Hipotecas a tasas accesibles

La oferta será abundante pero los interesados, pocos. La licitación para créditos hipotecarios que prepara la ANSeS, y que anunciaría Cristina tras su vuelta de España, podría aglutinar buenos esfuerzos desde la banca pública y la privada para dar financiamiento a bajas tasas y plazos largos, pero no alcanzaría para generar el “aluvión” de consultas de individuos que se espera lograr oficialmente.

Los bancos estarían dispuestos hoy a lanzarse a esa licitación comprometiéndose a prestar esos fondos a una tasa variable, en pesos, de entre el 12% y el 16% (alrededor de la mitad de la que hoy se ofrece en el mercado). Esto implicaría resignar buena parte (o quizás toda) de la rentabilidad que surja de la intermediación. Pero, incluso así, tanto los banqueros como los analistas estiman que la respuesta en la demanda no sería masiva, ni provocaría un shock en la actividad como el que se pretende, en un escenario como el actual.

El plan de Cristina sería, según trascendidos, destinar los fondos de los futuros jubilados a una línea de créditos hipotecarios a 20 años, que los bancos deberán prestar a una tasa del 12% (por un préstamo de $ 200.000, a 20 años, la cuota mensual debería rondar los $ 2.000). Esa tasa (activa) estará ubicada apenas 200 puntos básicos por encima de la tasa (pasiva) que pagarían las entidades por el plazo fijo a un año que colocará el organismo oficial (de 10%), y sobre el que deberían asegurarse algún tipo de cobertura que tenga la misma duración que el préstamo.

El producto hipotecario es el de menor morosidad. “Si se quiere tener una rentabilidad, se lo debe salir a colocar con un spread de entre el 4% y el 5%. Pero si es para no perder, se le debe agregar sólo los gastos operativos”, explicó el especialista en préstamos Ernesto Cúccaro. Se supone que, con un tasa variable de 12% (y una buena garantía sobre las condiciones del plazo fijo de la ANSeS), los bancos tendrían cubierto una prima de riesgo y un nivel de morosidad “razonables”.

5 consejos para obtener tu hipoteca

• Esté consciente de lo que puede pagar.

Revise su plan de gastos mensuales para calcular lo que usted puede pagar por una casa, incluyendo la hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento mensual y servicios (agua, electricidad, etc.).  Además, asegúrese de tener algo de dinero ahorrado en caso de una emergencia.  Planifíque para el futuro y asegúrese de que podrá hacer sus pagos mensuales durante algunos años.  Examine su historial crediticio para verificar que la información en éste sea la correcta.  Una alta calificación puede ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja en su hipoteca.

• Busque opciones, compare préstamos de otras entidades crediticias y agentes.

Dedicarse a la búsqueda  de opciones cuesta tiempo y energía, pero el no hacerlo usted mismo podría costarle miles de dólares.  Puede conseguir un préstamo hipotecario de un proveedor de crédito hipotecario. Para encontrar el mejor préstamo, usted debe buscar la mejor alternativa.

• Entienda el significado de precios y honorarios de un préstamo.

Muchos consumidores aceptan el primer préstamo que se les ofrece y no se dan cuenta de que pueden conseguir una mejor oferta de préstamo en el mercado.  En un día cualquiera,  prestamistas  pueden ofrecer diferentes honorarios y tasas de interés a diferentes consumidores por el mismo préstamo; aún cuando estos consumidores reúnan los mismos requisitos para el mismo préstamo.  Tenga en cuenta que los prestamistas  también consideran sus ganancias, si usted acepta los términos de un préstamo a un precio superior, a un puntaje más alto, o una tasa de interés mucho mayor.  Salir a la búsqueda de otras alternativas es la mejor forma de evitar préstamos más costosos.

• Conozca los riesgos y beneficios de las opciones de un préstamo.

Las hipotecas poseen diferentes atributos –algunos de ellas ofrecen tasas fijas de interés y otras tienen tasas ajustables; algunas aplican ajustes en los pagos; en algunas usted paga sólo el interés sobre el préstamo por un tiempo y luego paga el monto principal (el importe del préstamo); algunas aplican una penalidad si paga el préstamo antes del tiempo pactado; mientras que en otras debe pagar una cantidad considerable al final del préstamo (pago global).  Considere todas las características de una hipoteca, la tasa de porcentaje anual (APR por sus siglas en inglés) y los costos de liquidación. Pídale a su prestamista que le haga un cálculo para saber a cuánto ascenderían sus pagos mensuales de hoy a un año, a cinco años y a 10 años.  Una hoja de cálculo con una lista de sus opciones hipotecarias puede ayudarlo a identificar los atributos que le ofrecen los diferentes préstamos.  Las calculadoras para préstamos hipotecarios pueden ayudarlo a comparar los pagos y a cuánto ascendería el valor líquido que estaría acumulando con diferentes préstamos hipotecarios.

