, para la primera mandataria lo que siempre ha sido el temor frente a lo que constituye, creo, un ícono en los argentinos que es el derecho y las ganas de tener la vivienda y el techo propio, concluyó Cristina.
Fuente: Ambito
Publicado por Diego - 14/04/2010 a las 17:56:57
Hace casi una semana fueron lanzados los créditos hipotecarios que presentó el Gobierno Nacional y que serán financiados con dinero de la la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSES) a través del Banco Hipotecario Nacional. Con una serie de condiciones que apuntan a la captación de la clase media estos créditos exigen que se gane como mínimo $2000 y que la cuota no supere el 40%, entre otras cosas.
El titular de la ANSES Amado Boudou afirmó que los primeros créditos que serán entregados por el Gobierno demorarán aproximadamente un mes, siempre y cuando esté todo en condiciones, cumplan los requisitos y califiquen, y también confirmó que en dos días ya se habían recibido más de 1.500 solicitudes.
Asimismo El director por el Estado del Banco Hipotecario, Diego Bossio, puntualizó que en los primeros dos días de puesta en marcha de los créditos “ya se hicieron 1.415 solicitudes por 190 millones de pesos, y se iniciaron algunos expedientes”.
Esto muestra a las claras que los créditos quieren abarcar al sector más importante de la sociedad, y que se espera lograr que la clase media acceda a la vivienda, además de hacer crecer al negocio inmobiliario y de la construcción, dos pilares del crecimiento económico.
Publicado por Diego - 12/04/2010 a las 19:36:59
El capítulo de los tomadores de hipotecas afectados por el tremendo e insostenible salto de la tasa variable que pagan por sus préstamos, lejos de cerrarse, sigue anotando páginas. Pese a haber tenido encuentros para negociar una refinanciación con aquellas entidades financieras involucradas, y en ciertas oportunidades haber obtenido respuesta satisfactoria como el caso del Banco Provincia que dispuso un tope del 15% a la tasa de interés, algunas familias dicen no haber tenido solución todavía. “Tuvimos reuniones con los bancos en forma individual, pero en la mayoría de los casos la oferta de los bancos no sirvió de nada”, había denunciado días atrás a este medio uno de los líderes que nuclea a un grupo de casi 500 deudores hipotecarios organizados en el grupo www.hipotecarios.org.
Sin aparente alternativa es como muchos integrantes de la organización decidieron, luego de haber intentado varios caminos, directamente negociar con otros bancos. Es el caso del Banco Ciudad, que en los últimos días mantuvo reuniones –puntualmente dos– con algunos de los tomadores en problemas. La idea apuntaría a otorgar líneas a estos deudores con mejores condiciones para cancelar los créditos ya existentes con otras entidades financieras, en las que según denuncian, no encuentran una salida favorable.
Aunque el plan aún no es oficial, está en carpeta. Así lo reveló en diálogo con El Cronista el presidente de la entidad financiera, Federico Sturzenegger.. “Estamos en tratativas con deudores hipotecarios de otros bancos para brindarles una solución”, señaló Sturzenegger.“Ya hubo dos reuniones privadas entre miembros de la organización que nuclea a deudores disconformes y estamos trabajando en poder otorgarles líneas de créditos para que puedan cancelar sus préstamos con otras entidades”, explicó.
De cualquier modo, en el corto plazo los intereses de los préstamos deberían mostrar un descenso. La Badlar –que en muchos casos se toma como referencia para ajustar la tasa de las hipotecas– llegó a superar el 20% en noviembre del año pasado y hoy se encuentra en torno al 12%, una caída de más de 7 puntos básicos. No obstante, el descenso aún no se trasladó de manera significativa a las tasas de las hipotecas. Según Sturzenegger “la caída podría verse en abril, lo que de alguna manera podría llegar a descomprimir algo la situación”.
Fuente: El Cronista
Publicado por Diego - 09/04/2010 a las 21:08:25
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Estados Unidos Alan Greenspan acusó ayer a la administración del ex presidente George W. Bush de ser responsable de la crisis financiera que sumió a esa economía en una aguda recesión, al generar las condiciones para el crac, en su intento de favorecer el acceso a la propiedad inmobiliaria.
En el período de explosión del crédito, a comienzos del decenio, “el crecimiento del mercado subprime [préstamos de alto riesgo] se extendió durante mucho tiempo hasta que comenzó a acelerarse”, dijo Greenspan ante la comisión de investigación del origen de la crisis.
“La política oficial -que fijó los criterios para Fannie Mae y Freddie Mac (las entidades de garantía inmobiliaria)- fue aumentar considerablemente su participación en este tipo de préstamos para alcanzar los objetivos de la Secretaría de Vivienda. Las cifras fueron extraordinariamente altas“, insistió. “Y, como hemos aprendido en retrospectiva en septiembre de 2008, fue un factor clave para producir la burbuja”, dijo Greenspan, que rechazó la responsabilidad de la Reserva Federal en esa crisis.
Greenspan, de 84 años, se retiró en enero de 2006, tres años antes del final de la presidencia de Bush