• Busque asesoramiento de fuentes confiables.

Un préstamo hipotecario es uno de los productos financieros más complejos y costosos que usted pueda adquirir –-por tanto es importante que pida ayuda.  Converse con un asesor de vivienda confiable, o con un abogado especializado en bienes raíces que usted deberá contratar para que revise sus documentos antes de firmarlos.

Desafío Hipoteca

En la Argentina, los préstamos hipotecarios apenas alcanzan al 1,1% del producto bruto interno (PBI), porcentaje por debajo del alcanzado por el mercado en décadas anteriores y muy inferior respecto de otros países de la región, como Chile (17% del PBI), Colombia (12%) y México (11%).

Una de las explicaciones de esta tendencia es que la brecha entre salarios y precio de las propiedades en la Argentina no ha dejado de ampliarse en los últimos diez años.

Un estudio del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) determinó que el poder de compra del salario medido en relación con el valor del metro cuadrado cayó un 55% respecto de 1997 y sólo entre enero y octubre del año pasado descendió el 11,3 por ciento.

Un informe de la inmobiliaria L. J. Ramos estima que la desproporción es aún más grande: en 1999, un departamento de 65 metros cuadrados costaba el equivalente a 20 salarios medios de un profesional; diez años después, la distancia entre sueldos y valores inmobiliarios se triplicó (equivale a 61 meses de salario).

“Aun ganando casi 12.000 pesos por mes demostrables, contando con 20.000 dólares de ahorro para la entrega, un crédito preacordado y una perspectiva laboral estable, acceder a la primera vivienda no deja de ser un desafío“, concluye el informe de esa inmobiliaria.

Análisis Hipotecario

La falta de crédito hipotecario ha sido una constante en la historia argentina; no es algo de ahora. Históricamente los créditos hipotecarios fueron poco accesibles para los sectores medios, los asalariados. Ya sea por los cada vez más altos y exigentes requisitos bancarios o por la falta de inversión social del Gobierno de turno para el sector.

Los bancos ponen requisitos cada vez más difíciles de alcanzar por una familia tipo argentina, de manera que la posibilidad de acceder a la casa propia siempre aparece lejos.

Los trabajadores se encuentran relegados para acceder a un crédito hipotecario, incluso cuando signifique un riesgo ingresar al circuito bancario. Pero decididos a dejar de pagar alquiler y destinar ese dinero al techo propio, comienzan esperanzados el itinerario.

Los informes de especialistas a nivel nacional, dejan ver que en la Argentina de hoy sacar un crédito hipotecario se ha convertido en una quimera. Apenas el 5% más rico de la población recibe ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de un préstamo destinado a adquirir un modesto tres ambientes, barrera que hoy se ubica, en promedio, en torno de los 11 mil pesos.

Si se trata de propiedades todavía más chicas, o ubicadas en alguna ciudad del interior, el espectro de potenciales tomadores del crédito se amplía, aunque nunca lo suficiente: nueve de cada diez hogares quedan prácticamente fuera de toda posibilidad de financiar su acceso a la vivienda.

Las altas tasas de interés, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la devaluación del peso y la reluctancia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso son algunos de los factores que han incidido en esta situación.

No resulta simple afirmar cuáles son las mejores hipotecas, debido a que lo que para una persona es más conveniente, quizás para otra lo sea menos.

Sea cual fuere el caso, hay una opinión generalizada que indica que las hipotecas más convenientes en la actualidad son aquéllas con tasas de interés fijas. Esto se debe a que nos encontramos en un período económico poco estable, que puede provocar que, en caso de un crédito con tasa variable, hoy la cuota sea estable, pero dentro de seis meses se dispare a un valor imposible de pagar, como ya ha ocurrido en los últimos tiempos.

Hipotecas en baja

El jueves último, la flamante titular del BCRA Mercedes Marcó del Pont,  se reunió por primera vez con los titulares de las principales asociaciones bancarias del país y les pidió que den más crédito.

Sin embargo, los números indican que habrá que trabajar mucho para cambiar el foco del sistema financiero local, que en los últimos años se ha volcado de lleno al negocio de los créditos personales y de la financiación con tarjeta de crédito.

Según los datos del Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (CEFID-Ar), a diciembre de 2004 el crédito para la producción representaba el 63% del total de la cartera de préstamos al sector privado no financiero de los bancos locales. Mientras tanto, los créditos personales y las financiaciones con tarjeta de crédito significaban, en conjunto, el 19% del total; y los préstamos con garantía real –prendarios e hipotecarios– para las familias, 18%.

En la actualidad, esas cifras cambiaron radicalmente. Ahora, el 40% de la cartera de créditos al sector privado corresponde a las financiaciones ligadas al consumo, el 45% a los préstamos a empresas y el 15% a los de garantía real.

De esta manera, los créditos hipotecarios pierden puntos de participación en el mercedo financiero y la adquisición de los mismos no ofrecen facilidades de cara al año entrante.

La clase media cada vez más lejos de los créditos hipotecarios

La falta de crédito hipotecario ha sido una constante en la historia argentina; no es algo de ahora. Históricamente  los créditos hipotecarios fueron poco accesibles para los sectores medios. Ya sea por los cada vez más altos y exigentes requisitos bancarios ó por la falta de inversión social del gobierno para el sector.

Fue comentario generalizado esta semana que los bancos ponen requisitos cada vez más difíciles de alcanzar por una familia tipo argentina, de manera que la posibilidad de acceder a la casa propia está cada vez más lejos.

Siempre la clase media estuvo lejos de acceder a un crédito hipotecario, porque en realidad, los bancos no son partidarios de dar crédito. Si tienen al Estado como cliente cautivo, para qué arriesgarse a dar crédito a los particulares, que representan siempre más riesgos(?).

Por más propaganda que se haga, quien tiene necesidad de vivienda, nunca llega con las exigencias de la banca; siempre está corriendo detrás.

Además existe la sensación de que los gobiernos populistas destinan el dinero del erario público hacia la gente que no trabaja; no despiertan cultura de trabajo y regalan el pescado en vez de enseñar a pescar .

Por otra parte, la cultura argentina de compra de propiedades es al contado, porque el crédito siempre fue difícil de obtener, exceptuando al banco Hipotecario que alguna vez financió barrios de viviendas populares, pero nunca alcanzó .

Obtener una hipoteca: una quimera?

En la Argentina de hoy, sacar un crédito hipotecario se ha convertido en un lujo al que sólo puede acceder una elite. Apenas el 5% más rico de la población recibe ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de un préstamo destinado a adquirir un modesto tres ambientes usado en algún barrio promedio de la Capital Federal. Una barrera que hoy se ubica, en promedio, en torno de los 11.000 pesos.

Si se trata de propiedades todavía más chicas, o ubicadas en alguna ciudad del interior, el espectro de potenciales tomadores del crédito se amplía, aunque nunca lo suficiente: nueve de cada diez hogares quedan prácticamente fuera de toda posibilidad de financiar su acceso a la vivienda.

Las altas tasas de interés, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la devaluación del peso y la reluctancia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso son algunos de los factores que han incidido en esta situación.

Según el portal especializado Reporte Inmobiliario , un departamento usado de 60 metros cuadrados en la Capital Federal cuesta en promedio unos 78.000 dólares. Un préstamo a 15 años que permita cubrir el 70% de ese valor con una tasa nominal anual del 15,2% producirá una cuota promedio de 3413 pesos. Un hogar que pretenda acceder a ese crédito deberá demostrarle a su banco que tiene ingresos por 11.377 pesos (con una relación cuota-ingreso del 30%). Si pretende utilizar ese mismo crédito para comprar un departamento en el interior, los ingresos por demostrar serán algo menores: $ 9027 para ser propietario en Córdoba, $ 8983 para comprar en Mendoza, $ 7940 para llegar al tres ambientes en Tucumán y $ 6590 si la inversión se hace en Jujuy.

Todos esos hogares se ubican en el llamado “decil 10″ en la escala de ingresos que se desprende de la última Encuesta Permanente de Hogares (EPH) hecha por el Indec. Esto es, comprende al 10% de los hogares más favorecidos de la población, aquellos que ganan $ 6200 o más por mes. El promedio de ingresos mensuales de este selecto club se ubica en 9801 pesos, con lo cual la mayoría de sus integrantes también quedan fuera de la posibilidad de pedir un crédito hipotecario para un departamento en un barrio porteño.

Seguro de Vida en tu Hipoteca*

Un requisito muy importante que los bancos te exijen, a la hora de solicitar una hipotecá, será un Seguro de Vida para garantizar el pago del saldo de la deuda en caso de que el titular padezca un accidente o fallezca.

Cualquier aseguradora que esté autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación podrá ofrecerte su póliza siempre y cuando el banco sea el beneficiario a título oneroso.

El beneficiario es quién tiene el derecho de elegir su compañia aseguradora pero generalmente los bancos te exigen que lo hagas a través de una compañía de su mismo grupo accionario incluiyendo el formulario de solicitud de la póliza en el papelerío que implica solicitar un crédito hipotecraio.

Esto implica que asuntos tan comunes como valores altos de colesterol, hipertensión, enfermedades crónicas, operaciones, enfermedades infecciosas, traumatismos, toma de medicamentos, etc. no declarados con detalle, pueden ser causa de que si se produjera el siniestro el seguro fuera declarado nulo por la compañía que lo otorgó.

Esta circunstancia llevaría a que los herederos del deudor fallecido pudieran perder la propiedad adquirida si no asumieran el saldo de deuda, quedando desprotegidos a pesar de las cuotas pagadas.

Por último, es importante saber que si un banco no le otorga el crédito en razón de un problema de salud, por desarrollar una actividad de alto riesgo o por estar embarazada algunas compañías de seguros de vida pueden analizar su caso y - eventualmente con una extraprima - otorgarle la póliza que le permita acceder al requerido.

Tips antes de firmar una póliza de Seguro de Vida:

• Consulte en la Superintendencia de Seguros de la Nación (www.ssn.gov.ar) la situación de la compañía de seguros con la que se tomará la póliza (solvencia, cantidad de juicios que tenga, etc.).
• Averigüe el costo específico del seguro de vida que le da el banco y lo compare con el de cualquier otra compañía que opere en plaza.
• Informese si la cobertura incluye invalidez total y permanente y en caso de no incluirla, cuál sería el costo de incorporar ese beneficio.
• Exija al funcionario del banco que complete la solicitud de seguro a consciencia, para luego revisar cada respuesta antes de firmarla, quedarse con una copia de la misma y solicitar también una copia de la póliza una vez emitida.

Ante cualquier duda no deje de consultar a un especialista en seguros de vida.

*Agradecemos fervientemente al lector Jorge, por habernos provisto de información muy valiosa que nos permitió realizar este post. Gracias!

Actualidad Hipotecaria

Enfriamiento de precios

Los principales operadores inmobiliarios coinciden en que 2010 tendrá, al menos dos particularidades.

Se espera una mesurada recuperación del nivel de actividad, a lo que habrá que adicionarle un enfriamiento casi generalizado de los precios.

La mejora en el ritmo de compra-venta de inmuebles está relacionada en forma directa con el flojo desempeño que tuvo este negocio en 2009, sobre todo en los primeros ocho meses.

Durante ese lapso, según datos del Colegio de Escribanos de Capital Federal, la cantidad de operaciones concretadas arrojan un saldo negativo del 34,1% si se las compara con el mismo período de 2008.

Sin embargo, esa tendencia se comenzó a revertir a partir del último cuatrimestre de 2009. Y justamente a ese impulso se pretenden subir los empresarios ligados al real estate.

En cuanto a los precios, se prevé que no mostrarán una gran evolución durante 2010. Los cálculos más optimistas hablan de incrementos que no superarán el 15%, aunque esto estará reservado casi en forma exclusiva para los inmuebles de buen nivel. Esta pasividad de los valores se basa en el impulso que muestra la oferta de departamentos, que no es acompañada por la demanda, hasta hoy más retraída.

De hecho, hay propietarios que se ven obligados a reducir sus pretensiones porque no consiguen compradores.

El valor del metro cuadrado a estrenar hoy promedia los 1.600 dólares.

Otra de las conclusiones de los especialistas es que las unidades chicas, que oscilan entre los $ 60.000 y los $ 70.000, serán también en 2010 las más requeridas. En esencia, esto tiene que ver con la falta de crédito hipotecario una constante del mercado inmobiliario argentino que aleja a potenciales compradores.